築古物件のキャッシュフローがきつくなった！どうしたらいい？
更新日：6月28日
不動産投資は他の投資と比べると「リスクが少ない」といわれているものの、築年数が経過している物件は、やはり設備が古くなっていますので、修繕費用が多く発生する可能性はあります。
不動産投資を成功させるためには…
空室期間をできるだけ短くする
家賃値下げを極力控える
修繕費などの支出は抑える（税金などは別です…）
上記がしっかりと守れていれば、毎月利益を出すことは十分に可能となってきますが、貸主の中には、キャッシュフローがきつくなっている貸主もいるのではないでしょうか？
本投稿は、築古物件のキャッシュフローがきつくなった時の対処法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件のキャッシュフロー改善する上で重要なポイント”
１．キャッシュフロー改善方法
１）資産価値向上を目指す
キャッシュフローが回らなくなってしまっている背景には、おそらく「家賃値下げによる利益減少」「空室期間長期化による家賃機会損失」等があると思われます。
このような状態になってしまうと、残念ながら「負のスパイラル」状態に入ってしまって、改善しない限りはこの状況がいつまでも続いてしまいます。
負のスパイラルから抜け出す方法は1つしかありません。物件資産価値を上げることです。
空室が長期化してしまう根本的な理由は、「貸主の物件には入居したくはない」といっているようなもの。つまり部屋探ししている人が入居したくなるような部屋を作ればいいだけの話。
近年では、リノベーションやSDGsが当たり前になってきていることを踏まえると、築年数が経過していたとしても、資産価値向上を図ることができれば、収益性を高めることは可能です。
弊社物件も築年数が経過していることから、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開し、資産価値向上を目指したところ、ここ数年は増収増益＋満室経営を継続することができるまでに至りました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
２）大規模修繕する場合、低金利融資を選択
収益を改善させるためには、「物件の資産価値向上を図る」ことが重要であると、先程説明させてもらいました。
設備投資（外壁塗装やリノベーションなど）を金融機関の融資で行うことになると、金利分が上乗せされることから毎月の返済がきつくなってしまう可能性が出てきます。
そこでおススメなのが、公的機関から融資をしてもらうことです。
公的機関で取り扱っている融資制度をうまく活用することによって、金利を抑えられるのはもちろんのこと、場合によっては「利子補給を受けられる」ものもあります。
弊社物件がある山梨県甲府市における公的融資制度について
・利用限度額：運転／設備資金とも、1250万円まで
・返済期間：運転資金…5年以内／設備資金…7年以内（据置期間は6か月）
・融資利率：運転・設備とも2.2％（その内、1.2％は利子補給）
・その他：保証協会に支払う「信用保証料」は、山梨県と甲府市から一部補助があり
・利用限度額：運転／設備資金2000万円まで
・返済期間：運転資金…7年以内／設備資金…10年以内（据置期間は1年）
・融資利率：1.7％ （保証料率0.25～1.1％／県から2分の1補助後の料率）
・その他：原則として無担保
３）リスケジュールをしてもらう／借り換え
キャッシュフローが悪化した状態が続いてしまうと、返済が滞ってしまう可能性が出てきてしまいます。
無理してまで返済してしまうと、突発的な支払いが発生した時支払そのものができなくなってしまう可能性があります。
もしこのような事態が発生した場合は、無理しないで返済そのものを見直す（リスケジュール）／金利が安い他行に借り換えを行うことでキャッシュフローを改善させることが可能となります。
それではリスケジュール／借り換えについてみていきましょう。
リスケジュールをお願いしてもらう
リスケジュールとは、返済がきつくなってしまった時、返済条件を変更してもらうことをいいます。
毎月の返済が滞ってしまうと、今まで築き上げてきた信用を無くしてしまいます。
無理してまで返済するより返済条件を見直すことで、返済が楽になるのはもちろんのこと、自己資金を貯める＝内部留保がしやすくなりますので、経営状態を改善させることが可能となります。
リスケジュールの代表例は「借入期間の延長による毎月支払い額の軽減」「元金を一定期間据置し、内部留保を貯める」などがあります。詳細に関しては金融機関にお問合せ下さい。
借り換えを行う
アパートローン金利は一般的に２％台となっています。ただ借入金額が大きいため金利が安くなることで月々の支払いが楽になる可能性があります。
金融機関側にとっても、借り換えしてもらうこと安定的な利息収入を得ることができること／事前に借り換えを行うかもしれないと融資担当者に伝えると、利息検討してもらえることができるため、金利が高いと感じた場合には、ダメもとで借り換えを検討するのもアリだと思います。
２．まとめ
今回は築古物件のキャッシュフローがきつくなった時の対処法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
キャッシュフローが低下した場合、リスケジュールを検討するのが一般的です。ただしっかりとした再建計画を示し結果を出すことができなければ、金融機関側の信頼を得ることは難しくなるため、評価が下がる可能性が出てきてしまいます。
弊社物件でも過去に借り換え／リスケジュールを行ったことがありますが、その際にはしっかりとした再建計画を金融機関側に提示し、計画通りの結果を出すことができたため、昨年一部借入金利を大幅に値下げしてもらうことができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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