空室対策コンサルタント ㈲山長賃貸集客力をアップさせるには、どのような対策が効果的？
更新日：1月21日
募集中の賃貸物件を埋めるためには、物件紹介をしてくれる「不動産仲介会社」の協力が必要不可欠となります。
ただ、実際問題として仲介会社に「どのようにアプローチ」すれば、集客力が高くなるのか、イマイチわかりにくいですよね？
弊社物件は築年数が古く、さらに家賃相場を一切無視したリノベーションを展開していますが、下記に掲げる賃貸集客力アップを実践した結果、本執筆時の2023年1月21日現在満室＆直近3期は増収増益を達成しています。
本投稿は賃貸集客力アップの方法について、弊社物件が実践していることをお伝えいたします。
▼目 次
１．魅力を感じるような部屋になっているか？
不動産仲介会社の使命とは、1件でも多くの契約を取り、満額の仲介手数料をもらうことなので、基本的にお部屋案内をした部屋が、すぐに埋まるような部屋は「積極的に営業活動」を行うケースが多いです。
わかりやすい例でいうと、新築物件が募集開始されると、多くの仲介会社が賃貸サイトを活用して募集を行いますが、これは新築は「家賃が高くても早期に契約につなげることができる」と判断して、1つの物件で複数の仲介会社が募集を行います。
では、あまり人気がない築年数が古い物件では、募集してくれる仲介会社が少ないのかというと、それは物件次第。
実は築年数が経過している物件であっても、室内がしっかりとリフォーム／リノベーションされている物件は、貸主が思っている以上に「部屋が埋まりやすい」と言っても過言ではなく、また仲介会社的にも「しっかりとリフォームやリノベーションしている物件は、物件の質が良い場合が多い」ことから、積極的にご案内をするケースが多くなります。
一方で、リフォームなどを全く行わない物件は、当て馬物件扱いになったり、また知らない間に賃貸検索サイトから消されてしまうとリスクがあります。。
実はこの裏情報を知らない貸主は依然として多いため、もしこのような扱いをされてしまうとキャッシュフローが悪化するのは時間の問題と言えそうです。
▶当て馬物件の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
▶賃貸検索サイトから消されてしまう理由に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
必見！セミナー④不動産会社によるポータルサイト掲載する空室の選別方法を理解しよう！～
２．現場に裁量権を与えてくれる物件なのか？
お部屋案内をした際に、担当者は「クロージング」を仕掛けて、何とか成約にもっていきたいと考えています。
地方都市においては、賃貸物件数が飽和状態＝借り手市場となっているとなっているため、お部屋探しをされている方は、ほぼ確実と言ってもいいほど「家賃交渉」「初期費用交渉」を行います。
この時現場担当者に、ある程度の裁量権があるかどうかで成約につなげることができるかどうかが、大きく異なってきます。
ここでいう裁量権とは…
家賃値下げは、○○円までは対応可能
フリーレント1か月までなら可能
と貸主から「事前に指示を受けている」と、クロージングがとてもしやすくなり、成約に結び付けやすくなるので担当者としては「紹介したくなる」物件といえます。
一方で、交渉が入った時「裁量権が一切ない」物件で、貸主に連絡をしても「拒否」されるような物件は、クロージングがしにくい＝結果が出にくい物件と認識されてしまうので、紹介したくない物件といった認識をもたれてしまいます。
３．土休日でも電話に出てくれるか？
賃貸物件を探されている方は、主にご自身のお休みの日（土休日が多い）に物件見学をされます。
お部屋探しをされる方は、少しでもオトクに入居したいと考えているため、内見時において入居交渉を行ってきます。
内見された方からの入居条件があまりにもハードルが高い場合、担当者としてもすぐ回答することはできませんので、当然ながら貸主に決済してもらうことになります。
その際、すぐに対応してくれる貸主と連絡しても全く出ない貸主とでは、成約率は全く異なるといっても過言ではありません。
土休日でも電話連絡OKにしている貸主物件では、担当者も気兼ねなく連絡することができるため、現場ですぐに決済が可能となり、クロージングがしやすくなります。
一方、連絡しても全く対応してくれない貸主の場合、当然ながら仲介（管理）担当者から何度も電話連絡をすることになりますが、時間が経てば経つほど内見者の熱量は減っていくため、他の物件に流れてしまう可能性は高くなってしまいます。
特に1月～3月の繁忙期は、ちょっとのタイミングのずれで成約が決まってしまうことから、繁忙期中に物件募集している物件では、土休日も連絡OKにしておいた方が早期に部屋が埋まりやすくなります。
４．担当者にしっかりとお礼する
お部屋が1件でも埋まると、貸主的には「一安心」すると思いますが、ただお部屋が埋まった時、お部屋を紹介してくれた担当者に「しっかりとお礼」をしていますか？
賃貸経営を今よりさらに良くしたいのであるならば、物件紹介してくれた仲介会社もしくは、担当者に対して「御礼の言葉」を伝えてください。
たったこれだけでも、担当者は「とてもうれしく」なり、貸主物件で「募集部屋が発生」した場合、全面的に協力してくれるはずです。
余談ではありますが、弊社物件の場合、成約が確定した時には、仲介担当者に対して「御礼メール」を送っています。いつもですが全室満室を達成した際には、仲介＋管理担当全員に、「山梨県で老舗の洋菓子店のケーキ」を差し入れを行い、今までの労をねぎらっています
５．まとめ
今回は賃貸集客力をアップさせる方法ついてお伝えしました。今回ご紹介した弊社対策についてもう一度確認してみましょう。
今回ご紹介した弊社実践対策は、お金が一切かからないものばかり。
貸主の態度を変えることによって、集客力を一気に高めてくれるもので、これを実践することで仲介会社担当者は確実に貸主の物件を優先的に紹介してくれるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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