修繕費をかけない空室対策は効果があるのか？
更新日：4月1日
賃貸物件を募集する際、空室対策は必ず行わなければ早期成約をすることができません。そのため築年数に応じたリフォームやリノベーションはどうしても行わなければなりません。
しかしリフォームやリノベーションを行うと多額の費用が発生するため、貸主の中には「修繕費をかけない／最小限の費用だけで空室対策をしたい」と考える方もいるのではないでしょうか？
費用を最小限に抑え空室対策を行えば、費用対効果としてはものすごく期待できます。
しかし、修繕費を最小限に抑えた空室対策は客付けができたとしても様々なリスクが発生しやすくなるため正直おススメはできません。
本投稿は修繕費をかけない空室対策の効果についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"修繕をかけない空室対策で重要なポイント”
１．修繕費をかけない空室対策とは？
修繕費をかけない／最小限に抑える空室対策の代表例は
家賃値下げ
入居条件の緩和
ホームステージング
の3点です。これらを行うと反響率が高くなり入居促進効果が期待できると言われています。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）家賃値下げ
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため家賃相場も築年数の経過と共に下落していきます。
部屋探しをされている方は、エリア内の家賃相場を必ず確認した上で内見をされています。
希望条件に合致した部屋の家賃が相場より高くなっていると、場合によっては他の物件に流れてしまうことも想定されます。
一般的に空室期間が長期化するより家賃値下げして早期客付けさせた方が、家賃機会損失を抑えることができると言われています。そのため多くの物件では家賃値下げは空室対策として有効的と捉えています。
２）入居条件の緩和
賃貸物件の供給数は地方都市ではすでに飽和状態となっています。そのためエリアによっては空室率が30％台に達している所もあります。
ただ入居条件を緩和することによって、新たな需要の掘り起こしをすることができます。
住宅改良開発公社の調査によると居住者の中には「ペット可賃貸物件」に関心を持つ方が一定数いることがわかります。
賃貸業界ではペット不可としている所が多いためペット可物件に切替えることで、費用をかけなくても早期成約させることができるかもしれません。
▶住宅改良後者のアンケート調査に関しては、こちらをご覧下さい。
３）ホームステージング
近年の空室対策で人気が高まっているのが、ホームステージング集客。
募集部屋におしゃれな雑貨や家具などを配置することで「入居後の生活イメージ」がわきやすくなるため、入居促進効果が期待できます。
ホームステージング集客が人気な理由としては、リフォームに力を入れなくても集客力がアップすることと、IKEAなどでステージング類を購入すれば使いまわしができるためランニングコストがかからない点です。
２．修繕費をかけない空室対策のリスク
修繕費をかけない／最小限に抑えた空室対策を行い、早期客付けに成功させることができれば貸主にとっては安定した賃貸経営を行うことができます。
先程紹介した空室対策は一定の効果は期待できます。しかしデメリットとしては
同質化による価格競争の激化
借主の質の低下によるトラブル増加
が懸念されます。それでは2点の問題点についてみていきましょう。
１）同質化による価格競争の激化
先程ご紹介した空室対策は、専門知識がなくても対応することが可能となるため参入する貸主は確実に多くなります。
その結果同質化物件が多くなることから、価格競争が激化する懸念があります。
マーケティング的に同質化戦略が有効的なのは、リーダー的物件のみとなるため、競合他社が同質化戦略してくるとリーダー的物件は確実に圧力をかけてしまい空室期間が長期化してしまいます。
▶同質化による価格競争の激化に関しては、こちらをご覧下さい。
様々な産業で問題視されるコモディティ化とは？原因と脱却方法をご紹介
２）借主の質の低下によるトラブル増加
入居条件を緩和することにより成約率は確かに高くなります。
しかしその代償として借主の質は確実に低下し、その結果トラブル発生率が高くなってしまいます。
借主トラブルが増加すると、長期入居してもらえない可能性が高くなります。
トラブルが解決することができずに借主が退去してしまうと、場合によっては告知義務発生物件となってしまいます。
また家賃値下げすることによって貸主の家賃収入は確実に減少することになるため、場合によってはキャッシュフローが悪化することが懸念されます。
３．修繕費をかける空室対策のメリット
貸主の中には、修繕費をかけても空室率が悪化しているエリアでは効果が期待できないと考えているはずですが、集客ターゲットをしっかりと捉えた上で対応することができれば、逆に家賃収益を最大化させることができます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県。特に競争力が低下している築年数が古い物件では、先程紹介した「家賃値下げ」「ホームステージング」を強化していますが、物件によっては空室期間が半年以上経過している所もあります。
弊社物件では競合他社が絶対に真似することができない「差別化リノベーション」を展開することによって、収益性を高めることに成功しています。修繕費にかける費用はおそらく競合他社の倍以上にはなりますが「家賃値上げ＋長期入居」に持って行くことができるため、収益性を最大化させることに成功しています。
2020年以降、満室状態を継続しやすくなったため家賃収入が大幅にUP‼昨年度は家賃収入＆利益が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は修繕費をかけない空室対策の効果についてお伝えいしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
修繕費を抑えながら客付けができれば、貸主にとって空室リスクはほとんど感じないと思います。
しかし修繕費をかけない空室対策は借主の質の低下によるトラブル発生率の増加や、家賃滞納リスクの増加など新たな問題が発生しやすく、さらに貸主の収益も低下してしまうため結果的にはマイナスとなってしまいます。
築年数が経過しても物件メンテナンスを行えば長期間運営することは可能です。
それならば資産価値を最大化させて家賃値上げを行い、収益性を高めた方が結果的には安定的な経営を継続することが可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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