リノベーションは家賃減額請求を回避することが可能に

更新日:9月10日


築年数が経過してくると、物件資産価値が低下してきやすくなるので、どうしても家賃維持をすることが難しくなり、空室が目立ち始めてしまいます。


エリアによって違いはあるものの、築年数が20年を超えてくると、一気に相場自体が下がってしまうため、場合によっては現在募集している家賃が「相場よりも高い状態」となってしまう可能性が出てきてしまいます。


もし家賃相場と募集中の家賃との間に「乖離が発生」した場合、契約更新のタイミングで「家賃値下げ交渉」が入ってきやすくなります。近年では「賃貸物件数が飽和状態」となっているため、空室率が悪化しているエリアもあることから、無下に断ってしまうと、場合によっては「更新せずに退去」してしまうことも想定されます。


ただ、家賃値下げを安易に認めてしまうと、その情報は確実に「他の入居者様」にも伝わってしまう可能性が高く、その情報を確認してしまうと、同様の対応を取らざるを得なくなり、収益が悪化してしまいます。


収益が悪化してしまえば、設備投資にかける費用も削らないといけなくなることから、「負のスパイラル」状態となってしまい、経営自体が悪化してしまう可能性が高くなります。


しかし、物件自体に付加価値をつけることができる「リノベーション」を行うことによって、家賃値上げを行うことができ、さらには「家賃値下げ交渉など」も入りにくくなるといったメリットも得られることができますが、どうしてリノベーションを行うと、家賃値下げ交渉が入りにくくなるのでしょうか?


 

目 次

1.入居者の質が良くなり、理解してくれる

2.リノベ=貸主が唯一できる値上げ

3.リノベは価値が下がりにくいので、家賃キープが可能

4.公的融資制度をうまく活用する

5.まとめ

 

1.入居者の質が良くなり、理解してくれる

入居者の質が良くなり、理解してくれる

新築物件は「家賃がエリア内で最も高く、また初期費用も高額」となってしまいますが、場合によっては「建物が完成する前に満室」となってしまうことも、珍しくはありませんよね。


家賃が高くても「それ以上の価値を見出すことができる」新築物件においては、「家賃を値下げしてほしい」と要求する方は、おそらく殆どいないと思いますが、これは明らかに入居者の質が良いから。


一方、築古物件では「物件資産性が低下」しているので、ただでさえ「価格競争」が発生しやすくなり、近年では「空室率の悪化」によって、客付けが難しくなっていることから、客付け強化のためには、さらなる値下げもしなければならなくなります。


しかし、築年数が経過していたとしても、リノベーションを行っている物件においては、設備や内装が一新されていて、見た目的には「新築物件と同様」となっていることから、家賃相場より高い家賃設定をしていたとしても、新築物件よりは安くなっていることから、ご入居される方も「納得」して入居して頂く事が可能となります。


リノベーション物件=入居者の質が高くなると、入居者トラブルや家賃滞納リスクを軽減させることが可能となることから、入居後の賃貸管理をしっかりとすることによって、長期入居して頂く事が可能となってきます。



2.リノベ=貸主が唯一できる値上げ

リノベ=貸主が唯一できる値上げ

資産価値を高めるようなリフォーム/リノベーションをしていない物件では、資産価値が低下してきますので、どうしても家賃値下げをしないと、客付けすることは難しく、また更新のタイミングで「家賃値下げ交渉」が入りやすくなってしまいます。


一方、リノベーションを行うと「物件資産価値が向上」し、築年数を感じさせない部屋となるため、リノベーションを機に家賃値上げを行うことができます。


借地借家法上、貸主も「近隣土地価格などが上昇」した場合などといった「正当事由」があれば、更新のタイミングで「家賃値上げ要求」を行うことが可能なものの、借主が拒否してしまえば、それまでとなってしまいます。


ただ、リノベーションを機に「家賃値上げをしてその部屋が成約」となれば、従前家賃と比べて毎月利益を出すことができることから、収益性を高めることができてしまいます。



3.リノベは価値が下がりにくいので、家賃キープが可能

リノベは価値が下がりにくいので、家賃キープが可能

築年数が経過していても、リノベーションすることによって、資産価値を一気に高めることができ家賃も値上げすることも可能となります。


リノベーション物件に入居したいと考えている方は

  • 新築&築浅物件に入居希望だけど、予算的に難しい方

  • デザイン性が優れているリノベーションに興味を持っている方

となっているため、エリア内の家賃相場より高い家賃設定となっていても、リノベーション部屋に興味を持ってもらえることができれば、納得した上で入居されますし、さらにリノベーションをすることによって、価値が下がりにくくなることから、家賃をキープすることが可能となります。


築年数が経過している物件において、家賃をキープし続けることができるのは、恐らくリノベーション物件しかないと思われます。



4.公的融資制度をうまく活用する

公的融資制度をうまく活用する

築年数が経過している物件でも、資産価値を高めることができるリノベーションを行うことによって、収益性の向上や家賃値上げも可能となりますが、その一方で、リノベーションは「設備や内装を一新するのが原則」となってしまうので、どうしても費用がそれなりにかかってしまい、キャッシュフローがうまくいかなくなるといった懸念が、生まれてしまいます。


ただ、リノベーションなどをせずに「ただ単に家賃を値下げしてしまうような対策」をしてしまうと、坂道から転げ落ちてしまうように「収益性が悪化」してしまいます。


そこでおススメなのが、公的融資制度をうまく活用することです。

都道府県庁/市区町村役場においては、公的融資制度を設けてあります。

一般的な事業系ローンと比べると「金利が安く設定」されており、融資によっては「保証協会に支払う保証料の一部も公的負担」してくれるものもあるので、同じ金額を借りても、総支払額は全く異なってくるので、オトク度が半端ありません。



5.まとめ

リノベーションを展開することによって、物件資産価値が高まり、成約率も高くなることから、貸主および借主にとってはwinwinの関係を築くことができますが、ただリノベーション物件は、お部屋を紹介する仲介会社にとっても歓迎される物件です。


同築年月の物件が2つあったとしても、リノベーションすることで「家賃値上げが可能となる」ことから、リノベーション物件を紹介・成約させることができれば、もらえる仲介手数料も多くなり、三方ヨシの関係性を築くことができます。


さらに、管理会社としても「家賃が高くなったリノベーション部屋」を管理することによって、毎月の管理料も高くなることから、物件で何か問題が発生したとしても、優先的に対応してくれる可能性が高くなります。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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