【実例紹介】リノベーションを機に間取り変更すべき部分とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月7日
- 読了時間: 10分
築年数が経過した古い物件は、その間取りが現代のライフスタイルに合わない場合、新築物件と比較して利便性で劣ることがあります。
そのため、リノベーションの際に間取りを変更することで、魅力的な物件としてアピールでき、集客面でも有利になる可能性が高いです。
間取り変更と聞くと、「費用が高額になりそう」といったイメージがつきものですが、実は工夫次第でコストを抑える方法もあり、十分な費用対効果を期待できるのが、間取り変更の強みです。
本投稿はリノベーションを機に間取り変更すべき部分と、実際に間取り変更を行った弊社事例を紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションを機に間取り変更すべき部分とは？
築年数が経過した古い物件は新築物件と比較して「機能性や利便性」に面で劣ることが多くなります。このため単なる原状回復程度のリフォームでは、物件の魅力を十分に伝えることが難しいため、客付けで苦戦する可能性があります。
特に以下の項目については、リノベーションを機に間取り変更を検討しない限り、十分な訴求効果を得るのが難しい部分です。
間取りがDKタイプ
水回り説に
収納スペース
それではそれぞれの問題点について、詳しく見ていきましょう。
１）DK
かつての賃貸業界では、部屋数の多さが人気のポイントだったことから、2000年前に施工されたファミリー向け物件では、DKタイプの物件は非常に多かったです。
しかし近年では、リビングでゆっくりと過ごしたいというニーズや、家族や友人とのコミュニケーションを重視する傾向が強まりつつあります。その結果、DKの間取りでは「生活しづらい」というイメージが先行するため客付けが難しくなっています。
２)水回り
築年数が古い物件の水回りは、どうしても「昭和感」を感じさせてしまいます。そのため設備状態が良くても、内見時の印象においてマイナス評価を受けやすくなります。特に以下の設備があると利便性の面で課題が多くなるため、リメイクを施しても客付けは厳しくなる可能性があります。
シャンプードレッサーが設置されていない
バランス釜が使われている、追い炊き機能がない浴室
作業スペースが狭いキッチン
これ等設備は、現代の住まい手が求める生活利便性を大きく欠けているため、競争力が弱まりやすい要因となります。
３）収納
築年数が経過した古い物件では、収納スペースの使い勝手に不満が出ることがあります。新築物件と比べると収納容量が小さいことが多く、クローゼットが標準仕様になっていない場合が多いため、モノをスッキリ収納するのが難しく感じられることが多いでしょう。
さらに、玄関に設置されているシューズボックスも問題のひとつです。築年数が古い物件では、比較的小さいサイズのものが一般的なため、家族全員の靴を収納しきれないケースも珍しくありません。
結果として、玄関周りが散らかりがちになり、使い勝手に課題を抱えることになります。
２．【実例紹介】リノベーションを機に間取り変更
弊社物件が施工されたのは1993年。2016年までは表装リフォームを積極的に行うことで、スムーズな客付けができていました。しかし翌年の繁忙期、これまでの空室対策が全く通用せず、客付けに失敗してしまったのです。
客付けがうまくいかなかった要因としては、以下の点が挙げられます。
間取りがDKのまま変更されていなかった
水回り設備が古いままで、改善されていなかった
収納スペースが従来のまま
この課題を受けて、従来のリフォーム中心の対策から一歩進み、リノベーションへと方向転換することを決意しました。そこで弊社物件で実際に行った、間取り変更の例を以下にご紹介します。
▶リフォームとリノベーションの違いについては、過去記事をご覧下さい。
１）DK
弊社物件は全3棟あり、そのうち2棟はそれぞれ2LDKと3LDKの間取りですが、1棟8戸のみが新築時から３DKの間取りでした。
2007年に相続で2代目オーナーに就任後、当時の管理担当者のアドバイスを受けて、３DKの部屋は退去後２LDKに間取り変更を随時行ってきました。
2023年5月、最後となった３DKの部屋に約10年入居されていた方が退去されたため、退去後に２LDKへの間取り変更を含むリノベーションを行いました。
こちらの部屋は角部屋であり、2面採光が確保されています。リノベーションにおいて壁を撤去し、白を基調としたシンプルナチュラル空間にしたことで、室内がとても明るくなり、築年数の古さは一切感じさせない仕上がりとなりました。
因みにこちらの部屋は、退去後わずか数日で入居申込が入りました。リノベーション施工前に内見予約が入ったため、他室のリノベーション事例写真を見せながら、内見対応を行いました。
リノベーション完成後、期待以上の仕上がりとして大変ご満足いただき、現在も入居いただいております。
▶DK→LDK間取り変更の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）水回り
