家賃収入減少で、キャッシュ不足になった場合、どう対応したらいい?

更新日:9月9日


不動産投資は、お客様が物件に入居さえしてもらえれば、家賃収入が始まりますので、比較的安定した経営を行うことができます。


ただ、お客様がいつ退去するかは「予想すること自体」難しく、また貸主がその事実を知るのは、基本的には「退去される1か月前」であるため、もし退去連絡が複数県発生してしまった場合で、サブリース契約ではなく集金管理物件であれば、キャッシュフローが厳しくなってしまうことが予想されます。


退去された部屋が、比較的きれいな状態であれば、最低限のリフォーム程度で貸すことはできるものの、長期入居された部屋になってしまうと、経年劣化が発生している可能性が高くなってしまいますので、リフォーム若しくはリノベーションをしないと、貸し出すこと自体が難しく、また家賃を維持したままで、募集をすることも難しくなってしまいます。


キャッシュ不足状態になってしまうと、当然ながら「アパートローンや税金」等の支払いが厳しくなってしまい、この状態が続いてしまうと、賃貸経営を継続すること自体が難しくなってしまいます。


では、キャッシュ不足となってしまった場合、どのような対応をとればいいのでしょうか?


 

▼目 次

1.金融機関に相談する

2.金融機関に相談する時に重要なこととは?

3.借り換えを検討する

4.家賃値下げするより投資が重要とは?

5.まとめ

 

1.金融機関に相談する

金融機関に相談する

キャッシュ不足となってしまうと、支払い関係などが厳しくなってしまい、経営自体を継続することが難しくなってしまいます。内部留保があれば、一時的ではありますが対応することができるものの、ただ空室部屋を埋めないことには、現況を脱出することは難しくなってしまいます。


もしこのような状態になってしまった場合は、すぐに借入先の金融機関に相談し、現在の状況を融資担当者に伝えてください。


金融機関側も、キャッシュ不足になってしまったから「債権を今すぐ回収」するような、強硬手段を打って出ることは、恐らくしないはずですが、ただ経営自体がマイナスになってしまうと、金融機関の評価は下がってしまうのは事実です。


貸主からの相談内容によって、「返済期間の延長」「元金を一時的に据え置く」等の提案をしてくれると思いますが、ただ金融機関に相談する時には、しっかりとした再建計画を伝えることが大切です。



2.金融機関に相談する時に重要なこととは?

金融機関に相談する時に重要なこととは?

キャッシュ不足などによって、支払いが滞りそうになった時、金融機関に相談することによって、「返済期間を延長することによる毎月返済額の緩和」「元金を一時的に据え置く」等の対応をとってくれる可能性がありますが、ただ金融機関側としてみたら、条件を変更することになるので、評価は下がってしまいます。


金融機関側から、「支払い条件を緩和してくれたから、これでいい」というわけではなく、評価が下がった状態で、今後また同じような状態になってしまうと、金融機関側では対応してくれない可能性すら、出てきてしまいます。(融資関連は厳しくなります)


そこで、条件変更をお願いする場合には、しっかりとした再建計画を融資担当者に伝えることが、非常に重要です。金融機関側としても、お客様から借入を起こしてくれることによって、金利が発生し、それが収入となるわけですので、1回ぐらいキャッシュが不足となっても、厳しい態度をとることは考えにくいのですが、しっかりとした再建計画を提示し、適時進捗状況を報告することによって、金融機関からの評価を高めることが可能となります。



3.借り換えを検討する

借り換えを検討する

キャッシュ不足を改善する方法のひとつに、借り換えがあります。

金利そのものを見直すことによって、必然的に毎月の返済額は減少することから、借り換えを実施することによって、キャッシュフローが改善する可能性が出てきます。


金融機関側にとっても、金額的に高額となっているアパートローンを借り換えてもらうと、仮に金利を現在のものから値下げしたとしても、長期的な視点から見れば、貴重な収入源となることから、利害関係が一致するので、対応してくれる可能性は出てきます。


ただ、金融機関によっては「法定耐用年数」を過ぎてしまっている物件は、借り換えの対象外となってしまうこともあるので、要注意です。



4.家賃値下げするより投資が重要とは?

家賃値下げするより投資が重要とは?

空室状態が続いてしまうと、「家賃を値下げすればいいのでは?」といった考えが浮かんできやすくなりますが、結論から言いますと「家賃値下げ」をし続けてしまうと、空室は埋めることができても、利益を出すことは難しくなってしまいます。


家賃を値下げして、部屋が埋まれば「家賃収入は発生」しますが、その一方で「値下げ前と比べて家賃が少なくなくなる」ことから、その分は損をしていることになります。また一回でも値下げしてしまうと、元の家賃に戻すことは容易ではなく、値下げした部屋の情報は確実に、他の入居者様も確認されている可能性が高いので、更新のタイミングで値下げ要求が怒るのは必定。


つまり、値下げをすることによって、負のスパイラル状態になってしまい、部屋を埋めても利益が出にくくなってしまう可能性があります。



一方で、物件投資(リノベーションなど)を行うことによって、貸主側が「家賃を値上げ」することは可能となり、資産価値を上げることができれば、家賃相場より高い家賃設定をしても、部屋を埋めることはできます。


仮に借入を起こしたとしても、長期入居さえしてもらえれば「入居期間中にペイすることができ、利益を残す」ことが可能で、資産価値を高められた部屋は、そう簡単に価値が値下がりすることはないので、家賃をキープした状態で再募集を行うことができます。



5.まとめ

不動産賃貸業界を取り巻く環境は、今後確実に厳しくなることが予想されます。


2040年には空室率が40%になるとの予測が出ている以上、不動産投資をされている方においても、二極化がどんどん進んでしまい、キャッシュ不足に陥る方は、今後増加することが予想されます。


ただ、空室率増加となっても、賃貸に入居する方が全くいなくなるというわけではないことから、物件の差別化を徹底的に行い、顧客の創造ができるような賃貸経営を行うことができれば、大空室時代を迎えたとしても、しっかりとした経営を行うことはできるはずです。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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