家賃値下げ集客は、百害あって一利なし

更新日:9月20日


賃貸物件を募集する際、エリア内にある「同築年」の競合他社の物件情報は、どうしても気になってしまうものです。


近年では、大手賃貸サイトに物件情報を掲載してもらうため、どうしても「家賃相場」がわかってしまうため、早期に部屋を埋めたいと考えているオーナー様は「家賃値下げ」を強行すると思いますが、実は「家賃値下げ」は、百害あって一利なしであり、物件の資産価値をただ下げるだけでの「愚策」と言っても過言ではありません。


家賃値下げ集客は、百害あって一利なし

少し言葉が乱暴すぎているかもしれませんが、どうしてここまでのことが言えるのかというと、家賃値下げをしてしまうと、賃貸経営を円滑に行うこと自体が難しくなってしまうためです。


理由①:家賃滞納リスクが上昇

不動産賃貸経営にとって、空室と同じリスクがあるとすると、家賃滞納が挙げられます。近年では「契約時に家賃保証会社を利用」する所が増えてきたので、万が一ご入居者様が家賃滞納したとしても、保証会社が「代位弁済」してくれるので、オーナー様の立場上では、毎月必ず入金があるので、経営上何ら心配はありません。


しかし、家賃滞納を連続して3か月以上続けてしまうと、原則的には「強制退去」に向けて保証会社が「訴訟」してきます。家賃を連続して3か月以上滞納してしまった場合、契約上における「借主と貸主との信頼関係は破綻」しているとみなされるため、保証会社が勝訴する確率は極めて高くなる一方で、強制退去となると、裁判所から派遣された執行官立ち合いの元で、強制退去が執行されるので、物件ブランドにキズをつけてしまうことになります。


理由②:入居者の質が低下

賃貸物件に入居されている方にとって、毎月支払う家賃は「安い」ほうがいいに決まっています。ただ家賃値下げを繰り返していると、入居者の質が悪くなる傾向となってしまいます。

これは、賃貸業界においては「暗黙の了解」となっていますが、実際に「家賃値下げを繰り返している」物件では、そうでない物件と比べると、「設備不良トラブル」「入居者同士におけるトラブル」が多く発生しています。


トラブルが続くような物件において、仮に募集をしたとしても、仲介担当者にとっては「トラブルが発生しまいがちな物件」を積極的に紹介したいとは考えないのが普通(契約してもらえないため)であり、他の物件において「同じような条件で募集」していたのであれば、そちらを積極的に紹介する可能性が高くなるため、場合によっては「空室期間が長期化」してしまうこともあり得ます。


理由③:借家権の影響で、簡単に退去させられない

借地借家法によって、賃貸借契約が成立した時点で、ご入居者様には「借家権」という法的権利が与えられます。


法的な見解では、「貸主=オーナー様」と「借主=ご入居者様」のウエイトバランスは、貸主側の方が強い判断を下しているため、万が一貸主が借主に対して「契約解除」「更新拒否」を通告する場合においては、「正当事由」を示すことが求められます。


家賃滞納を例に出してみると、督促をかけても家賃を支払わないご入居者様は、明らかに契約違反行為をしていることになりますが、ただたった1回家賃滞納したからと言って、そのこと自体で契約解除することはできず、更には退去を求める(不動産明け渡し)ことは無理があります。


過去の判例から見ても、家賃を連続して3か月以上滞納していると、契約上における「信頼関係」が破綻しているとみなされることから、保証会社(オーナー様)は、契約上における信頼関係が破綻しているという「正当事由」を掲げて、提訴に踏み切ります。


ただ、提訴したとしても「提訴理由が正当事由に該当するかどうか」の判断を下すのは、あくまでも裁判所であるため、契約解除や更新拒否をする場合には、提訴するのが一般的。


残念ではありますが、家賃滞納や問題行動を起こす方の多くは、家賃が安い物件に集中していることから、オーナー様が「入居者様の迷惑行為に我慢」できなくなったとしても、その行為が「正当事由に該当」しなければ、退去させることは一切出来なくなってしまうので、物件の質自体が下がってしまいます。


理由④:利益を確保すること自体が難しくなる

何ら対応せずに家賃値下げをし続けてしまうと、当然ながら「収入自体も減少」してしまいます。さらに築年数が経過すればするほど、設備不良も発生しやすくなることから、修繕費も比例して多くなってしまうことから、損益分岐点を高い状態を維持することができなければ、利益を出すことが難しくなり、さらに入居率が低下してしまえば、アパートローンなどの支払い自体もきつくなってしまいます。


理由⑤:競合他社が同じようなことを仕掛ける

地方都市においては、需要と比べて供給の方が完全に上回っていることから、競争力が低下している物件では、やちん維持すること自体が難しくなってしまうため、家賃値下げを行わざるを得なくなってしまいます。


ただ、エリア内においてオーナー様物件が「家賃を数千円値下げ」した場合、競合他社も同じような対応をとってくるので、価格競争が生まれやすくなり、一度下げた家賃は元に戻すこと自体が難しくなってしまうため、毎回同じような対応をとってしまうと、家賃収入が減少してしまい、利益を出すこと自体が難しくなってしまいます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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