築古物件をリノベーションするメリットとは？
更新日：5月19日
物件築年数が経過していると、どうしても「設備や内装」が古くなってしまいます。
新築物件と比較してしまうと、その差は歴然となってしまうため空室期間が長期化になる可能性があります。
築年数がある程度経過してくると、リフォーム程度の空室対策では客付けが難しくなってしまうため、リノベーションした方が集客上有利になります。
ただリノベーションをするとなるとそれなりの費用が発生してしまうため、リノベーションしたくてもなかなか決断できない貸主は一定数いると思われます。
ただ、中長期的な視点で考えた際、リノベーションを行った方が
資産価値が下がりにくくなるため家賃値下げがしにくくなる
集客上有利になりやすくなる
ため、安定した賃貸経営を行うことが可能となります。
本投稿は、築年数が経過した物件をリノベーションした場合のメリットについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件をリノベーションするメリット”
１．家賃下落を抑えることができる
一般的に「築年数1年ごとに1％の家賃が下落」すると言われています。
さらに築年数が「10年目」「20年目」といった節目の年になると、資産価値が大きく変わってくることから家賃相場は確実に下落していきます。
特に賃貸物件数が飽和状態となっている地方都市では、大幅に家賃相場が下落しやすくなるので、家賃相場より高い家賃設定をしていると、空室期間が長期化になる恐れがあります。
しかし、資産価値を向上させることができる「リノベーション」をすることによって、家賃相場を意識した家賃設定をしなくても、十分集客することができます。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件は1993年築であるため、2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしていますが、徹底した差別化リノベーションを行うことで、本執筆時の2023年５月19日現在満室状態が続き、2020年以降は増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
２．空室期間を抑えることができる
一般的に築年数が経過している物件は、資産価値が低下しているため空室期間が長期化になる可能性が高くなります。
一部の専門家は、空室期間が長期化するより家賃を値下げして空室による家賃機会損失を抑えるべきと主張しています。
一見すると合理的な意見ではありますが、家賃値下げを安易にしたことによって…
値下げによる収益低下
他の借主からのクレーム／家賃値下げ要求
を受けてしまい、負のスパイラルに陥る可能性が出てきてしまいますが、その点に関しては一切説明がありません。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件では物件公式サイトをリノベーション事業開始と同時に開設しています。
徹底した差別化を図ったリノベーション部屋をつくり、SNSやホームページ掲載することでハッシュタグ／自然検索した方にダイレクトに届く事から、2020年以降成約期間が短縮傾向となりました。
３．長期入居＝リノベ費用回収が期待できる
貸主にとって賃貸リノベーションの最大の悩みは、費用が高額になる点です。弊社リノベーション実績から見てもフルリノベーションするとなると200万円位は普通に発生してしまいます。
リノベーション物件は、築年数が経過しているもの
新築や築浅物件とほぼ同じような部屋
家賃が新築・築浅物件より安い
ので物件管理の質がよければ、長期入居してもらえる可能性は極めて高くなります。
仮に家賃6.5万円で募集した場合、およそ2年半で「リノベーション費用」を回収することができ、その後は利益が残ることになります。長期入居して頂ければ「先行投資」しても十分期待できるような結果になるはずです。
▶リノベーション資金をオトクに借りる裏ワザについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸退去リフォームしたいが資金がない！どうしたらいい？
４．退去時における原状回復費用を抑えることができる
築年数が経過した部屋を「リノベーション」することによって、資産価値を高めることができますが、それ以外にも「退去時における原状回復費用」を抑えられる効果があります。
例えば、賃貸リノベーションでは壁紙交換することが多くなります。
張り替えてから6年が経過すると、壁紙の残存価値は1円となり壁紙自体も日焼けがしやすくなるため、5～6年周期で張替えしなければならなくなります。
弊社リノベーション部屋の中で、フルリノベーションを施している部屋には、自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することによって、生活上の悩み（湿気、断熱など）を解消させる効果が期待できますが、実は通常の壁紙と比べて日焼けがしにくいことから、借主が長期入居したとしても退去時のリフォーム費用を抑える効果が期待できます。
▶弊社の漆喰に関するリノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
５．管理料アップによる管理会社からの応援
家賃値上げ目的におけるリノベーションは、管理会社にとっても魅力的と言えます。
管理会社の主な収入源は管理料です。一般的な管理料は家賃5％となっていますが、リノベーションを機に家賃値上げを行い成約になれば、必然的に管理料収入も増えることになります。
そのため管理会社ではリノベーション物件を積極的に仲介会社に紹介・営業し、早期成約に繋げられるよう対応してくれます。
さらに仲介会社にとって見ても、人気が高いリノベーション部屋は、「早期に部屋が埋まる可能性が高い」ことから、積極的に紹介・案内してくれる可能性が高くなります。
結果的には「貸主」「管理会社」「仲介会社」が『三方ヨシ』の関係を築くことができます。
６．まとめ
本投稿は、築年数が経過した物件をリノベーションした場合のメリットについて、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年ではリノベーション部屋をあえて選択する借主が多くなってきています。そのためリノベーションを行えば昔と比べ客付けはしやすくなったと言えます。
但し、競合他社と同じようなリノベーションにしてしまうと同質化となってしまうため、かえって逆効果。一つでもいいので競合他社との差別化を図れるようなアイテムがあると、楽に早期成約に繋げることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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