築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、家賃維持させることが難しくなります。
賃貸家賃は年1％下落すると言われています。そのためエリア内の家賃相場もなだらかに下落するため場合によっては現況家賃と家賃相場に乖離が発生することがあります。
現況家賃と家賃相場に乖離があると借主は契約更新のタイミングで「家賃値下げ要求」を行う可能性が高くなります。
ただ家賃値下げ要求を認めてしまうと、他の借主にも同様の対応を取らざるを得なくなるため家賃収入が減少してしまい、また家賃値下げは借主属性が悪くなるため「騒音トラブル」「家賃滞納トラブル」など新たな問題を誘発させてしまいます。
借主からの家賃減額請求を回避するには、リノベーションが有効的です。物件資産価値を高めるリノベーションを行うことで家賃相場の影響が受けにくくなるため、安定した家賃収入を得ることができます。
本投稿はリノベーションは借主からの家賃減額請求を回避できる理由をお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションは家賃減額請求を回避できる理由
１）資産価値と家賃値下げについて
本題に入る前に物件資産価値と家賃値下げのメカニズムを解説します。
資産価値と価格の関係について、車で例えると一番よくわかると思いますが、同じ車でも新車と5年落ちの車では「車の価値」が異なるため販売価格は異なります。当然ですが資産価値が高い新車の方が販売価格は高くなります。
賃貸物件も同様で、築年数が経過すると設備が古くなるため資産価値が低下します。例えば築10年の物件で新築時と同じ家賃設定にすると、設備は10年前のものを使用しているため、内見者は家賃が高いと感じ他の物件に流れてしまいます。
また入居中の方が契約更新する時、家賃相場より現況家賃が高いことに気づくと「家賃が高いイメージ」がまとわりついてしまうため値下げ交渉が入りやすくなります。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態＋借り手有利となっているため、築年数が経過すると価格競争になりがちになります。その結果現況家賃と家賃相場の乖離が発生しやすくなるため、客付けがしにくくなっています。
２）リノベーションは資産価値が高くなる
築年数が経過した物件の設備／内装／間取り変更を行うリノベーションをすると、付加価値がつくため物件資産価値は高くなります。
そのため同築年で原状回復しか行っていない物件と比べると、物件価値が高くなっていることから家賃相場より高い家賃設定しても…
内見者は家賃が高いイメージを持たない可能性が高い
資産価値の目減りが少ない＝家賃相場の影響を受けにくくなる
ため契約時／更新時家賃減額請求発生しにくくなります。そのためリノベーションすることで従前と比べ収益性＋稼働率を改善させることが期待できます。
３）家賃値下げ請求をより回避させる方法
前掲でリノベーションすると付加価値がつくため物件資産価値が高まり家賃値下げ要求は発生しにくいとお伝えしましたが、家賃値下げ要求をより回避させることができれば、より安定した家賃収入を得ることができます。
近年の賃貸市場は部屋探しの多様化が進み、築年数が経過していてもリノベーションがされていれば客付けに苦戦することは殆どありません。そのため最近ではリノベーションを行う物件が急増しています。
競争が増えることは市場が活性化するためとてもいいことではありますが、競争相手が増えすぎてしまうと必ずと言っていいほど価格競争が発生してしまいます。
価格競争／家賃値下げをより回避させるには、競合リノベーション物件が100％真似することができないぐらい徹底的な差別化を図る「差積化リノベーション」を行うのがベストです。
一般的なリノベーション物件はコストを抑えるため
量産クロス
既製品（キッチン、洗面台）
を活用しています。これでは競合リノベーション物件と同質となり、時間の経過と共に資産価値が下落するため家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、自然素材の材料を可能な限り用いたカフェスタイルに特化した差積化リノベーションを展開。
約7割リノベーションを行いましたが、差積化リノベーションを意識したことで…
家賃相場より1万円以上高い家賃設定しても早期客付けに成功
契約更新時借主から家賃減額請求はゼロ
となっているため、安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回はリノベーションは借主からの家賃減額請求を回避できる理由をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
貸主にリノベーション提案している会社などは、早期客付けを意識した部屋作りをしていますが、リノベーションで一番重要なのは「資産価値を最大化させ目減りを抑えること」です。
目減りを抑えることができれば、契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくく長期入居に繋げられるため安定した家賃収入を得ることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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