満室経営に必要な５つの大原則とは？
更新日：4月20日
賃貸経営にとって大切なこととは、常に満室をキープし続けることです。
集金管理タイプの場合、空室が発生してしまうと次の方が入居するまでは「家賃入金がストップ」ので、満室経営を目指す＝空室対策を強化することが、とても重要となってきます。
家賃を値下げしてを行えば、反響率が良くなるため満室になりやすくなりますが、弊社が考えている満室経営とは「家賃相場の影響を一切受けずに、家賃を値上げして集客」をすることです。
本投稿は、満室経営を達成するためには必要となる「5つの大原則」について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”満室経営に必要”となる5つの大原則とは？
１．通帳だけ見ていればいいという時代は終わり
不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。
確かに世の中がインフレになったとしても、借主が入居中は必ず家賃が入金されるので、不労所得としての効果は期待できます。
ただ地方都市ではすでに「賃貸物件数が飽和」状態となっているため、競争力が低下している「築古物件」を中心に空室率が悪化傾向となっております。
また築年数の経過と共に修繕費が多くなることを踏まえると、何も対策を講じなければ確実にキャッシュフローは悪化していきます。
そのため、通帳だけを見ているだけで経営が成り立つような時代ではありません。満室経営を目指すのであればまずこの認識はもう通用しないことを自覚しなければなりません。
２．差別化戦略を行っている物件だけが生き残れる
これからの賃貸市場で求められるものとは、他社が真似することができない「差別化戦略」を打ち出した賃貸物件の提供。
差別化戦略することによって、物件資産価値が向上するため、家賃相場の影響を受けにくくなり、さらにこれは地方都市でも十分通用することができるため、収益悪化を唯一防ぐことができる「特効薬」となります。
弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い山梨県。
さらに弊社物件は「今年で築30年目を迎える和室アリ２LDK賃貸」であるため、一般的には「集客に苦戦しているか、家賃値下げを強行している」とイメージがつきやすくなります。
弊社物件では2018年より「家賃値上げを目的とした差別化リノベーション」を展開することによって、売上及び利益が上昇＋満室になりやすい物件となりました。
ここ数年は毎年「黒字計上」をたたき出すことができ、昨年度は過去最高売上を達成するまで成長しました。
▶弊社リノベーション物件の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．物件清掃に力を入れることの大切さ
部屋探しをされる方は、必ずと言ってもいいほど内見されます。
内見時において物件周りやごみ置き場などの共用部が清潔でないと、物件第一印象が悪くなりたとえ室内空間がおしゃれであっても、早期成約に結び付けることは難しくなってしまいます。
特にファミリー物件では二人暮らしをされる方が多く入居し、女性が成約のカギを握っていると言われています。そのため物件清掃が行き届いていないと、嫌悪感が増し他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
仲介担当者も物件清掃が行き届いていない物件は成約に繋げにくいと判断するため、仮にリフォームなどがされていても、清掃が行き届いている他の物件を紹介する可能性が高くなります。
▶弊社物件清掃の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【弊社アパートを紹介します】築30年の弊社リノベーション物件を紹介
４．仲介会社をいかに味方に入れるか
折角きれいにリフォームなどをしても、部屋が埋まらなければ元も子もありません。
満室経営を達成／持続させるためには、「仲介会社」の協力が必要不可欠となります。
仲介会社は、契約成功報酬となる仲介手数料をもらうことが唯一の売上となることから、いかにして仲介担当者と仲良くなるかが非常に重要となります。
ここでいう「仲良くする」という意味は、「定期的に仲介会社訪問をする」「お土産を持参する」ということではありません。仲介会社にとって「歓迎される」ような物件とは、「しっかりとリフォームやリノベーション」されていて、さらに「交渉が入った時、すぐに対応することができる」ような物件です。
仲介担当者がクロージングに入った際、正直時間との勝負となります。内見者から入居交渉などが発生した際、貸主とすぐに連絡が取れる（＝可能な限り協力してくれる）と成約に繋げやすくなることから優先的に紹介してくれます。
一方「リフォームが甘く、物件清掃が行き届いていない」ような物件は、家賃帯などで納得しない限り誰もが住みたいとは思いません。そこで仲介担当者の中には確実に成約に繋げるために、わざと希望条件に合致していないダメ物件を見せて、その後本命物件を見せて成約に繋げる営業をしています。
▶当て馬物件の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
５．顧客満足度を高めることの大切さ
満室経営と「顧客満足度」は、完全に比例（リンク）しています。
顧客満足度が高い物件では、物件管理の質が高く建物故障などが発生しても早急に対応するため、長期入居に繋げやすくなり、また退去が発生しても仲介担当者は積極的に紹介してきます。
一方、顧客満足度が低下している物件では賃貸管理上のトラブルが増加傾向となるため、長期入居に繋げられないばかりか家賃値下げ集客を余儀なくされるため収益が低下しやすくなります。
満室経営を真剣に考えている貸主は、顧客満足度を高めることの重要性をしっかり意識しています。顧客満足度を高めることができると、営業活動しなくても新規顧客を借主が紹介してくれる可能性が高くなります。
６．まとめ
今回は満室経営を達成するためには必要となる「5つの大原則」について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の空室対策は、部屋を早期に埋める方法が注目されていますが、たとえ入居させたとしても長期入居に繋げられなければ、安定した賃貸経営を行うことができません。
繰り返しになりますが、満室経営を実現させえるためには「借主や仲介担当者をいかにして味方に入れるか」がポイントとなってきます。
賃貸市場は今後ますます悪化することが明白となっていることから、満室経営を実現させるためには地に足をつける賃貸経営を行わなければなりません。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562