空室対策コンサルタント ㈲山長賃貸募集時に敷金は設定したほうがいいのか？
更新日：2022年12月24日
株式会社ウチコミが、同サイト経由で引っ越しした入居者に対してアンケート調査をした所、初期費用が高くて物件入居を諦めたと回答した方が、そうではない方と比べると2倍以上いることがわかりました。
また契約時に敷金を預け入れていたのに、退去時に返還されなかったと回答した方は約半数いました。
敷金は原則として退去時に返還されるものの、契約書に「室内クリーニングは敷金と相殺」といった文言があると、敷金全額は返金されなくなってしまうため、入居者にとっては理解できないと思うはずです。
貸主にとって敷金は「家賃滞納や夜逃げ予防」対策として有効的と考えられていますが、近年では敷金をあえて設定しなくてもリスクを抑えることができるため、物件によっては設定されていない所もあります。
本投稿は、募集時に敷金は設定しなくてもいい理由、また敷金は設定しておいたほうがいい物件についてお伝えいたします。
▼目 次
１．敷金無料にしても大丈夫な理由
敷金は家賃滞納や退去する際の（借主責任による）原状回復費用に充てられます。
貸主にとって入居中は家賃滞納／退去時には借主責任による原状回復費用はしっかりと支払ってもらわないと経営的にマイナスになってしまうため、一昔前は敷金設定するのが当たり前でした。
しかし、近年では契約時に家賃保証会社を利用することが多くなってきました。
家賃保証会社とは、入居期間中における家賃滞納や退去時における原状回復費用などについて、借主が支払いを行わなかった場合、代位弁済という形で貸主に立て替えをしてくれます。
敷金は基本的に家賃1か月程度が多いため、例えば家賃滞納を2か月以上続いた場合、敷金からの相殺はできなくなり管理会社／貸主は連帯保証人に請求することになります。しかし連帯保証人に支払い能力がなければ事実上泣き寝入りすることになってしまいます。
家賃保証会社を利用することによって、家賃滞納／夜逃げ／退去時に原状回復費用の入金が止まってしまっても、家賃保証会社が倒産しない限り代位弁済をしてくれるので、敷金をあえて設定する必要性はあまりないといっても過言ではありません。
▶家賃保証会社については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】確実に債権回収を図りたいなら、家賃保証会社は付けるべき
２．ペット可物件は敷金設定があったほうがいい
家賃保証会社を利用している場合であれば、敷金を設定しなくても貸主が不利になることはありません。
ただペット可能物件においては、保証会社を利用していたとしても、敷金は設定されていたほうがいいと思われます。
犬や猫などのペットを室内で飼育すると、どうしても壁紙などが破損／汚損してしまい、これに関しては「故意過失によるもの」であるため、原状回復費用は「借主側」となります。
ただ破損や汚損箇所が多くなってしまう可能性が高くなるため、退去時に発生してしまう借主負担の原状回復費用は「高額」になってしまいます。
さらに家賃保証会社を利用していたとしても、保証会社が支払いに応じてくれる「原状回復費用」は、概ね「家賃3か月」であるため、もし原状回復費用の概算が「家賃4か月以上」となってしまうと、保証会社では対応することができなくなってしまいます。
そのためペット可能物件においては、敷金を設定されておくと、原状回復費用をしっかりともらえる可能性が高くなります。
▶ペット可物件の退去費用については、こちらをご覧下さい。
ペット可賃貸の退去費用の相場は？高額になりやすい原因や対処法を徹底解説！
３．まとめ
家賃保証会社の普及によって、敷金を預け入れる意味合いはあまりなくなってしまいました。
敷金に関するトラブルは一定数あることから、トラブルを避けるためにも敷金設定はない方が無難かもしれません。敷金設定がなくなればその分初期費用も抑えられるので、借主にとってはメリットが大きくなります。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
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