賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法とは？
築年数が経過すると物件資産価値が低下し空室が目立ってしまいます。そのため家賃値下げを余儀なくされてしまいますが、安易な値下げは貸主の家賃収支に影響を与え、生産性が取れにくい物件となってしまいます。
築年数が経過しても資産価値を向上させることができるリノベーションを行えば、早期成約が可能となるばかりではなく、従前より家賃値上げがしやすくなるため、収支バランスの改善を期待することができます。
ただし気を付けないといけないのがリノベーション後の家賃設定です。上述の通りリノベーションを行うと家賃値上げはしやすいものの、その反面家賃設定を間違ってしまうと逆効果となり空室期間が長期化になってしまう可能性があります。
本投稿は賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションの家賃設定で重要なポイント”
１．家賃設定の基本
本題に入る前に、賃貸物件の家賃設定がどのようにして決められているのかについて、お伝えいたします。
家賃設定の際に用いられる方法として
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
の３つがあり、その内「賃貸事例比較法」が適正賃料算出の際に最も採用されています。
賃貸事例比較法とは貸主物件と条件が近い周辺の競合物件の家賃を比較→算出するもので、サブリース会社が貸主に対して家賃減額請求を行う際に参考にしているのも同法です。
２．賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法
リノベーションを行うことによって物件資産価値が向上→従前と比べ家賃値上げがしやすくなります。ただし間違った家賃設定してしまうと逆効果となり部屋が埋まりにくくなります。
リノベーション後の家賃設定する際には、以下の2点に注意することが求められます。
新築物件を基準として考える
リノベーション部屋のクオリティー
それではそれぞれの注意点について、みていきましょう。
１）新築物件を基準とする
そもそもリノベーション物件の成約ターゲットは…
新築や築浅物件に住みたいけれど予算の都合で住めない
デザイン性を重視している
20～30代女性にしているケースが多いです。そのためリノベーション後の家賃設定は、少なくとも新築家賃より安めの設定にしないと「家賃帯が同じであれば機能性がいい新築に住んだ方がメリット」と思われてしまいます。
妥当なリノベーション部屋の家賃は、新築物件家賃の8掛けです。この部分をしっかりと押さえておかないと内見者からは「家賃が高い」イメージを受付けてしまい成約に繋げにくくなってしまいます。
２）リノベーション部屋のクオリティー
リノベーションで家賃値上げが成功するかどうかは、リノベーション部屋のクオリティーが勝負となります。
近年では賃貸空室率改善のためリノベーションを行う物件／管理会社が多くなってきています。
そのため今後競合物件が乱立することが予想されるため、クオリティーを上げることはもちろんですが顧客目線に立った部屋になっているかが成約のカギを握ると言っても過言ではありません。
３．弊社リノベーション物件事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを展開しています。
従前より家賃を最大10％値上げすることに成功し、本執筆時の2023年7月17日現在満室状態が続き、収益性も伸ばすことに成功しています。
ただ最初から成功したわけでもなく成約期間／収益性を改善させるまでに2年かかりました。2年かかってしまった最大の理由は致命的な集客ミスをしてしまったからです。
リノベーションで大切なもの
今までの空室対策では限界と判断し2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを開始しました。満を持して募集しても一向に客付けができず、長期間空室状態が続いていました。
家賃設定に関しても新築家賃の8掛け以下に設定していたので、決して間違ってはいません。どうして部屋が埋まらなかったのか最大の理由は「顧客の気持ち」に立った室内説明ができていなかったからです。
部屋探しされている方は入居後のイメージを膨らませながら見学しています。たとえ室内がおしゃれになっていたとしても、暮らしにくいような部屋には入居してくれません。事実成約までに5件ぐらい内見がありましたが、殆どの方は「部屋自体はいいけれど家賃が高い」とのことで成約してくれませんでした。
そこで翌年別の部屋でリノベーションを行った際には、室内機能性を重視することを目的として、居住スペースの壁に自然素材の漆喰を施工し、内見時に暮らし方の提案をしました。
暮らし方の提案を随時行ったことで、家賃値上げしたリノベーション部屋の成約率が良くなり、その結果弊社物件の平均成約期間も減少傾向になりました。
集客方法の見直し
賃貸物件を募集する際、仲介会社に物件情報を賃貸検索サイトに掲載依頼するのが一般的です。ただ同サイト集客では、築年数が古い物件は敬遠されがちになるため、リノベーションしたとしても客付けに苦戦してしまいます。
そこでリノベーション事業を開始した2018年に公式サイトを立ち上げましたがSEO／SNS知識が全くない状態で集客していたため、反響に繋げることができませんでした。
一昨年からパソコン管理を外部委託しSEO強化に踏み切った結果、物件HPの表示回数／重要検索ワードのトップ10入りを実現したことで反響数を伸ばすことに成功。
その結果、今では入居される方の約8割は公式サイトからとなったため、家賃相場や築年数の影響を受けず楽に集客することができるようになりました。
メディアから注目される
顧客目線に立ったリノベーション＋内見時に暮らし方の説明
集客方法の見直し
オトク感を感じられる家賃設定
をしたことによって、2020年以降増収増益＋満室継続がしやすくなり昨年度は家賃収入及び利益が過去最高を更新。
日本一空室率が悪い山梨県で築古物件を再生させたことで、不動産系メディアを中心に取材依頼が殺到するようになりました。
▶弊社代表の取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
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４．まとめ
本投稿は賃貸リノベーションで失敗しない家賃設定方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションで家賃値上げし早期成約に繋げられると、貸主にとって安定した家賃収入を得ることができるだけはなく…
客付けした仲介会社は高い仲介手数料収入を得ることができる
管理会社は管理料アップが期待できる
利幅が大きくなることで金融機関からの信頼度が大きくなる
といった効果も期待できるため、三方ヨシならぬ四方ヨシの関係性を築くことができます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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