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家賃値下げか、リノベして家賃値上げするか、どちらが効果的?

更新日:1月14日


不動産投資の最大の弱点としては、物件賃料が「いつまでも同じ」にはならないこと。


余程の好立地(例えば、首都圏)でなければ、築年数が経過すればするほど「家賃は下落」していきます。一般的には「築年数が1年経過すると、家賃は1%下落」すると言われています。


築年数が経過すると、当然ながら「物件の価値」は低下していきます。


キッチンひとつとっても「新築時に設置されている最新型」のものと、「20年前に設置されたもの」とでは、価値は違うのはもちろんのこと、使い勝手においても「明らかな差異」が出てしまうことから、エリア内で「価格競争が起きてしまう」と、設備投資をしない限りは、その波に呑み込まれてしまう可能性が高くなります。


家賃値下げか、リノベして家賃値上げするか、どちらが効果的?

近年、地方都市においては「物件供給数が明らかに飽和状態」となっているため、エリアによっては「空室率が30%台」に達している所があります。


特にその影響を受けやすいのが「築年数が経過している」物件。


空室を早期に埋めるためには「家賃値下げ」をするのは効果的と言われています。

しかし、一部のエリア/物件においては値下げしても成約に結び付けることが難しく、場合によっては空室が長期化してしまう可能性も出てきてしまいます。



家賃値下げ集客は、様々なリスクを発生させてしまいます

「設備投資をせずに、ただ単に家賃値下げ」をしている物件の最大のリスクは

  • 1回でも家賃値下げをすると、元の家賃に戻すことができない

  • 値下げした情報が、ネット上にUPされてしまうと、値下げ要求が発生してしまう

  • 入居者の質が悪くなる

  • 設備投資をしている物件と比べて、明らかに修繕費が多く発生してしまう

  • アパートローン返済がきつくなった場合、メインバンクからの信用が薄くなる

上記のようなリスクが、どうしても発生してしまいます。


 

▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 


差別化リノベーションすることで、家賃値上げは十分期待できます

例え築年数が経過していたとしても、手入れをしっかり行えば、物件自体の資産価値は「十分期待」することが可能であり、費用は掛かってしまいますが「リノベーション」を行うことによって、家賃を値上げして集客することも、十分期待することができます。


リノベーションを機に、どのくらい家賃UPが可能になるのかについては、物件エリアによって「多少差異」はあるものの、少なくとも8~10%の値上げは十分期待することができます。



弊社物件では築年数が経過していることもあるので、2018年からリノベーションを行っています。


リノベーションを行うことで資産価値が向上+競合他社との差別化を図ることができるため、家賃値上げを行っています。一見すると家賃値上げをすることによって反響数が低下してしまうのではといった懸念が生まれてしまいますが、徹底した差別化と顧客が創造できるようなリノベーション部屋になっていれは、むしろ反響数や成約率を高めることはできます。

 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②

 

弊社物件でリノベーション事業を開始した2年後から、年間家賃収入は右肩上がりとなり、その結果増収増益+満室を達成することが可能となりました。



さらに弊社リノベーション再生事業の取組は、メディアから高い評価を頂くまでに至り、取材依頼が多くなりました。

 

▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。

築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略

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空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続!甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇

 

弊社物件では、家賃値下げを行うのではなく「家賃値上げを目的とした資産価値を高めたリノベーション」を展開することによって、収益性を高めることに成功しましたが、ただ多くの貸主/空室対策コンサルタントは「目先のこと」しか考えていないため、空室を埋めることはできるかもしれませんが、収益性を高めることは難しいのではと思います。





今回ご紹介した内容は賃貸経営にとってものすごく重要な内容ですが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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090-8514-3562

 




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