不動産投資の最大の弱点はやはり退去に伴う空室リスクです。近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため賃貸空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争となり、家賃値下げしても客付けができない可能性があります。
今後人口減少が進むと賃貸空室率はさらに悪化し、客付けに失敗してしまうと淘汰する恐れも出てきます。
しかし最近では部屋探しの多様化が進み築年数が古くても「リノベーション」を行えば、部屋探しの選択肢が増えるため早期客付けさせることが期待できます。
またリノベーションは同築年の物件と比べ資産価値が向上しているため、リノベーションを機に家賃値上げすることもできるため、収益性改善も期待できます。
本投稿は、空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資についてお伝えします。
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▼目 次
１．価格競争は不動産投資にマイナス
【本記事でお伝えする結論】
１．価格競争は不動産投資にマイナス
空室期間が長期化すれば家賃機会損失が大きくなります。そのため一定期間空室が続くと貸主は家賃値下げを行います。
家賃値下げすると賃貸検索サイトの反響数が高くなるため、早期客付けができるかもしれません。しかしその代償として…
貸主の家賃収入は減少
借主属性が悪くなるため、騒音／家賃滞納トラブル発生率は高くなる
元の家賃に戻すことは難しくなる
ため、リスクが大きくなってしまいます。
かつて大手牛丼チェーンでは信じられないほどの価格競争を繰り広げ牛丼1杯300円未満で提供していましたが、結果的には収益低下＋牛丼業界全体が疲弊する事態を招いてしまいました。
賃貸物件は築年数が経過すると修繕費も上昇するため、価格競争で客付けしても結果的にキャッシュフローの悪化／売却時の利回り低下を招いてしまいます。そのため価格競争は不動産投資にマイナスの結果をもたらすだけとなってしまいます。
２．空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資とは？
一昔前の賃貸市場は物件供給数が少なかったため、原状回復さえ行えば客付けに苦戦することもありませんでした。
しかし現在は賃貸需要より供給数が多く、また今後供給数はさらに増加することが予想されるため、競争力がない物件は淘汰されてしまいます。
冒頭でもお伝えした通り近年の賃貸業界は、リノベーションさえ行われていれば築年数だけで物件判断される方は少なくなっていますが、どうしてリノベーションすると空室リスクを軽減させることができるか解説します。
１）資産価値が向上する
築年数が経過すると見た目以上に古さが感じられるため、競争力が低下し家賃値下げしても客付けが難しくなります。
しかし設備／内装などを一新するリノベーションを行うことで、原状回復しかしていない同築年の物件と比べ資産価値が向上し「競争力が高く」なるため、従前と比べ早期客付けしやすくなります。
２）立地がいい
そもそも賃貸物件は賃貸需要が期待できるエリアに建てられることから、企業／学校が移転しない限り一定数の賃貸需要は期待できます。
築年数が古い物件が敬遠されるのは、資産価値下落によって競争力が低下しているからです。そのため資産価値が向上するリノベーションを行うことで「住みたい」と考える顧客が多くなることから、空室リスクを軽減させることができます。
３）潜在顧客を開拓できる
リノベーションを求めている顧客は、デザイン性が高い部屋を求めています。
リノベーション投資の最大のメリットは、潜在顧客が住みたい室内インテリア空間を提供することができるため、たとえ家賃や立地が多少悪くても「住みたい」というウォンツに変えることができます。
そのため顧客が創造できるリノベーション物件が提供できれば、早期客付けは期待できるためリノベーション投資効果を最大化させることができます。
４）家賃が安い
ファミリー物件に入居される方の中には、今後戸建て住宅／分譲マンションを購入を検討されているため部屋探しされる際「貯蓄」を意識しているはずです。
リノベーション物件は新築物件と比べ家賃が10～20％安く、また敷金／礼金設定がされていないケースが多いため初期費用を抑えることが期待できます。
新築／築浅物件に入居検討されている方がリノベーション物件を選択することで、無理なく貯蓄することが可能となるため、リノベーション物件を選択される可能性は高くなります。
３．リノベーション投資に成功した弊社物件事例
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が悪く、約30％空き室と言われています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は家賃値下げを行っているものの、客付けに苦戦している物件が多くなっています。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを随時行っています。間取りが２LDK～３LDK、入居される方は20～30代カップル／新婚さんが多く、女性が部屋探しの主導権を握っています。
そのため女性の評価が高い「自然素材の材料を用いたカフェスタイル」に特化したリノベーションを行った結果、2020年以降増収増益＋満室達成することができました。また弊社リノベーション投資は不動産系メディアからも注目されています。
▶取材記事に関してはこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は、空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社リノベーションの特徴は「自然素材の材料を可能な限り取り入れている」ため、リノベーションコストはどうしても高くなってしまいます。
しかし従前と比べ早期客付けに成功しているのはもちろんのこと、長期入居してくれる借主が非常に多いため安定的な家賃収入を得ることができているため、リノベーション投資効果はものすごく高いと断言できます。
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アパート経営、空室対策コンサルタント
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