どうしてリノベーションすると、空室が埋まりやすくなるのか？
更新日：2022年10月14日
築年数が経過してくると、空室がなかなか埋まりにくくなってしまいます。
その理由としては、やはり「物件資産価値が低下」してしまい、家賃以上の価値を見出すことができないからだと思われます。
さらに近年においては、物件供給数が飽和状態となっているため、競争力が低下してしまっている築古物件は、どうしても敬遠されがちとなり、家賃を値下げしても部屋が埋まりにくい状態となっています。
ただ、室内設備や内装を一新させたリノベーション工事を行うことによって、築年数を感じることが無くなり、さらに室内のクオリティーも高くなっていることから、「入居したい」と考える方が多くなり、また新築物件と比べると「家賃が安い」ことから、反響率を上げることも可能となります。
弊社物件においても、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き室を随時リノベーション」対応していますが、リノベーションすることによって「反響率」を上げることが可能となり、場合によっては「募集開始後すぐに部屋が埋まる」ケースもあります。
反響率を上げるリノベーション部屋とは、一体どのように変えているのか、実際弊社物件の事例を紹介させてもらいます。
目 次
１．反響率を上げるリノベーションとは？
築年数が経過している物件でも、リノベーションを行うことで、収益性を高めることができますが、ただ「他社物件と同じようなリノベーション」をしてしまうと、「室内は築年数を感じさせないおしゃれな部屋」になっていても、同じような部屋になってしまうと、差別化を図ることが難しくなってしまうため、価格競争に陥りがちになってしまいます。
そこで、重要となってくるのが「他社物件には提供することができない、差別化リノベーション」。差別化を図ることができ、さらに「部屋探しをされている方に好まれる」リノベーション部屋になっていれば、物件に興味を持ってもらえる可能性は、極めて高くなります。
弊社物件では、2018年から「差別化リノベーション」を行っていますが、他社物件ではまず対応しない「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを行っています。可能な限り「自然素材」をふんだんに使用した部屋は、まるでおしゃれなカフェのお店みたいになり、女性のお客様からは高い評価を頂いております。
正直ここまで行っている物件は、殆どないと思いますが、徹底した差別化リノベーションを行うことによって、お部屋探しをされている方の心に響く部屋となることから、家賃をリノベーション後に値上げしても、納得した上でご入居して頂けることから、収益性を高めることが可能となりました。
２．家賃値上げしたいのであれば、妥協してはいけない
近年では、「低予算リフォーム＋ホームステージング強化」した部屋が「埋まりやすく」なっているので、一見すると「費用が掛かってしまうリノベーション」をするより、上記の方が費用対効果としてはとてもいいと、判断してしまうかもしれません。
しかし、お部屋探しをされている方は「複数の物件を見学・比較」しているので、リノベーションをしっかりとしている物件と、そうでない物件とでは「天と地」ほどの差が発生し、さらに家賃帯に関しても、リノベーション物件においては「家賃相場より高く」ても、物件クオリティーが良ければ入居してもらえる可能性が高くなります。
一方「低予算リフォーム＋ホームステージング」部屋においては、部屋自体はおしゃれに見えたとしても、リノベーションされている部屋と比べると、どうしてもクオリティーが劣ってしまうため、家賃相場を意識した家賃設定をしなければ、集客することが難しくなってしまいます。
実例：募集開始後、1週間足らずに決まった「弊社リノベーション物件」
〇家賃相場：5.4万円 → こちらの部屋の家賃：6.2万円
こちらの部屋は、今年5月末に退去されたのですが、わずか1週間足らずに「ご成約」となった弊社リノベーション部屋。
弊社物件では、家賃値上げを目的としたフルリノベーション部屋（上級グレード）と、フルリノベーション部屋の普及版で家賃を抑えた部屋（セカンドライン）の2つのリノベーションブランドがあり、こちらの部屋は「セカンドライン」の部屋となっています。
