賃貸経営でリノベーションすると、資産価値が高くなる理由とは?

更新日:9月11日


人間も建物も、同じように年を重ねていきます。

新築時は「建物完成する前」に部屋が埋まりやすかったのに、築年数が経過してくると、集客に苦戦するようになり、築年数が20年を超えてくると、家賃相場の影響を受けやすくなってしまいます。


しかし、築年数が経過したとしても、物件自体の資産性を高めることができれば、集客に苦戦を強いられることはなく、収益性を高めることは十分可能となります。


古くなった物件を再生させる「リノベーション」は、築年数が経過したとしても、オーナー様物件を人気物件にさせることができる「唯一の方法」と言っても過言ではありません。一般的にアパートローンは「30年で契約」しているケースが多いため、ローン完済後は「月々の支払いが無くなる」ので、家賃収入=オーナー様利益となりますが、リノベーションすることによって、家賃をさらに高く設定することができ、安定した賃貸経営を行うことができます。


 

▼目 次

1.同築年であっても、リノベしないと家賃が変わる

2.リノベーションすると、管理上ラクになる

3.リノベーションすると、管理会社/仲介会社から歓迎される

4.リノベ融資は、公的機関から借りるとオトク

5.まとめ

 

1.同築年であっても、リノベしないと家賃が変わる

同築年であっても、リノベしないと家賃が変わる

一般的に賃貸物件の家賃は「年1%ごとに下落」するといわれています。

余程の好エリアでなければ、家賃相場の影響は受けやすくなってしまい、何も対策を講じていない物件では、家賃相場の影響を受けてしまい、募集家賃を値下げしなければ、集客することができなくなってしまいます。


ただ、先程からお伝えしている通り、築年数が経過したとしても、リノベーション対策をしっかりと行っていれば、家賃値上げは十分可能となってきます。


弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行い、リノベーションを機に家賃値上げを行っています。弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件がある甲府市大里町は、1990年代に発生した「相続税対策」の一環で、賃貸アパートが次々と建設されたエリアであることから、賃貸激戦区となっております。


弊社物件は2022年7月末現在「満室」となっておりますが、たまたま同エリア内において、同築月の物件が現在募集されていますが、こちらは原状回復程度のリフォームしか行っていないので、家賃設定は大幅に安くなっております。(間取りは両物件とも2LDKです)

築年月

㎡数

家賃

1年間家賃合計

原状回復のみ

1996年10月

53.87

4.6万円

55.2万円

弊社物件

1993年9月

56.67

6.6万円

79.2万円

原状回復のみのお部屋は、設備交換などは一切行っておらず、家賃値下げのみを行っている物件とのことです。一方、弊社物件においては「上級グレードのみフルリノベーション対応し、家賃を最大10%値上げ」して募集していますが、どれだけ時間がかかったとしても、募集開始後3か月程度で客付けに成功していることを踏まえると、家賃をただ値下げするより、リノベーション対応した方が、結果的には収益性を高めることができるため、オトクになります。



2.リノベすると、管理上ラクになる

リノベすると、管理上ラクになる

リノベーションすることによって、家賃アップさせることは十分可能となってくることから、収益性を高めたいと考えているオーナー様にとっては、プラスになることは間違いありませんが、これ以外にも管理上において「プラス」に働くことがあります。


(1)入居者の質の向上

賃貸業界的には、家賃が安くなると「入居者の質が低下しやすい」といわれています。

入居者トラブルは、築年数に関係なく発生してしまうものですが、ただトラブルの確率で見ると、家賃が高い物件と比べて「安い」物件の方が、トラブルが発生する確率は高くなってしまいます。


トラブルが発生しやすい物件は、管理上においてもやりにくくなるだけではなく、長期入居が難しくなってしまうこともあるので、家賃は可能な限り維持した方が、結果的には入居者様にとってもプラスになってきます。


