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【実例紹介】リノベーションを機に間取り変更すべき部分とは?


築年数が経過した古い物件の間取りは、新築物件と比べ利便性が低下しているため、リノベーションを機に間取り変更した方が集客上有利になります。



「間取り変更=費用が高額になる」イメージが強いですが、工夫次第で費用を抑えることもできることから費用対効果は十分期待できます。



本投稿はリノベーションを機に間取り変更すべき部分と、実際に間取り変更を行った弊社事例を紹介します。


 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.リノベーションを機に間取り変更すべき部分とは?


リノベーションを機に間取り変更すべき部分とは?


築年数が経過した古い物件は新築物件と比べ「機能性や利便性が低下」しています。そのため原状回復のみで募集しても「物件の魅力」が伝わらないため客付けに苦戦してしまいます。



特に以下に掲げる部分は、リノベーションを機に間取り変更しないと訴求効果が期待できません。



  • 間取りがDK

  • 水回り

  • 収納スペース



それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。



1)DK


リビングが広い部屋を希望される方が多い


昔は1部屋当たりの部屋数が多い方が人気があったため、2000年前に施工された物件ではDK物件は非常に多かったです。ただ近年ではリビングで寛ぎたいと考える方が多くなり、間取りがDKのままでは「生活かしにくい」イメージが先行するため客付けが厳しくなります。



2)水回り


築年数が古い物件の水回りは「昭和」を感じさせてしまいます。そのため設備状態が良くても内見時の物件印象がマイナスとなり特に…



  • 洗面台がシャワー付きではない

  • バランス釜が設置されている浴室

  • 作業スペースが狭いキッチン



は仮にリメイクしても利便性が低いため、客付けは厳しくなります。



3)収納


築年数が経過した古い物件の収納スペースは、新築物件と比べ容量が少なくクローゼットが標準対応になっていないため、使い勝手がとても悪く見えてしまいます。



また築年数が古い物件の玄関シューズボックスは、小振りのものが設置されているため、靴をすべて収納することが難しくなる可能性が出てきます。



2.【実例紹介】リノベーションを機に間取り変更


弊社物件が施工されたのは1993年。2016年までは表装リフォームを強化することで早期客付けができていましたが翌年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗してしまいました。



客付けできなかった背景には



  • 間取りがDKのまま

  • 水回りが一新されていない

  • 収納力強化されていない



ことが挙げられたため、これを機にリフォームからリノベーションへと舵を切ることにしました。ここで弊社物件が実際に行った間取り変更の実例を紹介します。


 

▶リフォームとリノベーションの違いについては、過去記事をご覧下さい。


 


1)DK


DK→LDK間取り変更


弊社物件は3棟ありそのうち1棟8戸の間取りは3DKとなっていました。2007年に相続で2代目オーナーに就任後、当時の管理担当者のアドバイスにより退去した部屋を随時LDKに間取り変更しました。



LDKに変更したことで広々空間になりました。
LDKに変更したことで広々空間になりました。

昨年3DKの部屋に約10年入居されていた方が退去されたため、退去後LDK間取り変更を含めたリノベーションを行いました。



こちらの部屋は角部屋のため2面採光となっていますが、壁を撤去し白を基調としたシンプルナチュラル部屋にしたことで室内がとても明るくなり、築年数の古さは一切感じなくなりました。



因みにこちらの部屋は退去後わずか数日で入居申込が入りました。



 

▶DK→LDK間取り変更の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

2)水回り


築年数が古い物件の水回りは、新築物件と比べ機能性が大幅に低下しています。特に洗面脱衣所は「洗面ボウルが浅い」「脱衣所内収納棚がない」、浴室はサーモスタット水栓が設置されていないため、温度調節が面倒になってしまいます。



リノベーションを機にオリジナル洗面台を設置
リノベーションを機にオリジナル洗面台を設置

リノベーションを機に収納棚設置
リノベーションを機に収納棚設置



そこでリノベーションを機に一部部屋のみオリジナル洗面台+収納棚を設置し、利便性+機能性を大幅に改善させています。



浴室リノベーションすることで古さは一切感じません
浴室リノベーションすることで古さは一切感じません

また浴室もリノベーションすることで清潔感溢れるおしゃれな空間となり、シャワー水栓も一新しているためバスタイムの時間がとても楽しくなりそうです。



 

▶弊社オリジナル洗面台、浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。



 

3)収納


築年数が経過した物件の収納力はとても弱いため、リノベーションを機に容量UPさせないと入居促進に繋げられません。



弊社物件ではリノベーションを機に収納の一部をクローゼット化にしています。



リノベーション前の収納
リノベーション前の収納

リノベーション後の収納
リノベーション後の収納

リフォーム前の収納は中央に棚があり、またポールもないため洋服を大量に収納することが難しかったのですが、リノベーションを機に収納を一新したことで、大容量のクローゼットが生まれました。




リノベーション前の靴箱
リノベーション前の靴箱

リノベーション後の靴箱
リノベーション後の靴箱


また築年数が古い物件の玄関靴箱は、貸主が思っている以上に容量が小さくまた借主からは不評です。そこでリノベーションを機に既製品ではありますがリニューアルすることで、スタイリッシュな靴箱+約26足収納可能となったため使い勝手がとてもよくなりました。


3.リノベーションを機に間取り変更する際気をつけるべき部分



リノベーションを機に間取り変更する際気をつけるべき部分


1)DK


DKからLDKに間取り変更は原則できますが、構造上柱の一部は抜くことができないため、DKの境に「柱の跡」みたいな感じで残ってしまいます。ただ見た目的には違和感を感じることはありません。



またLDKに間取り変更する場合「床補修+床材張替え」「壁紙張替え」が自動的に発生するため通常のリフォームと比べて費用が若干高くなります。


2)水回り


水回りの間取りを一新すると築年数の古さは一切感じないため、入居促進効果が期待できます。しかしユニットバス交換/オーダーメイド洗面台導入すると費用が高額になるため、原則両者を行う場合家賃値上げを前提としないと費用対効果が期待できません。



現況家賃で貸し出すならば…



  • シャワー付き洗面台

  • 脱衣所内に後付けで収納棚を設置

  • クッションフロア張替え

  • 浴室内シャワー水栓/鏡交換



するだけで古さは全く感じないため、内見時の印象を高めることができます。



3)収納


リノベーションを機に収納力を強化することは集客上プラスになります。しかし収納スペースを拡張すると費用が高額となりまた居住スペースが狭くなるため、内見時の印象が悪くなる可能性が出てきます。



そのため収納を強化する際は、既存収納スペースをクローゼット化にする/壁棚を設置することで、無理なく収納スペースを増強させることができます。


4.まとめ


今回はリノベーションを機に間取り変更すべき部分と、実際に間取り変更を行った弊社事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





リノベーションすると物件資産価値が向上するため、早期客付け+収益アップが期待できますが機能性を改善させなければ、内見時の物件印象が悪くなってしまうため客付けに影響が出てしまいます。



今回紹介した間取り変更は築年数が古い物件の間取り変更する際、参考になるものばかりですので、少しでもお役に立てれば幸いです。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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