キッチンに関しては「既存のキッチンを生かしたナチュラルキッチン」にリメイク。和室部屋に関しては「和モダン空間が魅力的な琉球畳」を敷く事によって、堅苦しいイメージを脱却することができ、若い世代の方でも受け入れてくれています。
また収納部分については、元々中央部分に「棚」があったものの、撤去＋ハンガーパイプ設置することによって、大容量のクローゼットにすることができたので、お客様からの反響も多くなり、閑散期であったもののすぐに部屋を埋めることができて、とても助かりました。
実は、弊社リノベーション部屋においては、今まで「無垢材で製作したオリジナルのキッチンカウンター」を設置していましたが、昨年リノベーションしたセカンドラインの部屋において「試験的にIKEA製のキッチンカウンター」をせっちしたところ、大反響となり、こちらも募集開始後「1週間足らず」で、成約となりました。
セカンドラインの部屋であっても、絶対に妥協してはいけない部分＝特にキッチンはしっかりとリノベーション対応しているので、こちらの部屋においては「お客様から家賃値下げ交渉」等は一切入ることなく、当方の希望家賃通りでご契約して頂くことができました。
３．コスト削減＋パフォーマンス重視のトイレ
競合他社物件においても、近年ではリノベーションを手掛けるところが多くなってきています。キッチンなどにおいては「しっかりとリノベーション対応」しているものの、トイレなど一部の設備に関しては、意外過ぎるほど対応していないケースが多いです。
トイレなどの水回り部分は「古さが出てしまう」ので、出来ることであれば「交換」したほうがいいですが、交換となると費用がそれなりにかかってしまいます。
そこでおススメなのが、トイレ本体をあえて生かしたリノベーションを行うことです。
弊社リノベーション物件においては、トイレ本体は「そのまま生かし」た上で、本体以外の部分（床・壁・天井）は全て一新し、また築古さを解消するために、無垢材の棚＆トイレットホルダー／アンティークなタオル掛けを設置しています。
リノベーション前と後を比較してみると、その差は一目瞭然。
リノベーションと聞くと「設備を変える」というイメージが強いのですが、ただ交換となると費用だけが多くなることから、借入を起こしてリノベーションを行うとなると、毎月の返済も大変になってしまいます。
既存設備をうまく活用することができ、古さを感じさせないように対応することができれば、リノベーション費用を抑えることも可能となってきます。
４．古さが目立つ浴室を生かす方法とは？
築年数が経過している物件において、古さが目立ってしまう個所というと、キッチンと浴室部分。築古物件の浴室は、今の新築物件の浴室と比べて「室内空間が狭く、また水栓なども古いものを使用」しているので、そのままの状態だと「敬遠」されてしまうので、可能であれば「システムバスを導入」した方が、集客上有利になります。
しかし、システムバスを導入するとなると、費用的に高くなるため、対応できない物件もそれなりに出てくると思われますが、ただ古臭いイメージを醸し出してしまう「水栓を新しいものに変える」だけでも、浴室のイメージは変わってきます。
また、浴室を変えたいが費用的に難しい場合には、浴室リノベーションを行うことによって、システムバス導入と比べて3分の1の費用で対応することができます。
弊社リノベーション部屋（上級グレード）の浴室は、既存の浴室を生かしたリノベーションを行っています。壁・天井・床においては「特殊のシール」を貼ることによって、「古臭さを解消」することができ、また水栓＆鏡も一新することで、新築物件にあるようなおしゃれな浴室に生まれ変わるので、お客様からも高い評価を頂いております。
５．まとめ
賃貸空室対策として、近年「ホームステージング」が人気となっていますが、ただ設備交換を一切せずに、最小限のリフォーム程度のみでホームステージングを強化しても、入居者の質の向上／家賃値上げを行うことは、正直言って難しく、さらに差別化できないと、必ずと言っていいほど「真似してくる物件」が出てくるので、価格競争に巻き込まれてしまいます。
費用は掛かってしまいますが、リノベーションを行えば、資産価値が高まり「家賃値下げ交渉が入りにくく」なるので、結果的には収益性を高めることができる唯一の方法であると思います。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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