賃貸リノベーションしても結果が出ない物件の特徴
更新日：4月28日
築年数が経過してしまうと、外観はもちろんですが内観においても古さが目立ってしまい、手を加えなければ空室期間が長期化になってしまいます。
そこで、築年数が20年を超えた物件では「収益性や入居率改善」のためにリノベーションを検討しなければならなくなります。
リノベーションを行うことによって、室内設備はもちろんのこと、内装に至るまで「全てを一新」することから、資産価値が高くなり家賃を値上げしても反響数や成約率を高めることが可能となります。
株式会社タス『賃貸住宅市場レポート2022年2月』によると、大都市圏における平均募集期間は4～5か月と言われています。
リノベーション物件は「新築や築浅物件」に入居検討されている方を集客ターゲットにしているため、早期に客付けが期待できますが、募集期間が長期化してしまうと、管理会社などから「家賃値下げをお願い」されることがあります。
根本的な問題を解決しなければ、家賃値下げをしても反響数を伸ばすことは難しくなり、逆効果になる恐れがあります。
本投稿は賃貸リノベーションをしても成約ができにくい物件の特徴について、お伝えいたします。
①入居者様目線で、リノベーションをしていない
リノベーションを行う際
リノベーション部屋に入居しそうな方は、一体誰になるのだろうか？
入居を決める決定権は、誰にあるのかを、事前に予測すること
が重要であり、所謂ペルソナ設定を事前に行った上でリノベーションを行わないと、ターゲットに響かないような部屋になってしまいます。
例えば、築年数が経過しているキッチンは、厳密に言えば「まだまだ使用」することができます。
リフォームに消極的な貸主や管理会社などは、古さが目立ちがちな扉に「カッティングシート」等を貼り付ければ、見栄え的には問題はないと考えてしまいます。
ただ募集部屋がファミリー物件の場合、成約のカギを握っているのは「女性」＝「奥様」である可能性が極めて高いことから、内見時において「キッチン扉を開けた瞬間、シールが貼ってある」ことがすぐにバレてしまい、成約が流れてしまう可能性が出てきてしまいます。
先程ご紹介したキッチンは、弊社リノベーション物件のキッチンビフォーアフターです。
リノベーション前のキッチンは、古い物件ではよく見かけるような安易なキッチンですが、リノベーションされたキッチンは、カフェスタイルに蘇っていることから、女性のお客様から高い評価を頂いており、成約の決め手の一つになっています。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
②共用部やごみ置き場が汚い
築年数に関わらず、物件周り（共用部やごみ置き場）が汚い物件は、たとえ室内が奇麗になっていたとしても、敬遠されがちになってしまいます。
共用部やごみ置き場は、借主が共同で使用する場所。
両者が汚いということは管理が徹底されていないと同時に、入居者の質が悪いことを言っているようなもの。
内見された方は必ず確認されることから、物件周りは常に清潔な状態に保つことが重要で、賃貸経営がうまくいっている物件は、共用部分は常にきれいな状態となっております。
③家賃があまりにも安すぎる物件
一般的なリフォームとは異なり、リノベーションをすることになると、ある程度の費用がかさんでしまうため、その分を家賃の方に転嫁しなければ、経営自体がうまくいきません。
ごく稀にありますが、リノベーション済みと謳っている物件でありながら、家賃帯がものすごく安くなっている所があります。一見するとお客様ファーストのように見えますが、家賃が安いということは「必ず何か裏がある」のが賃貸業界の常識です。
家賃帯が安すぎるリノベーション部屋の特徴としては、設備交換などがほとんどしていないのに対象物件をリノベーションと謳って募集をしている部屋です。
このような部屋は正直クオリティー自体が低すぎるため、リノベーション部屋に入居したい方にとっては満足できるような部屋ではありません。（また管理の質も低下しているので評価自体が低いです）
またお部屋を案内する仲介会社担当者も、家賃が安すぎるようなリノベーション部屋を紹介してしまうと、成約が流れてしま
まとめ
今回は「賃貸リノベーションをしても結果が出ない物件の特徴」についてお伝えいたしました。
リノベーション部屋に入居検討されている方は、室内のデザイン性をものすごく気にされています。
賃貸供給数は飽和状態となっていることから、リノベーションに力を入れないと成約の可能性を逃してしまうことになり、さらに物件自体の評価が下がってしまうため、空室期間が長期化になってしまうことも考えられます。
弊社物件のリノベーション部屋は、相場家賃と比べて最大2万円具体は高い賃料設定となっています。ただこだわりをもってリノベーションを行い、内見時においてもしっかりとお部屋説明をすることができるため、借主も納得した上でご入居して頂いており、その結果長期入居に繋げることができました。
今回ご紹介した内容をそのまま実践して頂ければ、効果を期待することができます。
ただ本投稿内容に疑問を感じている貸主は多いはずです。もし気になるようなことがありましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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