家賃を下げずに収益改善する方法とは？
更新日：4月8日
家賃を下げずに収益を改善する方法があれば、不動産賃貸業に携わる人であれば、ぜひ聞いてみたくなりますよね？
家賃を下げずに収益を改善をするためには、主に2つの対策を講じる必要があります。
物件資産性を向上させて、家賃を値上げする
毎月の支出を見直す
上記は当たり前のことではありますが現実問題として対応ができている貸主は、正直少ないと思われます。
弊社物件は1993年から賃貸経営を行っていますが、2007年に身内の不幸が重なり急遽自分が2代目オーナーに就任しました。ただ就任当初は完全な債務超過で自転車操業的な経営を行っていたものの、収益性を改善しさらに毎月の支出を見直したことで、今では増収増益を達成することができました。
本投稿は、家賃を下げずに収益改善する方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．リノベーションすることで、資産性向上が可能に
物件の資産価値は築年数が経過すると下落していくため、家賃相場も下落していきます。そのため築年数が経過している物件では価格競争が発生しやすくなり家賃値下げ競争が激化してしまいます。
価格競争が激化すると募集家賃と家賃相場に乖離が発生しやすくなり客付けが難しくなります。そのため空室による家賃機会損失が大きくなってしまいます。
しかしリノベーションを行うことで資産価値が高まることから、早期成約がしやすくなりさらに募集時に家賃値上げがしやすくなるため収益性を改善させることができます。
リノベーションするとなるとそれなりの費用が発生する点が唯一のデメリットです。そのため貸主の中にはキャッシュフローがうまく回るか心配する方もいます。
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年からリノベーションを積極的に行っています。
リノベーションを推進したことにより、リノベーション前と比べると家賃が8～10％アップしたので収益性が改善し、また退去件数もほとんど発生していないことからキャッシュフローを改善させることができました。
因みに本執筆時の2023年4月8日現在満室状態を継続しています。
２．リノベーション融資は公的融資を利用する
リノベーションを行うとなると、それなりの費用が発生してしまいます。そのため借入を起こして対応する貸主は多いと思います。
金融機関で借入するのがオーソドックスな方法ですが、ただ金利が高めに設定されているのが唯一のネック。
そこでおススメなのが公的融資です。
公的融資の最大のメリットは低金利設定されていること。また場合によっては利子補給がついていたり保証協会に支払う一部の保証料が市区町村負担となっているものもあるため、使い勝手がとてもいい融資制度と言えます。
弊社物件がある山梨県甲府市には、「小規模事業者小口資金」という融資制度があります。
金利自体は2.2％ではあるものの、年1回1.2％分の利子補給があることから実質金利は1.0％です。
（ただし、同資金を活用する場合、見積金額の10％分を自己資金で対応することになります）
公的融資がどれだけオトクになるかは下記の表を比較すれば一目瞭然です。
仮に「7年返済で200万円」を借りることになった場合、金利が違うだけで支払い総額に大きな差が発生してしまいます。（元利均等返済で計算）
| 毎月の支払額 | 支払総額 | 差額 |
金利2.5％ | 25,979 | 2,182,343 | |
実質金利1.0％ | 24,663 | 2,071,765 | +110,578 |
余談ですが、弊社物件でリノベーションする際には毎回公的融資を活用しています。
３．リノベーションすることで、協力会社が多くなる
上述の通り、リノベーションを行うことによって「家賃値上げ」「資産性向上」が可能となるため、仲介会社にとっては「部屋が埋まりやすい物件」となると判断し、積極的に部屋紹介をしてくれる可能性が高くなります。
弊社物件では、2022年3月までは満室状態が続いていました。
ただ3月から5月にかけて転勤や転職が理由による退去が3件発生してしまいました。繁忙期を過ぎた退去は賃貸集客上不利になりがちなります。
しかし3月退去した部屋はわずか1か月程度で入居申込が入り、その他の部屋も5月末には入居申込が入りました。驚くべき部分は3件とも他社仲介会社からのご紹介。
仲介担当者からは「このような部屋は山梨では中々ないので客付けがしやすい」とお褒めの言葉を頂きました。
４．黒字経営を続けると、金利見直し提案がしやすくなる
リノベーションすることによって、「収益性改善や空室対策」に効果的となり、満室達成が可能となることから利幅を大きくすることが可能となってきます。
利幅が大きくなれば、金融機関からの信用も「増してくる」ので、この機に融資担当者に「金利の見直し」＝条件変更を持ち掛けると、対応してくれる可能性が高くなります。
弊社においても増収増益を達成できたことによって、金利見直しをメインバンクに相談し対応して頂きました。
さらに管理会社や仲介会社から全面的な協力を頂くことができ、メディアからの取材を受けやすくなるので、物件の価値をさらに高めることができます。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は家賃を下げずに収益改善する方法についてお伝えしました。
賃貸経営が悪化する原因としては「空室期間の長期化」「家賃の値下げ」が大きなウエイトを占めています。築年数の経過と共に上記問題は発生しやすくなりますが、どのように対応すればいいか苦慮する貸主は潜在的には多いのかなと思います。
家賃を値下げせずに収益改善するには資産価値を高め家賃値上げを行うこと、また借入を起こす際には金利が安い公的融資を積極的に活用することで、早期成約＋長期入居に繋げることができるため収益を大幅に改善させることができます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県。弊社では今回ご紹介した方法で収益性を大幅に改善させることができました。
ただ今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できるものの「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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