賃貸リノベーション空室対策は費用対効果は期待できる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月16日
- 読了時間: 6分
築年数が経過すると物件資産価値が低下し「空室が目立つ」「家賃値下げを余儀なくされる」等といった問題が発生します。
しかし近年ではライフスタイルの変化／部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば部屋探しの選択肢が増えるため、客付けで有利になります。
特に設備の減価償却が終了する築年数が20年以上経過した物件は、リノベーションを行うことで早期客付け／収益アップが期待できるため、費用対効果が高いと言われています。
そこで本投稿は賃貸リノベーション空室対策は費用対効果が期待できるのかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションと空室対策の重要性
１）アパートの空室問題
賃貸業界は今後人口減少と物件供給の増加が重なり、アパートの空室問題は深刻な状態になります。
日本の総人口は2008年をピークに下落し続け、特に賃貸物件の主要な借り手である生産年齢人口（15～64才）は2020年は約7,400万人から2065年には約4,500万人にまで減少すると予測されています。（参考：内閣府HPより）
賃貸物件を借りる人が減少し物件供給が増加すれば、どのエリアでも賃貸空室率は悪化することが予想されます。野村総研の予測では2040年に空室率が40％前後に達する見込みですが、山梨県を含む一部エリアではすでに空室率が30％台に達しています。
つまり賃貸空室率は予測より急速に悪化していることが示唆されますが、空室率の悪化は家賃値下げしても客付けできない物件が増えることを意味します。
特に競争力が低下した築20年以上の物件には影響が出てしまい、その結果、賃貸業界は今後二極化が進み淘汰される物件が増加することが予想されます。
２）リノベーション空室対策効果
競争力が低下した古い物件は、空室率悪化の影響を受けやすくなります。古い物件が敬遠される主な理由は…
古臭さが目立つ
利便性と機能性低下
の2点です。しかしリノベーションを行うことで、これらの問題は解消し、部屋探しの選択肢が増えるため空室率悪化の影響は受けにくくなります。
リノベーションは設備／内装／間取り変更が行われ、現在のライフスタイルに適した部屋に生まれ変わり資産価値も向上します。その結果リノベーションを機に家賃相場を無視した家賃値上げが可能となり、収益性の向上も期待できるのです。
３）リノベーションがもたらす借主メリット
リノベーション物件の最大の課題は「築年数の古さ」をどう解消するかです。リノベーションを手掛ける際、室内機能性や利便性を高めるのはもちろん重要ですが、それ以上にデザイン性をどのように向上させるかがポイントになってきます。
リノベーション物件は新築／築浅物件よりデザイン性が高く、更に家賃帯も両者よりお得であるため、部屋探しされる方にとっては予算内でおしゃれな部屋で生活できる選択肢が広がります。このメリットは入居促進効果を高める要因となります。
２．賃貸リノベーション空室対策は費用対効果は期待できる？
リノベーションは室内全体を変えるため、高額にあ費用がかかります。そのためリノベーションの重要性は理解している貸主の中には、費用対効果に疑問を持つ方もいるかもしれません。
しかし結論として、リノベーションを行うことで十分な費用対効果が期待できると言えます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。全20戸中15戸リノベーション済みとなっていますが…
リノベーション前と比べ…
収益性の向上に成功している
成約期間を短縮によって空室の家賃機会損失をの最小化に成功
リノベーション資金を借入しても返済期間を長めにとることで、キャッシュフローの悪化は避けられる
収益向上により金融機関の格付けが高くなる
ため費用対効果は十分期待できると言えるでしょう。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リノベーション空室対策を成功させるには？
リノベーションを行うことで早期客付けや収益アップ効果が期待できますが、コンセプトが明確でないリノベーション物件は残念ながら客付けや家賃値上げに失敗することがあります。
部屋探しされる方は「入居後の生活イメージ」を連想しながら内見を行っているため、リノベーションコンセプトと内見者の生活イメージが一致しなければ入居促進効果は期待できません。
リノベーションを成功させるには、以下4つの差別化戦略が重要になります。
今後リノベーション物件は増加することが予想され、競争は激化するはずです。
その中で確実に生き残るためには、競合リノベーション物件よりクオリティー／デザインにこだわり、新たな流通チャンネルを確立し物件情報を効果的に告知することが重要です。
弊社リノベーションが成功した最大の要因は、これらの4つの差別化戦略に基づいた独自の差別化リノベーションを確立したことにあります。
▶弊社の差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーション空室対策は費用対効果が期待できるのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
マーケティングをしっかりと行ったリノベーションは確実に結果を出すことができ、早期客付けや収益アップが期待できます。
一方で貸主の中には自己流のリノベーションを行う方がいますが、顧客目線に立ったリノベーションを行わなければ訴求効果が期待できず、家賃値下げしても客付けは難しくなってしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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