築年数が経過すると物件資産価値が低下するため「空室が目立ち始めてしまう」「家賃値下げを余儀なくされる」等といった問題が発生します。
ただ近年ではライフスタイルの変化／部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションされえていれば部屋探しの選択肢の中に入ります。
設備の減価償却が終了する築年数が20年以上経過した物件は、リノベーションした方が早期客付け／収益アップが期待できるため、費用対効果が高いと言われています。
そこで本投稿は賃貸リノベーション空室対策は費用対効果が期待できるのかについてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションと空室対策の重要性
１）アパートの空室問題
賃貸業界は今後人口減少＋物件供給数建設に歯止めがかからなくなっているため、アパート空室問題は深刻な状態になってしまいます。
日本の総人口は2008年をピークに下落していますが、賃貸業界が懸念しているのは賃貸物件を最も借りる人口＝生産年齢人口（15～64才）は2020年は約7,400万人→2065年には約4,500万人にまで減少してしまいます。（参考：内閣府HPより）
賃貸物件を借りる方が減少し物件供給数が増加すれば、どのエリアでも賃貸空室率は悪化します。野村総研の予測では2040年に空室率が40％前後になると発表していますが、山梨県を含む一部エリアではすでに空室率が30％台に達しています。
空室率が悪化すれば家賃を値下げしても客付けできない物件が増加することを意味します。その結果賃貸業界は今後二極化がさらに進み淘汰されえる物件が増えることが予想されます。
２）リノベーション空室対策効果
空室率悪化の影響を受けてしまうのが、競争力が低下した築年数が古い物件ですが、築年数が古い物件が敬遠される最大の理由は…
古臭さ
利便性＆機能性低下
の2点であり上記を解消するリノベーションを行えば、部屋探しの選択肢が増えるため空室率悪化の影響は受けにくくなります。
またリノベーションは設備／内装／間取り変更を行うのが基本となるため、現在のライフスタイルに合致した部屋＋従前より資産価値が高くなっています。そのためリノベーションを機に家賃値上げすることも可能になることから、収益性を高めることも期待できます。
３）リノベーションがもたらす借主メリット
リノベーション物件の最大の懸念は「築年数の古さ」をどう払拭させるかです。リノベーションを手掛ける際、室内機能性や利便性を高めるのは当たり前ですが、それ以上にデザイン性をどう高めるかです。
リノベーション物件は新築／築浅物件よりデザイン性が高く、更に家賃帯も両者よりお得になっているため…
借主にとっては部屋探しの選択肢が広がる
おしゃれな部屋で生活できる
メリットが大きくなり入居促進効果が高くなります。
２．賃貸リノベーション空室対策は費用対効果は期待できる？
リノベーションは基本的にすべてを変えることになるため、費用が高額になります。そのためリノベーションの重要性は理解している貸主の中には、費用対効果が期待できるか懐疑的な方もいるはずです。
結論から先に申し上げますと、リノベーションを行うことで費用対効果は十分期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。全20戸中14戸リノベーション済みとなっていますが…
リノベーション前と比べ…
収益性を高めることに成功
成約期間を短縮させることで空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
約7割リノベ済みに対し退去がわずか2件→長期入居に繋げられている
ため費用対効果は十分期待できると言えます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リノベーション空室対策を成功させるには？
リノベーションを行うと早期客付け＋収益アップ効果が期待できますが、ただコンセプトが明確にいなっていないリノベーション物件は残念ながら客付け＋家賃値上げに失敗してしまいます。
背景には部屋探しされる方は「入居後の生活イメージ」を連想させながら内見しています。つまりリノベーションコンセプトと内見者の生活イメージが一致しなければ入居促進効果は期待できません。
リノベーションを成功させるには、以下4つの差別化戦略が重要になります。
今後リノベーション物件は増加することが予想されますので競争は激化するはずです。
その中で確実に生き残るためには、競合リノベーション物件より品質／デザイン性にこだわり、新たな流通チャンネルを確立し物件情報を告知することが重要となります。
弊社リノベーションが成功した最大の要因は、上記4つの差別化戦略をもとにした独自の差別化リノベーションを確立したからです。
▶弊社の差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーション空室対策は費用対効果が期待できるのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
マーケティングをしっかりと行ったリノベーションは確実に結果を出すことができるため、早期客付け＋収益アップが期待できます。
一方で貸主の中には自己流のリノベーションを行う方がいますが、顧客目線に立ったリノベーションを行わないと訴求効果が期待できないため、家賃値下げしても客付けは難しくなってしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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