賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
- 読了時間: 6分
築年数が経過すると物件資産価値が低下し空室が目立つようになります。その結果家賃値下げを余儀なくされますが、安易な値下げは貸主の家賃収支に悪影響を及ぼし、さらに借主属性が悪化することで家賃滞納や騒音トラブルなど新たな問題が発生する可能性があります。
部屋探しの価値観が多様化している現在では、物件資産価値を高めるリノベーションを行うことで、早期成約が可能となるだけではなく、従前より家賃値上げがしやすくなるため、安定した家賃収入が得られやすくなります。
ただし気を付けないといけないのがリノベーション後の家賃設定です。
リノベーションを行うことで家賃値上げしやすくなる一方で、家賃設定を誤ると逆効果となり空室期間が長引く可能性があります。
本投稿は賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションの家賃設定で重要なポイント”
１．家賃設定の基本
本題に入る前に賃貸物件の家賃設定についてお伝えいたします。管理会社が賃貸物件の家賃を決める際、以下のいずれかの方法を用いて、家賃を設定しています。
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
その中でも、「賃貸事例比較法」が適正家賃を算出する際に、最も採用されています。
賃貸事例比較法とは貸主物件と条件が近い周辺の競合物件の家賃を比較して算出する方法で、サブリース会社が貸主に対して家賃減額請求を行う際にも、この方法を用いています。
２．賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が向上し、家賃値上げがしやすくなります。しかしリノベーション後の家賃をどのように設定すればいいのか、分からない貸主は多いでしょう。
リノベーション後の家賃を設定する際には、以下の2点に注意すべきです。
新築物件を基準として考える
リノベーション部屋のクオリティー
それではそれぞれの注意点について、詳しく見ていきましょう。
１）新築物件を基準とする
そもそもリノベーション物件の成約ターゲットは…
新築や築浅物件が希望だが、予算の都合で諦めた方
デザイン性の高い部屋に入居したい方
です。そのためリノベーション後の家賃設定は、少なくとも新築家賃よりも安めにしなければなりません。
なぜならば「家賃帯が同じであれば機能性が優れている新築や築浅物件を選んだ方がメリットがある」と思われてしまうからです。
妥当なリノベーション部屋の家賃は、新築物件家賃の8掛けです。この部分をしっかりと押さえておかないと内見者からは「家賃が高い」イメージを持たれてしまい、成約に繋がりにくくなってしまいます。
２）リノベーション部屋のクオリティー
リノベーションで家賃値上げに成功するかどうかは、リノベーションのクオリティーがカギとなります。
部屋探しされる方は事前にエリア内の家賃相場を調べる傾向です。リノベーション物件は、家賃相場より高めに設定されていることが多いため、リノベーションクオリティーが家賃以上の価値があると顧客が判断しなければ、入居申込にサインしてくれません。
３．弊社リノベーション物件事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。
従前より家賃を最大10％値上げすることに成功し、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
しかし最初から順調だったわけではなく、軌道に乗るまで約2年を要しました。その最大の理由は致命的な集客ミスを犯してしまったからです。
リノベーションで大切なもの
今までの空室対策では限界を感じ、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを開始しました。満を持して募集を行ったにも関わらず、成約までに約10か月もかかってしまいました。
家賃設定についても、新築家賃の8掛け以下に設定していたので、決して間違ってはいませんでした。
後になって気づいたのですが、当時部屋が埋まらなかった最大の理由は「顧客の視点」に立った室内説明ができていなかったからです。
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下するため、借主の中には不満を感じる方も多いはずです。
しかし当時のリノベーション部屋には、室内機能性を改善させる対策が施されていなかったため、内見者からは「リノベーションのクオリティーは問題ないが、家賃が高過ぎる」と指摘されました。
そこで翌年別の部屋をリノベーションした際は、室内機能性の改善が期待できる、自然素材の漆喰を施工し、内見時に暮らし方の提案も行いました。
暮らし方の提案を行ったことで、家賃が高いと指摘されることはなくなり、成約率が大幅に向上しました。その結果成約期間は年々短縮し、募集開始から1か月前後で決まるようになりました。
集客方法の見直し
賃貸物件を募集する際には、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらいます。
しかし同サイトは希望条件を入力できるため、顧客が求める条件に1つでも合致しなければ、成約対象外となります。特に築年数が古い物件は敬遠されがちで、リノベーションを行ったとしても、客付けで苦労することがあります。
そこでリノベーション事業を開始した2018年に公式サイトを立ち上げましたが、SEOやSNSに関する知識が全くなかったため、最初の頃は反響を得ることはほとんどできませんでした。
2年後からパソコン管理を外部に委託し、SEOとSNS集客を強化した結果、重要検索ワードでトップ10に入ることができ、反響数を増やすことに成功しました。
その結果、現在では入居者の約8割は公式サイトからの申込となり、家賃相場や築年数の影響を受けることなく、スムーズに集客できるようになりました。
４．まとめ
本投稿は賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
借地借家法において貸主に正当事由があれば、入居中であっても借主に家賃値上げを要求することは可能です。しかし借主がその要求を拒否すれば値上げできません。
したがってリノベーションは、貸主が家賃値上げができる唯一の手段と言えるでしょう。
しかし家賃設定に問題があったり、クオリティーが劣ってしまうと、リノベーションを行っても成約に繋げることは難しくなる点を、貸主は理解すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments