近年の賃貸市場は物件供給数の飽和と人口減少の影響により、賃貸空室率は悪化しています。
特に深刻なのは競争力が低下している築年数が古い物件は、設備の減価償却が終了した築年数20年以上の物件は借り手が見つかりにくく、過当競争に陥りがちです。
そのため適正家賃に設定しても早期客付けが難しく、価格競争の影響により収益性が低下という悩みがあります。
しかしこれらの問題は物件資産価値が低下に起因しており、資産価値が高くなれば早期客付け＆収益アップは期待できます。
近年では資産価値向上を目指したリノベーションを行う物件が急増し、早期客付けと収益性UPさせることに成功しています。だだし高額なリノベーションを行っても、その将来性に懐疑的な貸主も多いはずです。
結論として、競合物件との差別化を図ることで、築年数の影響は受けにくくなり、安定した家賃収入を得ることが可能です。
本投稿は賃貸リノベーションの将来性が期待できる理由についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションは将来性が期待できる理由
近年全国的にリノベーション物件が増加していますが、なぜリノベーションすると将来性が期待できるといえるのでしょうか？その理由は以下2点を挙げることができるからです。
ニーズの多様化
収益性
それでは具体的に解説していきます。
１）ニーズの多様化
一般的に賃貸物件は万人受けするデザインが多いため「自分たちの価値観に合わせた暮らし」を望む方にとっては必ずしも満足できる部屋とは言えません。
20～30代女性「家で落ち着きたい思いが強い」「統一感がある好みのテイストで暮らしたい」
女性が好きなインテリアテイストは北欧／シンプルナチュラル
であることが分かったとのことです。リノベーション物件はデザインコンセプトが明確で、入居希望者の価値観に合ったインテリア空間が魅力です。このため築年数の古さは全く問題ではありません。
特に1LDK以上のファミリー物件はこれから二人暮らしを始める方々人気があり、女性が部屋探しの主導権を握っていることを考慮すると、従前よりも早期客付けが期待できます。
またリノベーション物件のメリットは、新築や築浅物件よりも家賃がリーズナブルであることです。
家賃は毎月の家計支出の中でも大きなウエイトを占めるため、家賃を節約したい方が多いのは当然です。リノベーション物件は新築や築浅物件と比べ10～30％安いため、クオリティーが高ければ入居促進につながります。
２）収益性
リノベーションを行うことで設備や間取り変更が加わり付加価値が高くなります。その結果物件資産価値が向上し従前より家賃値上げしても、リノベーション部屋の価値に共感する方が多くなり、成約に繋げることが期待できます。
これにより収益性を伸ばすことが可能です。またリノベーションを行うこと資産価値の目減りを抑え、家賃相場の影響を受けにくくなります。
一般的な物件では契約更新の際に家賃値下げ交渉が入りやすいですが、価値が高まったリノベーション物件では交渉する借主は殆どいない／物件管理強化すれば長期入居も期待でき安定した家賃収入を得ることができます。
２．賃貸リノベーションを成功させるには差別化が必須
デザイン性が優れたリノベーション物件は、家賃値上げしても顧客ニーズに合致しているため早期客付けが期待できます。
しかし今後リノベーション物件は確実に増えていくことが予想されます。
選択肢が増えれば借主にとってメリットが大きくなりますが、貸主側は競争が厳しくなり客付けが難しくなります。
マーケティングの観点からも競争が厳しくなると、資本力のある大手管理会社＆リノベーション会社が同様の物件を展開し、価格を下げることで競合を無力化する可能性があります。
そのため、競合物件との徹底的な差別化戦略がますます重要になってきます。
競合が入り込めないぐらい差別化戦略を打ち出すことで…
価格競争から脱却できる
家賃値下げしなくても客付けできる
が可能となり収益性を伸ばすことが期待できますが、差別化戦略の唯一の弱点は「家賃帯が安いリノベーション物件に顧客が流れてしまう」ことです。
顧客流失を抑制するには…
他社リノベーション物件との明確な違いを説明する
実際に入居している借主の声を伝える
など入居するメリットを内見者に伝えることが重要です。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台で、1990年～2000年代に施工された古い物件が多いため築年数が古い物件を中心に過当競争が発生しています。
そこで弊社物件では2018年収益性向上を目的とした差別化リノベーションを開始。20～30代のカップル／新婚さんが多く入居していることを踏まえ、女性からの評価が高いカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを行いました。
その結果、リノベーションを行う前（2017年）と比べ入居率／年間家賃収入は大幅に改善しました。2023年度と比較した場合、入居率は約22％／家賃収入は約430万円改善させることができました。
繰り返しになりますが、弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台です。この厳しい状況の中でリノベーションによって結果を出せたことは、リノベーションが収益性を含む将来性が期待できる手段であることを自信を持って言えることができます。
▶弊社リノベーションの差別化戦略については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションの将来性は期待できる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションで最も求められるのは費用対効果です。
一般的なリノベーション物件では早期客付けや家賃値上げに成功しているものの、競合リノベーション物件との「明確な差別化」を図っていない場合、資産価値の目減りが大きくなる可能性があります。
築年数が古い物件をリノベーションして安定的な家賃収入を目指すには、たった1つでもいいので差別化を図ることがとても重要です。この差別化が物件の魅力を高め安定した家賃収入を確保するカギとなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments