築年数が経過すると空室が目立ち始めるため客付けに苦戦します。そのため家賃値下げを余儀なくされますが仮に客付けできても家賃収益は確実にマイナスになってしまいます。
収益性が低下した築年数が古い物件を再生させるには、リノベーションが効果的です。
リノベーションすると資産価値が高まるため従前より家賃値上げしても客付けが期待できますが、リノベーションを検討している貸主は、従前と比べどのくらい入居率が改善されるのか気になるものです。
そこで本投稿は賃貸リノベーション後入居率は改善できるかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションが入居率改善できるワケ
築年数が古い物件をリノベーションすると入居率改善効果が期待できますが背景には、以下の4つのメリットが大きいと言われています。
部屋探しの多様化
好みの部屋になっている
立地がいい
家賃がリーズナブル
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）部屋探しの多様化
近年ではSDGsが普及されたこともあり、築年数だけで物件判断している方は昔と比べると減少傾向になっています。それを裏付けるデーターとしてCHINTAIが2018年に賃貸物件に入居している女性100人に「築年数の許容範囲」についてアンケート調査したところ…
築年数にこだわりがないと回答した方は約3割以上いることがわかりました。つまりリノベーションを施すことで部屋探しの選択肢が増えるため入居率改善は大いに期待できます。
２）好みに合った部屋になっている
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想しながら内見しています。そのため何も施していない築年数が古い物件は「古臭い」「利便性が悪い」印象が強くなり家賃が安くても敬遠されてしまいます。
リノベーション物件は新築／築年数が浅い物件に入居検討されている方をターゲットとしているため、機能性＋デザイン性が優れています。そのため内見時の印象が高くなり入居促進に繋げることが期待できます。
３）立地がいい
賃貸物件はもともと賃貸需要が期待できるエリアに建設されています。築年数が古い物件の入居率が低下しているのは、エリアが問題ではなく「資産価値が低下している」のが最大の要因です。
資産価値が高くなるリノベーションを行うことで、物件の魅力が高まるため入居率改善が期待できます。
４）家賃がリーズナブル
最新設備が充実している新築／築年数が浅い物件は利便性が期待できますが、家賃が高いのが唯一のデメリットと言えます。
しかしリノベーション物件は新築物件より家賃がリーズナブル＋デザイン性が優れているため、新築／築年数が浅い物件を探している方からの反響を期待することができます。
２．リノベーション入居率改善のカギは？
リノベーションすると付加価値が高まるため、リノベーションを施していない同築年の物件と比較すると資産価値が向上します。その結果早期客付け＋家賃値上げが期待できますが…
リノベーションしても失敗する
物件は現実にあります。リノベーション入居率を改善させるカギとなるのが「家賃設定」と「リノベーション戦略」の２つです。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）家賃設定
先程もお伝えしましたが、リノベーションすることで同築年の物件と比べ「資産価値が高くなる」ので家賃値上げがしやすくなり収益改善が期待できます。
ただしたとえ資産価値が高くなったとはいえ、価値自体は新築物件同等にはなりません。そのためリノベーション後の家賃を新築並みにしてしまうと…
リノベーション物件なのに家賃が高過ぎる
同じ家賃帯なら新築／築年数が浅い物件に住んだ方がいい
と思われてしまうため逆効果となります。弊社物件も2018年からリノベーションを行っていますが、強気の家賃設定をしたばかりに客付けに苦戦した過去があります。
▶弊社リノベーション家賃設定ミスの詳細は、過去記事をご覧下さい。
確実に客付けさせたいのであれば（リノベーションクオリティーによって多少前後しますが）最大でも新築物件家賃の8掛け以内に抑えると「新築物件よりリーズナブル」と捉えてくれるため効果的です。
２）リノベーション戦略
近年リノベーション物件が注目されていますが、リノベーション戦略がない物件は客付けに苦戦してしまいます。
先程もお伝えした通り、部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想させています。つまり部屋探しされている方のイメージとリノベーション部屋が一致していないければここで暮らしたいとは思ってもくれません。
リノベーションで早期客付けを目指すならば、リノベーションを行う前に…
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を検討することが重要です。弊社リノベーション物件は本執筆時2024年3月7日現在満室継続中ですが、上記リノベーション戦略を打ち立てたことで、反響数UP→早期客付けすることができました。
▶弊社リノベーション戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．リノベーションを施した賃貸物件の入居率は？
リノベーションを検討している貸主は、従前と比べ入居率がどのくらい改善できるかが気になるところです。
弊社物件は2017年の繁忙期客付けに大失敗したことをうけ翌年からリノベーション事業を展開しました。リノベーション前と昨年の入居率を比較すると約21％UP／家賃収入では約430万円UPさせることに成功しています。
つまり家賃設定＋リノベーション戦略を明確にすれば、築年数が古い物件でも入居率＋収益性を改善させることは十分期待できると言えます。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はリノベーションを施した賃貸物件の入居率についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室を埋めるため家賃値下げを行う物件は多いと思われます。ただ近年の賃貸空室率は全国的に悪化傾向となっているため、家賃値下げしても客付けできない物件は確実に発生してしまいます。
それならデザイン性が高いリノベーションを行った方が入居率／収益性を改善させることができるため客付けに苦戦している物件はリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか？
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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