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築古物件のキャッシュフローがきつくなった!どうしたらいい?

更新日:1月5日


不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」といわれているものの、築年数が経過している物件は、やはり設備が古くなっていますので、修繕費用が多く発生する可能性はあります。


不動産投資を成功させるためには…

  • 空室期間をできるだけ短くする

  • 家賃値下げを極力控える

  • 修繕費などの支出は抑える(税金などは別です…)

上記がしっかりと守れていれば、毎月利益を出すことは十分に可能となってきますが、貸主の中には、キャッシュフローがきつくなっている貸主もいるのではないでしょうか?


本投稿は、築古物件のキャッシュフローがきつくなった時の対処法についてお伝えいたします。


 

▼目 次

1.資産価値向上を目指す

2.大規模修繕する場合、低金利融資を選択

3.リスケジュールをしてもらう/借り換え  

 (1)リスケジュールをお願いしてもらう

 (2)借り換えを行う

 (3)リスケジュールをする時に必要なこととは?

4.家賃は下げずに初期費用で検討する

5.まとめ

 

1.資産価値向上を目指す

キャッシュフローが回らなくなってしまっている背景には、おそらく「家賃値下げによる利益減少」「空室期間長期化による家賃機会損失」等があると思われます。


このような状態になってしまうと、残念ながら「負のスパイラル」状態に入ってしまって、改善しない限りはこの状況がいつまでも続いてしまいます。


では、どのような対策を講じれば、負のスパイラルから脱出することができるのかというと、答えは1つしかありません。物件資産価値を上げることです。


空室が長期化してしまう根本的な理由は、「お客様が貸主の物件には入居したくはない」から敬遠しているのであって、逆にお客様から好かれるような部屋を提供することができれば、例え築年数が経過していたとしても、入居して頂ける可能性は極めて高くなります。


近年では、リノベーションやSDGsが当たり前になってきていることを踏まえると、築年数が経過していたとしても、資産価値向上を図ることができれば、収益性を高めることは可能であり、経営改善させることは十分期待できます。


弊社物件も築年数が経過していることから、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開し、資産価値向上を目指したところ、ここ数年は増収増益+満室経営を継続することができるまでに至りました。

 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 


2.大規模修繕する場合、低金利融資を選択

大規模修繕する場合、低金利融資を選択

収益を改善させるためには、「物件の資産価値向上を図る」ことが重要であると、先程説明させてもらいました。


設備投資(外壁塗装やリノベーションなど)を金融機関の融資で行うことになると、金利分が上乗せされることから毎月の返済がきつくなってしまう可能性が出てきます。


そこでおススメなのが、公的機関から融資をしてもらうことです。


公的機関で取り扱っている融資制度をうまく活用することによって、金利を抑えられるのはもちろんのこと、場合によっては「利子補給を受けられる」ものもあります。

 

弊社物件がある山梨県甲府市における公的融資制度について

(1)甲府市:小規模企業者小口資金(無利子無担保)

・利用限度額:運転/設備資金とも、1250万円まで

・返済期間:運転資金…5年以内/設備資金…7年以内(据置期間は6か月)

・融資利率:運転・設備とも2.2%(その内、1.2%は利子補給)

・その他:保証協会に支払う「信用保証料」は、山梨県と甲府市から一部補助があり


(2)山梨県:小規模企業サポート融資

・利用限度額:運転/設備資金2000万円まで

・返済期間:運転資金…7年以内/設備資金…10年以内(据置期間は1年)

・融資利率:1.7% (保証料率0.25~1.1%/県から2分の1補助後の料率)

・その他:原則として無担保

 


3.リスケジュールをしてもらう/借り換え

(1)リスケジュールをお願いしてもらう

リスケジュールとは、返済がきつくなってしまった時、返済条件を変更してもらうことをいいます。


毎月の返済が滞ってしまうと、今まで築き上げてきた信用を無くしてしまいます。


無理をしてまで返済するより返済条件を見直すことで、返済が楽になるのはもちろんのこと、自己資金を貯める=内部留保がしやすくなりますので、経営状態を改善させることが可能となります。


リスケジュールの代表例は「借入期間の延長による毎月支払い額の軽減」「元金を一定期間据置し、内部留保を貯める」などがあります。詳細に関しては金融機関にお問合せ下さい。



(2)借り換えを行う

日銀の「ゼロ金利政策」によって、金融機関は「融資をしたくても儲けが少なくなってしまう」ため、経営状態がうまくいっていない所もありますので、正直な話「金額が大きいアパートローンを借り換えてもらう」と、たとえ現在の金利を値下げしても「歓迎」されますので、もし現在借りている金融機関の金利が高い場合には、検討してみるのも、十分アリだと思います。


(3)リスケジュールをする時に必要なこととは?

リスケジュールを金融機関にお願いする時、ただ単に「入居率が低下して、返済がきつくなったからリスケジュールをしてほしい」と言っても、融資担当者的には「リスケジュールをしてから、どのような再建計画を持っているのか?」が非常に気になるところです。


リスケジュールを行うとなると、金融機関からの信用力は「若干ですが低下」してしまい、査定にも影響が出てきてしまいます。


ただリスケジュール実施後において、しっかりと再建計画を持って対応することができれば、逆に信用力が向上するので、経営改善ができて黒字化を何期にわたって達成出来れば、金利見直しも検討してもらえる可能性も出てきます。


リスケジュールをお願いする時には、再建計画をしっかりと伝えることが重要となります。



4.家賃は下げずに初期費用で検討する

家賃は下げずに初期費用で検討する

昨今の賃貸市場は「物件供給数が飽和」状態となっており、特に地方都市においては「空室率が増加傾向」となってきています。


そのため「リフォームなどが甘い/していない」物件において、ただ単に家賃を下げても、今までみたいに「すぐに部屋が埋まる」ことは、少なくなってきています。


さらに家賃値下げすることで、その情報は賃貸検索サイト上においても「確認」することができるため、同じ物件に入居されている他のお客様から「クレームや家賃減額請求」を受けてしまうことも考えられます。

 

▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 

早期に部屋を埋めたいのであれば、まずは資産価値向上を図ることが前提となりますが、その上で、家賃を下げるのではなく、初期費用の一部を見直すことをおススメします。


例えば、今まで敷金や礼金を設定していた物件ではこの際「無料化」にすることで、初期費用を抑えられることが可能となり、更に一定期間家賃が無料となる「フリーレント」をつけることで、初期費用の中に含まれている「前家賃の家賃部分と相殺」することができるため、入居促進につなげることが期待できます。



5.まとめ

今回ご紹介したものは、弊社物件で実際に行ったもので、実話です。


弊社物件は、他物件と比べると、リフォーム工事は積極的に行っていたものの、2017年の繁忙期、今までの成功事例で行っていたリフォーム部屋が「全くと言ってもいいほど埋まらなく」なってしまい、経営が悪化してしまいました。


そこで、経営改善=イノベーションをしようと決意し今までの考え方を捨てて、差別化リノベーションを展開+公的融資を活用することによって物件資産価値向上+成約率上昇ができ、キャッシュフローも安定させることができました。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 

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