空室対策コンサルタント ㈲山長賃貸集客ができない理由とは？
更新日：2022年12月28日
不動産投資の最大のデメリットは退去が必ず発生してしまうことです。
貸主がその事実を知るのは「契約上において、退去される1か月前」となってしまうことから、退去連絡が入った際には再募集を行うことになります。
ただ物件によっては「早期に部屋が埋まる」ところもあれば、数か月間募集をしても「反響が得られにくい」物件もあり、この差は歴然としてしまいます。
賃貸集客ができない＝築年数が古いから／閑散期だからと思われている貸主も結構多いと思われますが、これは100％間違いです。
賃貸集客ができないのは、必ずと言ってもいいほど「理由」があり、その理由を見つけて対処しなければ、いつまでたっても部屋が埋まることはありません。
本投稿は、賃貸集客ができない理由と弊社が実践～効果が出た集客方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸検索サイトに、物件情報が埋まっている
物件を募集する際、「大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうのが一般的です。
ただ、同サイト内にある検索画面で、必ず「築年数」「家賃（上限～下限）」は入力されてしまうので、条件に1つでも合致していない物件は、その時点で「成約候補」から外れてしまいます。
特に、築年数が20年以上経過している物件は家賃帯で部屋探しをされる傾向が強いことから、家賃が数千円違うだけで、詳細画面上に物件掲載をすることができなくなってしまうため価格競争になってしまいます。
また一般的に、築年数が経過している物件では、最低限のリフォーム程度はしているものの、部屋自体が同じに見えてしまう＝同質化となってしまうことから、ここでもまた「価格競争」が生まれやすくなってしまう要因となってしまいます。
集客を強化するためには「差別化戦略」が必須となるものの、それに気づかない物件は「負のスパイラル」に陥ってしまい、集客することがますます難しくなってしまいます。
▶差別化戦略の重要性については、過去記事をご覧下さい。
▶賃貸検索サイト集客の限界については、過去記事をご覧下さい。
▶負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
２．仲介会社が忌避しているかも？
物件を募集している仲介会社は、契約が成立した際に発生する「仲介手数料」が、唯一の報酬となるため、仲介担当者には「成約ノルマ」が課せられています。
そのため、仲介担当者は「自社他社含めて、成約につながりやすい物件」があれば、その物件を積極的に紹介／案内することがあります。
成約本数が多い優秀な仲介担当者は、本命物件を成約させるため、あえて「レベルの低い物件」をみせて、その上で本命物件を見せて「どちらがいいのか」を判断してもらうように、営業活動を行っているみたいです。
レベルの低い部屋と高い部屋を見せられて、家賃帯がそれほど差異がなければ、誰だって「レベルの高い部屋」に入居したくなるものです。もし募集している部屋が「原状回復程度で、設備的に古いものを使用している」と、場合によっては「当て馬物件」になってしまう可能性が出てきてしまいます。
弊社物件は築年数が経過しているものの、徹底した差別化リノベーションを行い、家賃帯は相場よりも高い設定となっていますが、部屋自体がクオリティーが高いため仲介会社側も積極的に案内してくれています。
その結果、ここ数年は満室＆増収増益を達成するまでに至っています。
▶物件当て馬に関しては、こちらをご覧下さい。
３．脱賃貸サイト＋SNS集客強化
（１）脱賃貸サイト
上述の通り、賃貸検索サイトは希望条件が入力することができるため、条件に1つでも合致しない部屋は成約候補から除外されてしまいます。さらにリノベーションを行ったとしても、リノベーションをした部屋が同サイトのリノベーション定義に合致していなければ、専用ページに掲載してもらうことができません。
そのため、築年数が経過した物件はどうしても反響数を伸ばすために、家賃値下げを余儀なくされてしまい、負のスパイラルに巻き込まれやすくなります。
（２）SNS集客が効果的な理由
賃貸検索サイト上では、どうしても「条件に全て合致」していなければ、詳細画面上に掲載してもらうことができません。しかし、SNSから物件情報を配信することによって、同サイト内にある検索画面がないため、ハッシュタグをつけることによって、ダイレクトに情報が拡散されるため、より多くの方に情報を届けることが可能となります。
賃貸物件を探されている方の多くは、10代後半～40代となっているため、「Twitter」「Instagram」を活用することによって、訴求効果が期待できます。
こちらは、弊社公式サイト（Twitter）の投稿の一部ですが、投稿する際「明らかに宣伝している」というような雰囲気を出さないことが、一番重要です。
「この部屋で暮らすと、どのような生活ができるのか？」といった投稿をすることによって、お部屋の雰囲気をイメージしやすくなり、反響を得られやすくしてくれます。
Twitter内の動画は、一眼レフで撮影したものですが、今のスマートフォンは「画質」がとてもいいので、スマートフォンでも代用はできます。
４．物件の差別化
近年では、最低限のリフォームを行った上で、ホームステージングを強化し、少しでも物件印象をよくさせようといった空室対策がとても流行っています。
この様な集客は「低予算で対応が可能」なため同質化物件が増加し、いずれは「価格競争」に巻き込まれてしまう可能性が高くなります。
不動産投資の本来の狙いは、物件資産価値を高め、家賃は可能な限り「高い水準」を維持することですが、低予算リフォームでは「家賃相場の影響をダイレクト」に受けてしまい、満室になったとしても、収入は確実に低下してしまいます。
▶家賃値下げによるデメリットに関しては、過去記事をご覧下さい。
しかし、質の高いリフォームやリノベーションを展開することによって、家賃値上げをすることは十分可能となり、また「リフォーム費用」が発生したとしても、長期入居してもらえれは、回収＋利益確保することが可能となるため、貸主はもちろんのこと、募集を行う仲介会社、そして何よりお客様自身も納得した上でご入居されるわけですので、「三方ヨシ」の関係性を作ることができます。
５．まとめ
弊社物件は、「日本一空室率が悪い山梨県」にあり、さらに弊社物件は「築30年目」を迎える超築古物件ではありますが、徹底した差別化リノベーション展開＋SNS集客の強化をした結果、価格競争から脱出することができ、今期も満室経営を達成することができました。
誰もができるような集客は、必ずと言っていいほど「真似」されやすくなり、仮に結果を出すことができたとしても、確実に真似されてしまいますので、要注意です。
空室部屋を埋めたいと思っても「どこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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