リノベーションは借主からの家賃減額請求を回避することが可能に
更新日：2022年12月20日
築年数が経過してくると、物件資産価値が低下してきやすくなるので、空室が目立ち始めてしまいます。
一般的に築年数が20年を超えてくると、一気に相場自体が下がってしまうため、場合によっては現在募集している家賃が「相場よりも高い状態」となってしまうこともあり得ます。
家賃相場と現在の家賃に乖離があると、借主は更新のタイミングで値下げ要求をしてくる可能性が出てきます。値下げに対して安易に認めてしまうと、他の借主にも同様の対応を取らざるを得なくなってしまうため、負のスパイラルに巻き込まれてしまう可能性が出てきてしまいます。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は、築年数が経過していることもあるので、空き部屋を随時リノベーションを行っています。
徹底した差別化を図ることで、家賃値上げがしやすくなりその結果、収益性を高めることが可能となったばかりではなく、借主からの家賃減額交渉は皆無となりました。
本投稿は弊社リノベーション事例を交えながら、どうして家賃減額交渉が入りにくくなったのかその理由についてお伝えいたします。
▼目 次
１．入居者の質が良くなり、理解してくれる
新築物件は「家賃がエリア内で最も高く、また初期費用も高額」となってしまいますが、「建物が完成する前に満室」となってしまうことも、珍しくはありませんよね。
家賃が高くても「それ以上の価値を見出すことができる」新築物件においては、「家賃を値下げしてほしい」と要求する方は、おそらく殆どいないと思いますが、これは明らかに入居者の質が良いから。
一方、築古物件では「物件資産性が低下」しているので、「価格競争」が発生しやすくなます。
近年では「空室率の悪化」によって、客付けが難しくなっていることからさらなる値下げもしなければならなくなります。
しかし、リノベーションを物件においては、見た目的には「新築物件と同様」となっていることから、家賃相場より高い家賃設定をしていたとしても、ご入居される方は「納得」して入居して頂く事が可能となります。
物件管理の質を高めることができれば、多少家賃が高くても納得して頂けるはずであり、実際弊社物件においても、家賃相場と比べるとはるかに高い設定になっていますが、家賃減額交渉をしてきた借主は今までいません。
２．リノベ＝貸主が唯一できる値上げ
借地借家法上、貸主も「近隣土地価格などが上昇」した場合などといった「正当事由」があれば、更新のタイミングで「家賃値上げ要求」を行うことが可能ですが、借主が拒否してしまえば、それまでとなってしまいます。（実際貸主側から値上げ要求すること自体もありませんが…）
ただ、リノベーションすると資産価値が高まることから、リノベーションを機に家賃値上げしても納得して入居して頂けることができます。貸主が家賃値上げが唯一できるのはこのためです。
３．リノベは価値が下がりにくいので、家賃キープが可能
リノベーションは既存の設備や内装を一新させることになることから、今までの価値と比べると倍以上になるので、家賃値上げがしやすくなりますが、資産を高くすることによって借主からの値下げ交渉が入りにくくなるのはもちろんのこと、家賃相場の影響も受けにくくなります。
つまり、中長期的な視点で考えた際、資産が下がりにくくなるリノベーションを行うことで安定した賃貸経営を行うことができることを意味しています。
▶リノベーションの効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
４．まとめ
リノベーションを展開することによって、物件資産価値が高まり成約率も高くなることから、貸主および借主にとってはwinwinの関係を築くことができますが、ただリノベーション物件は、お部屋を紹介する仲介会社／管理会社にとっても歓迎される物件です。
家賃値上げが起きにくくなるリノベーション物件は、仲介会社にとっては同築年の物件より高い仲介手数料が貰える／管理会社にとっては管理料が増えることを意味しているため、客付けを強化してくれる可能性が高くなります。
現在、築年数が経過している物件を所有している方で、収益性があまりよくないと思っている方は、この機会にぜひリノベーションを検討されてみてはいかがでしょうか？
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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