どうして弊社家賃値上げリノベ事業が成功しているのか？
更新日：2022年9月20日
築年数が経過していると、どうしても「新築物件」と比べると「室内のクオリティーが低下」してしまうので、新築時と同じ家賃のままでは「貸し出す」ことは、ほぼ不可能と言っても過言ではありません。
特に、地方都市にある賃貸物件は、「人口減少」「戸建て住宅住替え」「コロナ禍による学生オンライン授業による賃貸入居抑制」などによって、年々空室率が悪化しています。
エリアによっては「空室率がすでに30％台」に達している所もあり、この現象は「新規賃貸物件建設を抑制」するような条例などが制定されない限り、空室率はさらに悪化していくので、物件によっては「アパートローン／税金などの支払いがきつくなってしまう」所も今後増加していくことが予想されます。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、さらに弊社物件は1993年築ということもあるので、募集する際には「相場家賃を常に意識」しなければならないような物件と思われがちですが、御陰様をもちまして、弊社物件では「家賃値上げ目的のリノベーション」が成功し、現在は2部屋空いているものの、先月までは「満室経営」を継続することができ、更には少しではありますが「内部留保金」もしっかりと貯めるぐらいにまで、経営状態がよくなっています。
築30年近い物件で、さらに空室率が30％台になっている山梨県甲府市で、どうして「賃貸経営」がうまくいっているのかについては、一言で言うと「他社物件では100％真似することができないリノベーション」を展開しているからです。
１．ナチュラルテイストに特化したリノベーション
築年数が経過している物件を「リノベーション」することによって、物件自体の資産価値が上昇することから、家賃値下げをすることなく募集することができる点においては、リノベーションはとても効果的です。
ただ、リノベーションをするとなると、それなりの費用が発生してしまうため、多くの物件では「メーカー既製品」を導入することによって、コストカットが可能となります。
しかし、この様なリノベーションをしてしまうと、確実に「競合他社」も同じような部屋を作ってしまうことから、差別化を図ったリノベーションをしたのにも関わらず、どこか同一化してしまう可能性が発生することから、エリア内に「同じようなリノベーション部屋」が複数あると、将来的には「確実に価格競争」に巻き込まれてしまう可能性が高くなります。
弊社物件は２LDKであることから、お客様の殆どは「二人暮らしをされるカップル／新婚さん／子育て中のご家族」が多いため、女性（奥様）に気に入ってもらえるようなリノベーション部屋を提供しようと、2018年より「空き部屋をナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開しています。
自然素材の無垢材や漆喰を「可能な限り」室内に用いることによって、まるでおしゃれなカフェのお店にいるかのような、居心地が良い部屋に生まれ変わります。一見すると地味な部屋に見えてしまいますが、見た目以上に室内空間がおしゃれになっていることから、特に女性のお客様からは高い評価を頂いており、一部のお客様は「見学終了後入居申込」をされる方もいます。
２．賃貸特有の悩みを可能な限り解決へ
弊社リノベーション部屋において、上級グレードのお部屋には、自然素材の漆喰を施工しています。
一般的なリノベーション賃貸において、壁を一新する場合は「壁紙の張替え」が大多数となりますが、どうして壁紙ではなく「漆喰を選択」しているのかというと…
少し古いデーターではありますが、2015年にリクシル住宅研究所が発表したリリースによると、築年数が経過している物件ほど「室内の機能性（断熱、湿気、防音）」に対する不満点が増加傾向となり、さらに不満点を解消することができない方の「約3割」は、引越しを検討していることが分かったとのこと。
つまり、築年数が経過している物件において、室内の機能性改善に向けた対策を「リノベーション時」に行うことによって、差別化を図れることができます。
しかし、漆喰を施工するとなると、コスト増となるため、多くの物件では「採用」することなく、コストが抑えられる壁紙を採用しています。
実は、漆喰を室内に採用することによって「調湿性」「消臭性」「シックハウス対策」等といった効果が期待できるのはもちろんのこと、デザイン性の部分においても「女性のお客様に支持」されやすいことから、上級グレードのお部屋のみとはなりますが、漆喰をLDK・和室・洋室の全ての壁に施工しています。
3．リノベすることで、入居後のイメージがしやすくなる
通常のリノベーション賃貸と比べると、弊社リノベーションは「コスト増」になってしまいますが、ご案内時において、入居後における生活／デザイン性の悩みを解消することができることから、内見直後に「入居申込」をされる方も珍しくはありません。
例えば、弊社物件がある山梨県甲府市は、典型的な「盆地気候」であるため、梅雨明け直後から9月頃までは「連日猛暑日」が続いてしまいがちになり、昼夜問わずエアコンを使用しなければ、生活すること自体ができなくなってしまいます。
ただエアコンを昼夜問わず使用するとなると、電気料金が高くなってしまい、家計を圧迫してしまう可能性が高くなりますが、漆喰を使用している部屋であれば、調湿効果によって、エアコン設定温度を低くしなくても、快適生活を送れることから、省エネ生活が可能＝電気代を抑える効果が期待できます。
実際、漆喰を施工されてあるリノベーション部屋にご入居されているお客様に、以前取材をさせてもらったところ、夏場の電気代が「別の賃貸物件に入居していた時」と比べて、2000円ぐらいは安くなっていたとのことでした。
通常の賃貸物件であれば、この様なお部屋説明をすることは「不可能」ですが、漆喰を用いた部屋であればこそ、具体的な「入居後のイメージ」をお伝えすることができるので、集客上においても、とても効果があると思います。
さらに、他社物件ではない「ナチュラルテイスト」部屋は、コストがかかっている分、通常の賃貸物件では味わうことができない「温かみを常に感じられる」部屋となっているため、募集家賃が相場以上に高くなっていたとしても、それ以上に部屋の価値があると判断されれば、その部分で交渉されることは、殆どありません。
４．仲介担当者が紹介したいと積極的になる
仲介担当者は、契約ノルマが課せられているので、1件でも多くの物件をご紹介し、契約にこぎつけたいと考えていますが、当然ながら「ご案内した部屋が埋まりそうな部屋」であれば、積極的に紹介されることが多いです。（他社物件問わず）
さらに弊社リノベーション物件は、相場より家賃が高めとなっていることから、成約に持ち込むことができれば、同築年の物件より「高い仲介手数料をもらえる」ことから、担当者のやる気も違ってくるはずです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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