空室対策で効果的な方法、特別に教えます。
更新日：10月19日
不動産賃貸業界では、人口減少・戸建て住宅住替え・新規物件建設増加などの影響によって、空室率が深刻化となっています。
特に地方都市における賃貸空室率は悪化の一途をたどっています。
エリアによって空室率30％台になっている所があり、今後日本の人口は減少傾向となることが予想されていることから、空室率悪化は時間の問題と言っても過言ではありません。
特に競争力が低下した古い物件では、空室を早期に埋めるべく競合他社が家賃値下げをしてくることから、もはや家賃相場はあてにすることができません。
家賃相場を意識しすぎて値下げを繰り返していたら、キャッシュフローが崩壊してしまう可能性が出てきます。
▶家賃値下げ集客の末路に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
弊社物件は築年数が30年目を迎え更に所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であるため、築年数が経過している物件は、集客に苦労している物件が目立ちます。
そのような状況下でありながら弊社物件は、2020年以降「増収増益＋満室達成」を継続することができ、安定した賃貸経営を継続することができています。
本投稿は、収益を確実に出している弊社物件が実際に行っている「効果的な空室対策」について、お伝えいたします。
▼目 次
１．空室対策で必要なこととは？
２．1つでもいいので差別化できる設備を導入する
３．物件清掃は貸主が行う
４．SNS集客をする
５．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で押さえておくべき重要なポイント”
１．空室対策で必要なこととは？
空室対策を行う時、一番重要なことは「募集している部屋が『お客様目線』になっているかどうか」が、非常に重要となります。
例えば、築年数が経過している物件の床は合板フローリングを施工しているケースが多いのですが、ただ色合いがとても濃い＝暗いので仮に壁紙を新しく張り替えたとしても、室内の印象があまりよくなりません。
住環境研究所が発表したリリースによると、若い世代ほど「明るい間取りを好む様子がうかがえた」とのことです。
そこで弊社物件ではリフォーム／リノベーションする際、床材は明るめの白系のクッションフロアを採用。
白を基調とした部屋を作ることで室内空間がとても明るくなり、内見時における顧客満足度を挙げることができ入居促進に繋げられています。
空室対策で一番重要なのは、部屋を借りてくれる借主の立場に立った空室対策を行うこと。
これをしっかりと意識して対応しないと、リフォームしても空室が埋まらないことがよくあり、実際弊社でも上記ジレンマに陥ってしまったことがありました。
▶住環境研究所が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶借主の立場で考えた賃貸経営については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社空室対策で実際に躓いてしまった事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
２．1つでもいいので差別化できる設備を導入する
空室対策するために、退去後にリフォームやリノベーションを行う物件は多いと思います。
リフォーム工事など行うことで、物件資産価値は向上し集客力をUPさせることはできます。
ただし近年では物件供給数が飽和状態となっているため、競合他社との差別化を図ることができないと、仮にリフォーム工事などを行っても、空室期間が長期化してしまう可能性は出てきてしまいます。
早期に客付けを図りたいのであれば、競合他社にはないオリジナルのものを用意しなければなりません。同じような部屋となってしまうとコモディティ化となってしまい、価格競争に巻き込まれやすくなります。
価値が低下してしまえば、集客上マイナスになってしまうのは時間の問題です。
それを避けるためには、差別化戦略しかありません。ただ闇雲に差別化戦略を打ち出してしまうと、顧客に響かないような部屋になってしまうため、集客ターゲット層が気に入るような設備などを設置することが重要です。
そこで、退去リフォームやリノベーションをする時には、1つで結構ですので「他社物件にはないオリジナルな部屋」を作ることが求められます。
弊社所有物件においては、築年数が経過していることもあるので、空き部屋を随時リノベーションを行っています。
基本的にはフルリノベーションを行い家賃を値上げして募集していますが、一部の部屋のみリノベーション個所を限定的にすることで、家賃帯をリーズナブルにする「セカンドライン」の部屋を提供しています。
リノベーション費用を抑えるだけで、キッチンのクオリティーも多少変わってきます。
セカンドラインの部屋はコストを抑えるために「壁紙はそのまま使用」「キッチンカウンターはIKEA製に代用」しているものの、一般的なリノベーション部屋と比べれば弊社セカンドラインの部屋のクオリティーはとても高くなっています。
さらに「おしゃれなキッチンで機能性が充実している」ことから顧客の心理状態をしっかりとつかむことができ、集客に苦戦を強いられることはありません。
▶顧客目線で募集をする重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】顧客満足度を意識していない空室対策は、必ず失敗する
