リノベーションで賃料アップ実現させるためには、どうしたらいい?

更新日:9月10日


築年数が経過してくると、どうしても物件資産価値が低下してきますので、現在の家賃を維持することが難しくなってしまいます。そのため、客付けを強化しようと思い、家賃値下げを行うことも検討しなければならないものの、地方都市においては「賃貸空室率が悪化傾向」となっているため、家賃を闇雲に値下げしても、空室がすぐに埋まるかどうかは、正直未知数と言っても、過言ではありません。


さらに、家賃値下げを行ってしまうと、その情報は「同じ物件に入居している他の入居者」にも確認することができるため、「家賃値下げ要求」等が起こりやすくなり、家賃収入そのものが減少してしまう可能性すら出てきてしまいます。


もしこのような状況が続いてしまうと、最悪キャッシュフローが回らなくなってしまい、賃貸経営そのものが厳しくなってしまいます。


そこでおすすめなのが、リノベーション。

リノベーションすることによって、設備や内装、又は間取り変更を行うことになるので、築古特有の「古臭さ」「生活がしにくい」といったイメージ脱却を図れるだけではなく、リノベーションを機に家賃値上げをすることも可能となってきます。


ただし、リノベーションを行ったとしても、闇雲に対応しただけでは、顧客にヒットしないので、反響を得ることが難しくなってしまいます。リノベーションを行う際には、ターゲット層をしっかりと絞った部屋にすることが重要となりますが、ではリノベーションで賃料アップを可能にするためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

▼目 次

1.競合他社物件をリサーチ

2.家賃相場は確実に調べられている

3.賃料アップを可能にするには

  1)集客ターゲットを予め設定する

  2)競合他社物件にはないオリジナルの部屋を作る

  3)納得できる説明ができるか

4.予算的に厳しい場合、現状維持という方法も

5.まとめ

 

1.競合他社物件をリサーチ

競合他社物件をリサーチ

収益を改善させるために「リノベーション」を行う場合、まずは「エリア内にある競合他社物件」の情報をリサーチすることから始めてください。


今の時代、大手賃貸検索ポータルサイトを使うことによって、競合他社物件の空室情報を確認することができます。そこで、競合他社物件が「現在どのような設備を導入」しているのか、また「家賃設定はどのようになっているのか」を確認することによって、リノベーションを行う場合、どこを差別化すればいいのかを「ある程度把握」することができます。


築年数が経過している物件で、募集を行っている部屋の特徴としては、設備投資に消極的で「原状回復程度の対応」しかしていない物件が多いです。築年数が経過している物件において、設備交換をしていない場合、たとえきれいな状態であったとしても「古臭さ」が、どうしてもにじみ出てしまい、客付けが不利になってしまいます。



2.家賃相場は確実に調べられている

家賃相場は確実に調べられている

お部屋探しをされている方は、大手賃貸検索ポータルサイトを利用しているケースが多いのですが、同サイト内には「エリア内における家賃相場情報」が掲載されているため、内見時においては、ある程度の家賃相場を事前に調べた上で、参加されている方が多いです。


そのため、部屋のクオリティーが低ければ、家賃相場より家賃が低くても「見た目的に家賃が高い」というイメージが先行してしまいがちとなってしまうため、成約につながらない可能性があります。


つまり、リノベーションを行う場合には「部屋のクオリティーを上げる」ことが必要となり、さらには「徹底した差別化戦略」を施さないと、家賃を値上げしても「価値を見いだせることができなくなる」ため、成約率が上がりません。



3.賃料アップを可能にするには

賃料アップを可能にするには

リノベーションをして賃料アップを図るためには、顧客の心を鷲摑みにしなければ、成約させることができません。


顧客の心を鷲摑みにするためには、顧客が希望しているような部屋を実現させることであり、これを実現することができれば、内見当日にお申込を頂ける可能性は高くなります。


では、具体的にどのような対策を講じればいいのか?


1)集客ターゲットを予め設定する

リノベーションを手掛ける際に、一番重要となるのが「誰に入居してもらいたいのか?」をあらかじめ決めておくことです。つまり「ペルソナ設定」を事前に行うことによって、その方に響くような部屋を提供することができれば、反響率も高くなります。


2)競合他社物件にはないオリジナルの部屋を作る

例えば、ファミリータイプ物件では「カップルや新婚さん」が入居してくる可能性は高くなりますが、ファミリータイプ物件の場合、「最終的にお部屋を決めるのは、女性=奥様」がほぼ100%であることから、女性=奥様向けの部屋を提供することができれば、反響率を上げることは、十分可能となります。


女性=奥様は、おしゃれな店はとても好きであり、特に「カフェ」は、大多数の方が好きと答えるはずです。どうしてカフェのお店が好きなのかというと、やはりおしゃれなカフェスタイル空間において、好きなだけ話をすることができることではないでしょうか?


弊社物件は、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っていますが、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開することによって、他社との差別化を図れるだけではなく、女性=奥様に響くようなリノベーション部屋となっていることから、家賃相場より高い家賃であったとしても、納得して頂いた上で、ご契約して頂いています。


他社と同じようなリノベーションをしてしまうと、同質化物件となってしまい、エリア内に同じような部屋が複数あると、場合によっては「価格競争」になってしまう可能性が出てきてしまいます。


3)納得できる説明ができるか

リノベーションを行うとなると、それなりの費用が発生してしまうため、家賃を値上げするのが一般的ですが、お部屋探しをされている方においては、家賃相場より高ければ「納得してもらえない可能性」はあり得ると思います。


その際に、しっかりとした裏付け=説明をすることができれば、納得して頂ける可能性が高くなるので、成約率も高くなります。



4.予算的に厳しい場合、現状維持という方法も

リノベーションは基本的に「設備や内装」を交換することになるので、費用が数百万円になることは、当たり前となってしまいますが、都合によって「費用をあまりかけられない」方も当然いるはずですが、その際には「リノベーションを限定的」に行うことによって、現在の賃料をキープさせることもできます。


上の写真の部屋は、弊社物件におけるリノベーション部屋となっていますが、向かって右側は「フルリノベーション対応」した部屋で、左側は「一部分のみリノベーションした部屋」でこちらは「家賃は据え置き」としています。


リノベーション費用を抑えた部屋においては、フルリノベーション部屋と比べると、2分の1程度まで抑えることができます。家賃値上げはさすがに難しいのですが、変えるべきところはしっかりと変えることで、家賃キープすることは可能となっています。



5.まとめ

エリア内に「新築物件」ができてしまうと、当然ながら「新築物件ばかりお客様が集中」してしまい、その一方築古物件では、募集していても埋まらないといったことは、十分あり得ます。


ただ、たとえ築古物件であったとしても、競合他社には提供することができない「リノベーション部屋」を作ることによって、差別化を図ることができるため、成約率を上げることはできます。


弊社物件においても、徹底した差別化リノベーションを展開したことによって、価格競争からの脱却に成功し、築古物件ではありますが、収益性を高めることに成功しています。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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