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ターゲットに合ったリノベーションがどうして重要なのか?

更新日:2022年12月19日


商品を販売する時、どの会社でも「購入してくれるであろう年代層」を必ず絞った上で、商品開発~販売をしているはずですが、これは賃貸空室対策でも同じ。


賃貸物件の空室対策でも、ただ闇雲に「リフォームやリノベーション」をしても、結果=早期成約にはなかなか繋がらず、場合によっては「空室期間が長期化してしまう」可能性すら出てきてしまいます。


賃貸空室対策で重要なのは、入居者客層をしっかりと把握することです。

この部分を無視している物件は意外に多く、その結果エリア内において二極化が進んでしまう可能性が高くなります。


本投稿は、ターゲットに合ったリノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。


 

▼目 次

1.今までの空室対策が通用しなくなっている

2.ターゲット層に響くような部屋作りの必要性

3.まとめ

 

1.今までの空室対策が通用しなくなっている

今までの空室対策が通用しなくなっている

一部の地方都市ではすでに空室率が30%を超えている所があります。


日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、今後は少子高齢化が急速に進むことから、賃貸需要は限りなく減少していきます。


しかし、節税目的などから新規賃貸物件の建設は進んでいることから、明らかに賃貸需要と供給のバランスは崩壊しています。


特に築年数が経過している物件は競争力が低下しているため、価格競争になりやすい構造となり、家賃を値下げしても、一昔前みたいにすぐに結果を出すことが難しくなってしまっています。


築年数が経過してもしっかりと空室対策を行えば、収益性を高めることは十分可能なものの、多くの賃貸オーナーは設備投資に消極的なため、結果的に負のスパイラル状態に巻き込まれる物件は今後ますます増加することが予想されます。

 

▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 

2.ターゲット層に響くような部屋作りの必要性

ここでは弊社リノベーション事例を交えてお伝えいたします。


(1)客層をしっかりと把握する

ただ単にリフォームしたとしても、客層に響くような部屋でなければ早期契約に結び付けることはできません。そのため入居してもらう方がどのような人=客層なのかをある程度決めておく必要があります。


弊社物件の場合は、甲府市南部に位置する大里町に物件があります。この町は市街地から少し離れた閑静な住宅街にあり、周辺には戸建て住宅やファミリー向け賃貸アパートが多くあります。


弊社物件の間取りは2LDKが多いことから、入居する方は「これから二人暮らしをしたい」方が多いことが予想されます。

また賃貸アパートは20~30代の方が多く入居され、更にファミリー向け物件は女性が成約のカギを握っているケースが多いことを踏まえると…「女性が喜ぶような部屋」を作ることによって、反響数や内見数を伸ばすことができると推察することができます。

 

▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開!キッチン編

 

(2)ターゲット層に響くような部屋

ターゲット層をしっかりと把握した後は、どのような部屋を作れば納得して頂けるのかを考えなければなりません。


弊社物件は築年数が経過していることから、空き部屋が発生次第随時リノベーションを行っております。弊社物件では「おしゃれなキッチンは家族を幸せにしてくれる」をコンセプトに、カフェスタイルの部屋を作っています。


カフェスタイルキッチンやナチュラル洗面台など、まるでおしゃれなカフェのお店にいるかのような、居心地が良い空間を提供することによって、特に女性のお客様からは高い評価を頂いております。


コンセプトをしっかりとしっかりと決めた上でリノベーションしているため、家賃を値上げしたとしても納得して入居して頂くことが可能となりました。


 

▶弊社リノベーション物件の実例などについては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 

(3)リノベーション予算をしっかりと決める

一般的なリフォームとは違い、リノベーションを行うとなると大規模な工事となるため、数百万円程度に膨れ上がります。そのためリノベーション予算をしっかりと決めた上で工事をしないと、成約になったとしてもキャッシュフローがうまく回らなくなってしまいます。


弊社では「リノベーション費用が何年で回収ができて、どのくらいの利益が発生するのか」を計算した上で工事を行っております。


回収+利益確保で一番重要なのは、いかにして長期入居してもらうかどうかです。

長期入居してもらえれば、早期に費用回収ができ利益を多く発生させることができますが、この部分をしっかりと把握しておかないと、場合によっては短期間で退去になる可能性が出てきてしまいます、



(4)集客スタイルを一新

賃貸リノベーションで大切なことは、早期成約に持ち込むことです。

ただ、たとえリノベーションされたとしても築年数は古い事には間違いないため、大手賃貸検索サイト上で「築年数」で判断されてしまえば、反響数を伸ばすことは難しくなってしまいます。


そこで弊社ではSNS集客に力を入れています


ICT総研が調べた所によると、日本のSNS利用者は8270万人(普及率82%)で、利用目的で最も多かったのは「仕事や趣味の情報収集」であることが分かったとのことです。


弊社においても集客強化の一環で2018年から公式サイトを立ちあげています。

リノベーション部屋をハッシュタグをつけてSNS投稿すると、SNS経由から問合せや内見予約が入ることが多くなり、その結果ご成約された方の約8割は、公式サイト経由からとなりました。

 

▶弊社物件集客方法に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸集客はSNSが有効的。どうして?

【過去記事】日本一空室率が悪い山梨県で、満室経営を実現できたのは、徹底したSEO対策をしたからです。

 


3.まとめ


今回は、ターゲットに合ったリノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えしました。


集客ターゲットをしっかりと明確→他社との室内/集客差別化を図ったことによって、家賃相場の影響を受けず、当方の希望する家賃帯で成約して頂くことに成功しました。さらに徹底した物件管理を行った結果、2020年以降増収増益を達成することができ、2023年度に関してはアパート収入では過去最高売上までも達成することができました。


築年数が経過していたとしても、ターゲット層に見合ったリノベーションを展開すれば、家賃帯が高くても納得して入居して頂けることがわかり、弊社のリノベーション対策をしっかりと実践していただければ、効果を実感して頂くことができるはずです。




 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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