賃貸家賃を値下げしたのに結果が出ない。どうして?

更新日:9月25日


地方都市における賃貸物件供給数は「飽和状態」となっていることから、競争力が低下しやすい築年数が経過している物件では「家賃値下げ」を余儀なくされています。


一昔前の時代であれば、家賃を値下げすることによって、すぐに賃貸サイト上において「問い合わせ」「見学予約」が急増しましたが、近年においては「家賃を相場以下に下げていたとしても、部屋が埋まらない」物件が増加傾向となっています。


余談ではありますが、SUUMO賃貸サポート上における「甲府市大里町、築25~30年、2LDK」物件において、募集中の部屋の内「相場以下に設定」している物件がどのくらいあるのか調べた所…

なんと約50%強

あることがわかりました。

賃貸の家賃を下げても部屋が埋まらない物件は、年々増加傾向となってきています

家賃相場より家賃が安いのに、部屋が埋まらない状態が続いてしまうと、下手すれば来年の繁忙期でさえも「部屋が埋まらない」可能性は出てくることが予想されます。


部屋が埋まらない理由として、家賃の他にも「繁忙期ではない」ことも、当然ではありますが、理由の一つとしては考えられます。しかし「時期が悪い」「家賃相場に問題がある」という理由は、部屋が埋まらないことに対する「言い訳」であり、根本的な理由はズバリ!

オーナー様の物件がお客様から支持されていない

からです。



理由①:志向の変化

家賃をしっかりと適正相場並みにしてあるのに、部屋が埋まらない最大の理由は、お客様がオーナー様の物件を敬遠しているからです。

一昔前の賃貸市場では、家賃が安い=室内のクオリティーは我慢をする方が多かったのですが、今の時代は賃貸物件の供給数が増加傾向となっているため、家賃が安い物件を探しているからの中には、少しでもおしゃれな部屋に住みたいと考える方は多くなってきています。


理由②:リノベーション物件の台頭

一昔前の築古物件は、室内をリノベーションしようという考えはまずありませんでしたが、近年では、賃貸物件の供給数が飽和状態になっているため、エリアによっては賃貸空室率が深刻化となっています。

そこで、一部の築古物件においては、リノベーションを行うことによって、新規顧客開拓を行っていることから、同じ築古物件であっても「差別化」が急激に進んでいます。


理由③:ローコスト住宅の台頭

近年では、賃貸物件から戸建て住宅に住替えされる方が、年々増加傾向となっていますが、その背景には、ローコスト住宅の台頭もあると考えられます。

一般的な戸建て住宅の場合、エリアや建築コストにもよりますが、地方都市においては土地+建物代で2000~3000万円くらいの費用が掛かってしまいますが、ただこれがローコスト住宅になってくると、建物単体で安ければ1000万円以下のものあることから、条件次第では、月々4万円で戸建て住宅に住めることになります。



賃貸市場は、今後「少子高齢化」「戸建て住宅住替え」等が増えることが予想されるため、資産価値が見いだせない物件は「淘汰」されることから、賃貸市場においても二極化の波は確実に発生してしまい、特に築年数が経過している物件では、それが顕著にみられることが予想されます。





しかし、例え築年数が経過している物件であったとしても、お客様目線でしっかりと対応することができれば、新たな価値を見いだせることが可能となるため、客付けが不利になるようなことにはならないはずです。


では、具体的にどのような対策を講じればいいのでしょうか?


①友達に自慢できるような部屋を作る

賃貸でも戸建て住宅であったとしても、お部屋に遊びに来た友達から「この部屋良いな!」「おしゃれすぎる!」等といった誉め言葉をもらえれば、「ここに住んで正解だな!」と思えますよね。


ただ賃貸物件において、お友達に自慢ができるような部屋が実際にあるのかというと、正直な話、それほど多くはありません。


何か一つでも、「他社物件では決して味わうことができない設備や空間」があることによって、その部屋の資産価値は確実に向上するはずです。


②賃貸の「見える化」を証明することができるか?

賃貸の見える化とは、入居後の暮らしのイメージが持てるような部屋/管理を提供することができるかという意味です。

築年数が経過している物件は、どうしてもマイナスイメージを持たれてしまいます。

「設備が古そう」
「入居者の質が悪そう」
「設備不良対応をしっかりしてくれるのか?」

など数えきれないぐらいのマイナスイメージがありますが、お客様の悩み等に対して、どのように対応することができるのかを、証明することができれば、築年数が経過している物件でも、十分に集客することはできます。


③顧客満足度を上げることができるか?

賃貸物件の場合、初期費用や家賃交渉は必ず入ってきます。

特に初期費用の交渉については、基本的に交渉すら難しいケースの方が多いのですが、もしお客様が納得できるような交渉材料を提案することができれば、お客様は基本的に「複数のお部屋見学」をされているケースが多いことから、確実にオーナー様の物件を選んでいただける確率は高くなります。



今回ご提案させてもらった上記3つに関しては、弊社物件においてすでに実践を行い、短期間で結果を出すことができたことから、恐らく集客対策としても有効的と言えそうです。


今までの賃貸集客というと、賃貸サイトに依存するケースが多くなってきていますが、賃貸サイト上では、築年数が古い物件は、価格競争となりがちになるので、資産価値が見いだせない物件は、今後確実に淘汰されていきます。


ただ、しっかりとお部屋をきれいにして、賃貸サイト以外における集客を強化すれば、ある意味において賃貸サイト以上の訴求効果は期待できますので、築年数が経過している物件でも、まだまだ勝負することは可能です。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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