築年数が古い物件では、水回り設備の機能性が新築物件と比べて大幅に低下していることが多々あります。特に洗面脱衣所では「洗面台の洗面ボウルが浅い」「収納棚がない」といった不便が目立ちます。
また古い物件の浴室には、サーモスタット水栓が設置されていないケースも多く、温度調整が難しいため、快適なバスタイムを楽しむことが難しくなってしまいます。
そこでリノベーションを機に、各部屋の水回り環境を一新する取り組みを行いました。
上級グレードの部屋には、デザイン性と使い勝手を兼ね備えた造作洗面台を新設し、さらにすべてのに脱衣所内に収納棚を標準対応しています。これにより、洗面脱衣所の利便性と効率性が大きく向上し、築年数の古さは一切感じにくくなりました。
また浴室に関しては、上級グレードの部屋には全面的なリノベーションを実施しました。清潔感いっぱいのおしゃれな空間へと生まれ変わり、最新型のシャワー水栓の導入により、バスタイムがこれまで以上に快適で、楽しいひとときとなりそうです。
▶弊社オリジナル洗面台、浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）収納
築年数が経過した物件は収納力が不足しがちであり、そのままでは使い勝手が悪いと判断されることが多く、入居促進に繋がりにくいという課題があります。
そのため弊社物件では、リノベーションを機に収納容量を増やす工夫を行っています。
築年数が経過した物件は収納力が不足しがちであり、そのままでは使い勝手が悪いと判断されることが多く、入居促進に繋がりにくいという課題があります。そのため、弊社ではリノベーションを通じて収納の容量を増やす工夫を行っています。
リノベーション前は、収納内部に棚が設置されており、洋服をかけるポールがなかったため、大量の衣服を整理して保管するのが困難でした。
しかしリノベーションにより、収納をクローゼット化したことで、大容量かつ使いやすい収納が生まれました。
さらに、築年数が古い物件では靴箱も容量不足であり、貸主の想像以上に借主から不評を受けるケースが多いです。
そこで弊社物件では、リノベーションを機に既製品を活用し、靴箱のリニューアルを実施しています。これにより、約26足の靴を収納可能なスタイリッシュな靴箱が完成し、使い勝手とデザイン性の向上を実現しています。
３．リノベーションを機に間取り変更する際気をつけるべき部分
１）DK
DKからLDKに間取り変更するのは基本的に可能ですが、構造上の制約から柱の一部を取り除けない場合があります。そのため、変更後もDKの境目に「柱の名残」のようなものが残るケースが多いです。ただし、見た目に関してはあまり違和感を感じることはありませんので、大きな心配は不要です。
ただし、LDKに間取り変更を行う際には、「床の補修と床材の張り替え」「壁紙の張替え」作業が必須となります。このため、通常のリフォームと比較すると、費用がやや割高になる傾向があります。
２）水回り
水回りの間取りを改装すれば、築年数の古さを感じさせない空間を作り出せるため、入居促進効果が期待できます。ただしユニットバス交換や造作洗面台の導入は、費用が高額になるため、これらを行う場合家賃値上げを前提としないと、十分な費用対効果が得られません。
現況家賃で貸し出すならば、以下のような手軽な改善を行うだけでも、古さは感じさせないため、内見者への印象を向上させることが可能です。
シャワー付き洗面台の設置
脱衣所内に後付けで収納棚を追加
クッションフロア張替え
浴室内シャワー水栓や鏡の交換
これにより加増な費用をかけずに、物件の魅力を高めることができます。なおキッチンについては、多少費用がかかったとしても交換を行わないと、集客において不利益を被る可能性があります。
３）収納
リノベーションを機に収納力を強化することは、集客面で大きなプラス効果をもたらします。ただし既存の収納スペースそのものを大幅に拡張すると、費用が嵩むだけではなく、居住空間が狭くなる恐れがあります。
場合によっては、内見時に「住みにくい印象」を与えてしまう可能性があります。そこで収納力を強化する際には、無理なく使い勝手の良いスペースを増やす工夫を取り入れることがポイントです。例えば…
先程紹介した既存収納をクローゼットにリフォームする
壁面に棚を設置してデッドスペースを活用する
ハンガーポールを壁に取り付けることで、衣服が効率よく収納できるようにする
などのアイデアがあります。こうした工夫は、費用や空間の犠牲を最小限に抑えながら、利便性の高い収納を実現する方法としておススメです。
４．まとめ
今回はリノベーションを機に間取り変更すべき部分と、実際に間取り変更を行った弊社事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古くなった物件をリノベーションすると、資産価値が向上し、早期客付けや収益アップが期待できます。ただし、機能性を改善が不十分だと、内見時の物件印象が悪くなり、客付けに悪影響を及ぼす可能性があります。
リノベーションでは見た目だけではなく、使いやすさも重要なポイントです。
今回紹介した間取り変更事例は、特に築年数が古い物件を間取り変更する際、参考になるものばかりです。少しでもお役に立てれば幸いです。
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