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築古でもリノベーションで稼働率をアップさせることができる理由

更新日:2022年12月27日


不動産投資を成功させるためには、いかににして「空室を減らすか」が問われてきます。


築年数が浅い物件では、資産価値が高い状態であるため家賃は高い状態のままでも、客付けに影響を与えることはありません。


しかし、築年数の経過と共に家賃相場自体が一気に値下がり傾向となるため、家賃値下げを余儀なくされてしまい収益性が低下してしまう恐れがあります。


ただ、築年数が経過している物件においても、リノベーションを行えば家賃値上げ集客も可能となり、高稼働率を維持することもできます。


リノベーションすると高稼働率を維持することができるものの、成功させるためにはコツが必要になります。本投稿はリノベーションで稼働率をアップさせるコツについてお伝えいたします。


 

▼目 次

1.新築にこだわりを持つ人が少なくなった

2.間取り変更することで、ニーズ対応することができる

3.差別化リノベーションすることで、新築客を奪える

4.物件自体が、好エリアにある

5.まとめ

 

1.新築にこだわりを持つ人が少なくなった

新築にこだわりを持つ人が少なくなった

新築物件が募集開始すると、多くの仲介会社がこぞって募集を行います。

新築物件は「新生活は新築物件で始めたい」というニーズは一定数あることから、賃貸業界的には「ドル箱物件」となっています。


ただその一方で、新築物件に入居するとなると「エリア内でいちばん高い家賃/初期費用」となっていることから、予算的には厳しい方は、新築入居は諦めなければなりません。


しかし、リノベーション物件は築年数は経過しているものの室内空間は新築とほとんど変わりがないため、築年数さえ気にしなければ集客力をアップさせることは可能です。


ただしリノベーションで高稼働率を目指すのであれば、競合他社リノベーション物件の真似をしないことが求められます。



2.間取り変更することで、ニーズ対応することができる

同じファミリータイプ物件であっても、30年前の物件と近年の物件とでは「ニーズが異なる」ため、間取りも違っている可能性が高くなっています。


ファミリータイプ向けの賃貸間取りとして、ある程度定着されているのは「1LDK」「2LDK」であり、逆に「2DK」「3DK」または、和室部屋がある物件は「現在のライフスタイル」とは真逆となっているため、募集をしても敬遠されがちになってしまいます。


しかし、リノベーション対応することによって「ダイニングとキッチンにある壁を撤去」すれば、「LDK」空間を作ることができ、さらに和室部屋に関しては「洋室に変更」したり、あえて差別化を図るために「和モダン空間が魅力的な琉球畳」にすることで、集客力を高めることができます。

 

▶弊社リノベーション実績に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開!キッチン編

【過去記事】和室がある賃貸でも、リノベーション次第で付加価値がつく部屋になります。

 

3.差別化リノベーションすることで、新築客を奪える

差別化リノベーションすることで、新築客を奪える

新築物件は最新設備が充実しているため、抜群の集客力をもっています。

ただ、新築物件の室内をよく見てみると「壁紙は量産型」「設備はメーカー既製品」といった感じ。


「新築」という文字を取り除ければ、ありきたりの部屋であるため、デザイン性の部分で言うと、少々劣っているのが現実。



住まいのメディア:mitainaでは、男女200名に「理想のインテリアテイスト」についてアンケート調査を行ったところ、僅差ではありますが北欧テイストが第1位となり、シンプルナチュラル、モダンの順になりました。



ファミリー向け物件は二人暮らしをされる方が入居されることが多く、また成約の決定権は女性側にあることが弊社の調べで分かっています。弊社物件では2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っていますが、女性が好む「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開した所、反響率が大きくなり本執筆時の2022年12月27日現在、満室状態が続いています。


公式サイト開設によってアクセス数が7倍に

弊社物件では、価格競争からの脱却を図り物件公式サイトを開設しています。


カフェスタイルキッチンをはじめとする弊社の設備は、所謂インスタ映え効果が期待できるためSNSからの反響も多いのが特徴。その結果現在では公式サイト経由でお申込をされる方が約8割になり、早ければ募集開始後1週間で部屋が埋まることも珍しくはない事から、高稼働率を維持することができています。


さらにリノベーション事業を展開後、弊社家賃収入は確実に増えてきています。

昨年度から満室状態が続くようになったため、ここ2年間は増収増益を達成することができ、今期に至っては過去最高の家賃収入となり、安定した賃貸経営を継続することができています。





4.物件自体が、好エリアにある

物件自体が、好エリアにある

築年数が経過している物件は何も対策をしていなければ、どうしても敬遠されてしまいます。しかし、よくよく考えてみると、築年数が経過している物件周辺には、競合他社物件が多くあり、更には新築物件もたっていることを踏まえると、一定のニーズはあります。


つまり、エリア内にある競合他社にはない「差別化をしっかりと証明できるリノベーション部屋」を提供することができれば、「住みたいエリアである以上は、必ず反響を得る」ことは可能になります。


弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに物件がある甲府市大里町は、甲府市内においても賃貸激戦区と呼ばれているエリアです。このような状況下であっても高稼働率を維持することができているのは、徹底した差別化戦略を行ったからであり、差別化戦略を打ち出せたことで高稼働率&収益アップが実現できていると推察しています。




5.まとめ


今回は、築古でもリノベーションで稼働率をアップさせることができる理由について、お伝えしてきました。


弊社が展開しているリノベーションは、費用をかけてリノベーションしていることから、競合他社が真似することができないため、マーケティング的に言えばブルーオーシャンエリアにいることになります。


リノベーションに費用をかけすぎてしまうと、キャッシュフローが悪くなるのではといった懸念が生まれてしまいます。しかしリノベーションを機に家賃値上げを行い長期入居に持って行くことができれば、収益が悪化することはないはずです。


賃貸市場は今後空室率がさらに悪化することが予想されていることから、徹底した差別化戦略を打ち出さなければ淘汰されてしまいます。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 



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