近年の賃貸市場は物件供給数の飽和＋人口減少の影響で賃貸空室率は年々悪化傾向となっています。
特に深刻なのは競争力が低下している築年数が古い物件。設備の減価償却が終了する築年数20年以上の物件は借り手が見つかりにくいため、過当競争になりがちに。
その結果適正家賃に設定しても早期客付けが難しい／客付けできても価格競争の影響により収益性が低下するため、貸主にとっては頭が痛い問題です。
しかし上記問題は物件資産価値が低下しているのが問題であり、資産価値が高くなれば早期客付け＋収益アップは期待できます。
近年では資産価値UPが期待できるリノベーションを行う物件が急増し、早期客付け＋収益性UPさせることに成功しています。ただ費用が高額になるリノベーションを行っても、リノベーション自体に将来性があるのか懐疑的に思っている貸主が多いはずです。
結論から先に申し上げますと、競合物件との差別化を図ることができれば、築年数の影響は受けにくくなるため安定した家賃収入を得ることができます。
本投稿は賃貸リノベーションの将来性は期待できる理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションは将来性が期待できる理由
近年全国的にリノベーション物件が多くなっていますが、どうしてリノベーションすると将来性が期待できるといえるのか？その理由は以下2点を挙げることができるからです。
ニーズの多様化
収益性
それでは具体的に解説していきます。
１）ニーズの多様化
一般的に賃貸物件は万人受けするデザインとなっているため「自分たちの価値観に合わせた暮らし」がしたい方にとって満足できる部屋とは言えません。
20～30代女性「家で落ち着きたい思いが強い」「統一感がある好みのテイストで暮らしたい」
女性が好きなインテリアテイストは北欧／シンプルナチュラル
であることが分かったとのことです。リノベーション物件はデザインコンセプトが明確＋入居希望者の価値観に合わせたインテリア空間となっているため、築年数の古さは全く問題ではありません。
特に1LDK以上のファミリー物件はこれから二人暮らしされる方が多く入居され、また女性が部屋探しの主導権を握っていることを踏まえると、従前と比べ早期客付けが期待できます。
またリノベーション物件のメリットは、新築／築浅物件より家賃がリーズナブルなところ。
家賃は毎月の家計支出の中でも最もウエイトが大きい部分のため、家賃を節約したい方は多いはずです。リノベーション物件は新築／築浅物件より10～30％安いため、リノベーション物件のクオリティーが高ければ入居促進に繋げることができます。
２）収益性
リノベーションを行うと設備や間取り変更を行うため付加価値が高くなり、その結果物件資産価値が高くなります。
資産価値が高くなれば従前より家賃値上げしても、リノベーション部屋の価値に共感する方が多くなるため成約に繋げることが期待→収益性を伸ばすことができます。
またリノベーションを行うこと資産価値の目減りを小さくすることができるため、家賃相場の影響を受けにくくなります。
一般的な物件では契約更新の際に家賃値下げ交渉が入りやすくなりますが、価値が高くなっているリノベーション物件では交渉する借主は殆どいない／管理強化すれば長期入居も期待できるため、安定した家賃収入を得ることができます。
２．賃貸リノベーションを成功させるには差別化が必須
デザイン性が優れているリノベーション物件は、家賃値上げしたとしても顧客ニーズに合致しているため早期客付けが期待できます。
ただ今後リノベーション物件は確実に増えていくことが予想されます。
リノベーション物件が多くなれば部屋探しの選択肢が増えるため借主にとってはメリットが大きくなりますが、貸主側は競争が厳しくなるため客付けが難しくなります。
マーケティング的に競争が厳しくなると、資本力が大きい会社（大手管理会社／大手リノベーション会社）は競合リノベーション物件と同じような部屋を展開し価格を下げて提供するため、競合リノベーション物件を無力化してしまいます。
これに対抗するためは、競合物件との徹底的な差別化戦略が重要となってきます。
競合が入り込めないぐらいの差別化戦略を打ち出すことで…
価格競争から脱却できる
家賃値下げしなくても客付けできる
が可能となるため収益性を伸ばすことが期待できますが、差別化戦略の唯一の弱点は「家賃帯が安いリノベーション物件に顧客が流れてしまう」ことです。
顧客流失を抑制するには…
他社リノベーション物件との明確な違いを説明する
実際に入居している借主の声を伝える
など入居するメリットを内見者に伝えることが重要です。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い／築年数が古い／エリア内にある競合物件も築年数が古いため過当競争状態となっています。
そこで弊社物件では2018年収益性向上を目的とした差別化リノベーションを開始しました。
弊社物件は20～30代のカップル／新婚さんが多く入居されることから、女性から高い評価があるカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを行いました。
その結果、リノベーションを行う前（2017年）と比べ入居率／年間家賃収入は大幅に改善させることに成功。2023年度と比較した場合、入居率は約22％／家賃収入は約430万円改善させることができました。
繰り返しになりますが、弊社物件がある山梨県は日本で最も空室率が悪い県です。空室率が悪い県でリノベーションで結果を出せたことは、リノベーションすることで収益性を含め将来性は期待できるといっても過言ではありません。
▶弊社リノベーションの差別化戦略については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションの将来性は期待できる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションで一番求められるものは費用対効果です。
一般的なリノベーション物件では早期客付け／家賃値上げに成功しているものの、競合リノベーション物件との「明確な差別化」を図っていないため資産価値の目減りが大きくなってしまう可能性があります。
築年数が古い物件をリノベーションし安定的な家賃収入を目指すのであれば、たった1つでもいいので差別化を図ることがとても重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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