賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法とは？
築年数が経過すると、周辺の新築・築浅物件との競争で不利になり、空室が目立つことがあります。その結果、家賃値下げを検討する貸主もいますが、安易な値下げは家賃収入の減少につながるため、慎重な判断が必要です。
部屋探しの価値観が多様化している現在では、物件資産価値を高めるリノベーションを行うことで、早期成約が可能となるだけではなく、従前より家賃値上げがしやすくなるため、安定した家賃収入が得られやすくなります。
ただし気を付けないといけないのがリノベーション後の家賃設定です。
リノベーションを行うことで家賃値上げしやすくなる一方で、家賃設定を誤ると逆効果となり空室期間が長引く可能性があります。
本投稿は賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーション後の家賃は、新築・築浅物件や周辺競合物件と比較し、部屋の価値に見合った水準に設定する。
適切な家賃でも、室内の機能性や暮らしやすさが十分に伝わらなければ、早期成約が難しくなる。
早期成約には、家賃設定だけでなく、顧客視点での室内説明や公式サイト・SNSを活用した集客方法の改善も重要となる。
１．家賃設定の基本
本題に入る前に賃貸物件の家賃設定についてお伝えいたします。管理会社が賃貸物件の家賃を決める際、以下のいずれかの方法を用いて、家賃を設定しています。
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
その中でも、「賃貸事例比較法」が適正家賃を算出する際に、最も採用されています。
賃貸事例比較法とは貸主物件と条件が近い周辺の競合物件の家賃を比較して算出する方法で、サブリース会社が貸主に対して家賃減額請求を行う際にも、この方法を用いています。
▶家賃設定だけでなく、リノベーション費用や収益性、施工事例などを総合的に確認したい方は、空室対策リノベーション完全ガイドをご覧ください。
２．賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が向上し、家賃値上げがしやすくなります。しかしリノベーション後の家賃をどのように設定すればいいのか、分からない貸主は多いでしょう。
リノベーション後の家賃を設定する際には、以下の2点に注意すべきです。
新築物件を基準として考える
リノベーション部屋のクオリティー
それではそれぞれの注意点について、詳しく見ていきましょう。
１）新築物件を基準とする
リノベーション後の家賃を設定する際、弊社では周辺の新築・築浅物件の家賃を一つの比較基準としています。そもそもリノベーション物件の主な成約ターゲットは…
新築や築浅物件を希望しているものの、予算の都合で諦めた方
デザイン性の高い部屋に入居したい方
です。そのため、周辺の新築物件と同程度の家賃に設定すると、築年数や設備面を比較され、選ばれにくくなる可能性があります。
弊社では新築家賃の8掛けを一つの目安としています。ただし、すべてのリノベーション物件に当てはまる基準ではありません。
実際に家賃を設定する際には、新築物件だけでなく、立地・間取り・広さ・設備などが近い競合物件の募集家賃も確認する必要があります。
そのうえで、リノベーションによって高めた部屋の価値と、入居希望者が負担できる家賃とのバランスを考えることが重要です。
▶なお、新築家賃の8掛けという考え方や、リノベーションの内容によって家賃帯を分けた弊社の事例については、関連記事「リノベーション家賃設定で重要なこと」で詳しく紹介しています。
２）リノベーション部屋のクオリティー
リノベーション後の家賃を設定する際には、工事によって高めた部屋の価値が、設定した家賃に見合っているかを確認することが重要です。
例えば、デザイン性の高いキッチンや内装を導入したとしても、内見者が重視する利便性や機能性が十分でなければ、家賃が高いと判断される可能性があります。
また、リノベーション費用を多くかけたからといって、その費用をすべて家賃に転嫁できるとは限りません。
そのため、家賃を設定する際には、周辺競合物件との比較に加え、設備・内装・室内環境などの改善内容が、内見者にとってどの程度の価値を持つのかを考える必要があります。
弊社でも、リノベーション開始当初は、部屋のデザイン性を高めれば早期成約につながると考えていました。しかし、実際には想定どおりに成約できず、改善が必要になりました。その経験について、次の章で詳しく紹介します。
３．弊社リノベーション物件事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。
従前より家賃を最大10％値上げすることに成功し、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
しかし最初から順調だったわけではなく、軌道に乗るまで約2年を要しました。その最大の理由は致命的な集客ミスを犯してしまったからです。
リノベーションで大切なもの
カフェスタイルキッチン おしゃれなペンダントライト おしゃれな洗面台 居心地が良い和室
今までの空室対策では限界を感じ、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを開始しました。満を持して募集を行ったにも関わらず、成約までに約10か月もかかってしまいました。
家賃設定については、新築家賃の8掛け以下としていたため、当時は適切な水準だと考えていました。
しかし、実際には成約まで約10か月かかりました。その経験から気づいたのは、家賃設定だけでなく、「顧客の視点」に立って部屋の価値や暮らしやすさを十分に伝えられていなかったことです。
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下するため、借主の中には不満を感じる方も多いはずです。
しかし当時のリノベーション部屋には、室内機能性を改善させる対策が施されていなかったため、内見者からは「リノベーションのクオリティーは問題ないが、家賃が高過ぎる」と指摘されました。
そこで翌年別の部屋をリノベーションした際は、室内機能性の改善が期待できる、自然素材の漆喰を施工し、内見時に暮らし方の提案も行いました。
暮らし方の提案を行ったことで、家賃が高いと指摘されることはなくなり、成約率が大幅に向上しました。その結果成約期間は年々短縮し、募集開始から1か月前後で決まるようになりました。
集客方法の見直し
賃貸物件を募集する際には、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらいます。
しかし同サイトは希望条件を入力できるため、顧客が求める条件に1つでも合致しなければ、成約対象外となります。特に築年数が古い物件は敬遠されがちで、リノベーションを行ったとしても、客付けで苦労することがあります。
そこでリノベーション事業を開始した2018年に公式サイトを立ち上げましたが、SEOやSNSに関する知識が全くなかったため、最初の頃は反響を得ることはほとんどできませんでした。
2年後からパソコン管理を外部に委託し、SEOとSNS集客を強化した結果、重要検索ワードでトップ10に入ることができ、反響数を増やすことに成功しました。
その結果、現在では入居者の約8割は公式サイトからの申込となり、家賃相場や築年数の影響を受けることなく、スムーズに集客できるようになりました。
▶弊社が実際に行ったカフェスタイルリノベーションの施工内容や、入居率・家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
４．まとめ
今回は、賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法について、弊社の実体験を交えて紹介しました。
リノベーション後の家賃は、新築・築浅物件や周辺競合物件の家賃を参考にしながら、室内のクオリティーや入居希望者のニーズを踏まえて設定することが重要です。
しかし、適切な家賃に設定したからといって、必ずしも早期成約につながるわけではありません。
弊社でも、当初は成約まで約10か月かかりましたが、室内機能性の改善や顧客視点での暮らし方の提案、集客方法の見直しによって、成約期間を短縮することができました。
賃貸リノベーションで早期成約と家賃収入の改善を目指すには、家賃設定・部屋の価値・集客方法を一体的に考えることが重要です。
今回ご紹介した家賃設定や集客方法の改善は、弊社が実際に取り組み、成果につながった方法です。ただし、物件の立地や競合状況によって結果は異なります。
「自分の物件では、どこから改善すればよいか分からない」という方は、弊社の無料相談をご活用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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