(2)家賃滞納リスク

管理会社/オーナー様にとって、家賃滞納は「絶対に避けなければならない」もの。

滞納が発生してしまうと、回収をしなければならなくなり、また支払いが遅れれば遅れるほど、返済すること自体が難しくなってしまうため、家賃滞納リスクがあるような方は、入居を遠慮してもらうのが一番です。


今では、大多数の物件で「家賃保証会社」を利用しているため、家賃が滞納したとしても、保証会社が代位弁済してくれることから、オーナー様や管理会社的には「家賃滞納リスク」を回避することができます。


実際、家賃滞納が発生する確率は「低い」ものの、保証会社担当者の説明では、滞納する方は「家賃帯が安い物件」がやはり多いとのことですので、滞納リスクを回避したいのであれば、やはり家賃帯を維持/値上げした方がメリットが大きくなります。



3.リノベすると、管理会社/仲介会社から歓迎される

リノベすると、管理会社/仲介会社から歓迎される

(1)管理料がアップする

リノベーションを機に家賃を値上げして、客付けに成功した場合、管理会社としては「毎月の管理料がアップ」することになるので、歓迎されます。


管理会社に管理委託している場合、毎月管理料を支払うことになりますが、管理料は「現在入居されている部屋」の家賃総額5%前後を支払うことになるので、リノベーションして家賃がアップされると、その分管理会社収入も増えることになります。


管理会社収入が増えてくると、当然ながら管理会社はオーナー様物件に対して、積極的に管理業務を行ってくれます。つまり管理会社にとってリノベーション物件は、とっても美味しい物件となることから、仲介会社に対するアプローチも積極的になります。


(2)仲介手数料分がアップする

物件を募集している仲介会社は、成約させることができないと「仲介手数料」をもらうことはできません。そのため担当者には「契約ノルマ」が課せられています。


契約ノルマが課せられていると、当然ながら「担当者的には成約になりそうな物件」を、お客様に積極的に案内/紹介することになります。リノベーションされた物件は、築年数的にはマイナスポイントとなってしまうものの、室内は古さは一切感じられず、また家賃帯も新築物件と比べてオトクになっていることから、客付けがとてもしやすい物件といえます。


また、リノベーション物件は「家賃相場より高い家賃設定」となっていることから、仲介会社にとっても、成約に繋げることができれば「仲介手数料が高くなる」ので、積極的に案内・紹介してもらえる可能性が高くなります。



4.リノベ融資は、公的機関から借りるとオトク

リノベ融資は、公的機関から借りるとオトク

リノベーションするとなると、費用が高額となってしまうので、借入を起こさないと対応することが難しくなってしまいますが、金融機関に頼むとなると「金利が高い事業系ローン」を紹介されるケースが多くなってしまいます。



しかし、お住まいの市区両村などには、公的融資制度があり、そちらを活用することによって「低金利で借りられるものが多く、また保証協会に支払う保証料の一部を補填」してくれるものもあるので、オーナー様としてみても「使いやすい融資」と言えそうです。


弊社物件がある山梨県甲府市には、「小規模事業者小口資金」という融資制度があります。

こちらは「無担保で借りることができ、更に年1回利子補給があることから、実質金利は1.0%となる」ため、とってもオトクとなります。



5.まとめ

築年数が経過している物件をリノベーションするとなると、費用が嵩んでしまって収益性が確保することができるか、不安になってしまうオーナー様は多いと思われます。


ただ、今後少子高齢化社会を迎え、賃貸を最も利用する10代後半~40代の人口は、確実に減少し、エリア内の空室率はさらに悪化することがわかりきっているので、何も対応せずに家賃値下げしかしていない物件は、自然淘汰してしまう可能性が高くなってしまいます。


一方、築年数が経過していたとしても、しっかりとリノベーション対応している物件では、「リノベーション物件に入居したい」というニーズは一定数いること、また社会的にSDGsが浸透していることから、リノベーション物件を忌避する方は、今後少なくなってくることが予想されるので、中長期的な視点で見れば、リノベーション対応した方が、結果的にはオーナー様にとってプラスに働くはずです。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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