▶弊社オリジナルキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
３．物件清掃は貸主が行う
空室対策に「物件清掃が必要なの？」と疑われてしまいますが、実は空室対策の基本中の基本は、物件清掃にあると言っても過言ではありません。
例えば車屋さんに行って試乗する際、「室内外が汚れている」といったことは、まずありえませんよね？試乗車がピカピカなのかといえば、営業時間前に「営業担当者の方達が、車の掃除をしているから」です。
では賃貸物件ではどうでしょうか？
賃貸業界では家賃とは別に「共益費（管理費）」を設定している物件が多いです。
そのため週／もしくは月に1回物件清掃を行う物件が多いですが、ただ清掃回数が少ないと場合によっては枯葉／雑草／ごみなどが目立ち、内見時における物件第一印象が悪くなってしまいます。
第一印象が悪くなるとたとえ室内がシッカリとリフォームしていたとしても、「ここに住みたい」とはだれも思いません。特に女性客は清潔感を非常に気にしていることから、特に注意が必要です。
そこで、もし物件が自宅近くにある場合、貸主自ら物件清掃をしてみてはいかがですか？
ただ掃除をするだけですので、特段難しいことではありません。
物件清掃を貸主が定期的に行っていると、実は「借主は貸主が掃除をやっている」ことに必ず気づき、借主と仲良くなる可能性が出てきます。借主の悩みや相談に対して対応することによって、借主が「あの物件なら住みやすくていいよ」といった口コミ営業をしてくれる可能性が高くなります。
弊社物件でも、オーナーである自分が「平日の午前中」はいつも掃除を行っています。
実は掃除を定期定期に行ったことで、空室対策に対するアイデアがどんどん浮かんできて、2018年から展開してるカフェスタイルに特化したリノベーション事業も、多くの借主／知人からのちょっとした発言をヒントに構想が膨らみ実践した所、大ヒットし現在に至っています。
弊社の掃除実践をマーケティングに結び付けてることについて、日本総研の石川智久・上席主任研究員も高く評価しています。詳細はツギノジダイ『組織を動かすためにまず何をする？ 石川智久さんが選ぶ５本』をご覧下さい。
４．SNS集客をする
日本におけるSNS普及率は年々増加傾向となり、SNSを利用している人の約8割は「コミュニケーションを行う目的」で利用していることが、ICT総研の調べによってわかったとのことです。
SNS利用率で最も高かったのは、LINEで77.4％、Twitter38.5％、Instagram35.7％となっています。
つまり、日常生活において「SNSが利用されている」ということは、SNSに物件情報を掲載すれば、物件を見ていただける確率が高くなり、さらにSNSでは「希望築年数や家賃等を入力するものがない」ので、築年数が古いからという理由で、物件情報を見てくれないというデメリット解消にもなります。
上図は弊社物件公式サイト上における1年間の検索履歴（アナリティクス）ですが、実は弊社所有物件にご入居された方のうち、約8割以上は「TwitterやInstagram」経由。
公式サイトを開設したことによって、築年数や家賃相場の影響を受けなくくなり、物件クオリティーで判断して頂くことができたため、反響率はもちろんのことですが成約率も年々上昇傾向となってきています。
さらに弊社物件では公式サイト経由から成約して頂いた方を、指定仲介会社に紹介して契約手続きをして頂いております。仲介会社にとって1本でも多くの契約が欲しいのが本音ですが、賃貸オーナーが積極的に紹介することによって、仲介会社にとってはプラスになることから初期費用の部分においても少しだけサービスしてもらうことが可能となります。
▶SNS集客の重要性に関しては、過去記事・動画をご覧下さい。
【動画】【トレンドを追う】「広告費ゼロで月間反響数50件」も、不動産系TikTokの最前線
５．まとめ
近年では、低予算リフォーム＋ホームステージングを強化する物件が急増しています。退去リフォーム費用を下げても魅力的な部屋になれば、貸主にとっては早期成約も可能となることから、ぜひ空室対策として取り上げたいと考えてるのは、自然的なことだと思います。
ただし低予算で対応できる空室対策は、誰でも参入することができるため、差別化を図るつもりが知らない間に同質化になってしまうため、価格競争の温床となってしまう危険性が出てきてしまいます。
▶空室対策の同質化がもたらす危険性に関しては、過去記事をご覧下さい。
低予算リフォーム対策は、費用を最小限に抑えることはできるものの、再募集する家賃帯に関しては家賃相場に合わせないと集客することができないため、相場の影響をダイレクトに受けてしまい、収益性がかえってマイナスになってしまう可能性が出てきてしまいます。
弊社物件は築年数が経過していますが、差別化リノベーションを展開することによって、収益性や成約率を高めることができ、その結果日本一空室率が悪い山梨県に物件があるにもかかわらず、本執筆時の2023年5月7日現在満室＋増収増益を達成中です。
繰り返しになりますが、弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪いエリア。そのエリアで家賃値上げを行い、収益性を確保することができたことから、他県であってもこのやり方は通用するはずであり、効果を期待することができます。
ただ「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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