人間も建物も、同じように年を重ねていきます。
新築時は「建物完成する前」に部屋が埋まりやすかったのに、築年数が経過してくると集客に苦戦するようになります。そして築年数が20年を超えてくると、設備の償却が終了してしまうため空室が目立ち家賃値下げしても客付けに苦戦してしまいます。
家賃値下げを繰り返してしまえば、キャッシュフローが悪化してしまうのは明白です。
しかし付加価値をつけたリノベーションを行うと物件資産価値が向上します。そのため築年数が古い物件によくありがちな「空室問題」「家賃下落」を回避でき、収益性を改善させることが期待できます。
本投稿は賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．家賃値下げ集客の限界
一般的に「築年数が1年経過するたびに1％家賃が下落する」と言われています。
仮に1室6万円の部屋を10部屋所有していた場合、1か月60万円の家賃収入が発生しまますが、築年数が20年を経過した場合で上述に当てはめて計算すると、1か月の家賃収入は6万円×10部屋×20％＝48万円となります。
年間に換算すると144万円の損失となってしまいますが、これはあくまでもシミュレーションです。
地方都市においては空室率が悪化しているため、実際にはもっと家賃値下げを余儀なくされるか、空室期間は長期化になってしまうので、損失額はもっと多くなってしまいます。
さらに築年数が経過した物件では修繕費が多くなりがちになってしまうため、損益分岐点が高めになってしまうことから、家賃値下げしてしまうとキャッシュフローが回らなくなり負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由とは？
築年数が古くなった部屋の設備／間取り／内装などを一新すると「付加価値」が高まります。その結果見た目的には、築年数は一切感じなくなるため資産価値が高くなります。
資産価値が高くなれば当然反響数が高くなるため早期客付けが期待できます。リノベーションすることで以下の効果が期待できます。
物件選択肢が広がる
家賃値上げができる
集客上有利になる
それではそれぞれの効果を見ていきましょう。
１）リノベーションすると物件選択肢が一気に増える
近年では部屋探しの多様化が進み、室内クオリティーが高ければ築年数の古さは特段問題ではありません。
また築年数が浅い物件を希望されている方の中には、家賃を抑えたいと考えている方がいます。リノベーション物件は築年数が浅い物件より家賃がリーズナブルな上、クオリティーが高い部屋になっていることからリノベーション物件も選択肢に入れる可能性が高くなります。
つまりリノベーションを行うことによって、必然的に反響数を伸ばすことができるため、早期客付けに結び付けやすくなります。
２）家賃値上げがしやすくなる
リノベーションすると資産価値が高くなります。そのためリノベーションを機に家賃値上げすることが可能となります。
但し注意しなければならないのは、エリアによって家賃値上げ率が異なります。
賃貸需要が多い大都市圏は物価が高いため、従前より家賃20％以上値上げは期待できます。一方地方都市では空室率の悪化／物価自体が安いため、大都市と比べ家賃値上げには限度があります。
上のグラフをご覧下さい。弊社エリア内の新築２LDK賃貸の家賃相場は、7.8万円となっています。（2023年1月現在）
弊社物件では2018年からリノベーションを展開しており、リノベーション後の家賃は従前と比べて最大で10％値上げしています。
本音で言うと、もう少し家賃値上げしたいのですが、もし家賃20％値上げすると新築物件並みとなりこれではリノベーション物件のメリット（家賃が安い）が少なくなるため、弊社物件では最大で家賃10％値上げまでとしています。
▶弊社リノベーションの失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）集客上有利になる
不動産仲介会社の主な収入源は成約報酬の仲介手数料です。
賃貸における仲介手数料は法律によって最大でも家賃1,1か月分までとなっているため、仲介担当者は「成約に繋げやすい物件」を最優先で紹介／案内します。
リノベーション物件は築年数は古いものの、室内空間は新築並みとなっていることから、仲介担当者は成約させやすい物件と認識しています。
そのため同じ築年数の物件であってもリノベーション対応しているところとそうでない所では、担当者の熱の入れ方も違ってきます。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸市場は今後人口減少＋物件供給数過多状態が続くため空室率はさらに悪化します。そのため物件資産価値が低下している物件は確実に淘汰されてしまいます。
外壁メンテナンスをしっかりと行えば物件寿命を長くすることは十分期待できます。築年数が古くなっても資産価値を高めるリノベーションを行えば、安定した収益を確保できるため安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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