家賃相場よりはるかに高い弊社物件に、どうして反響数が多くなっているのか?

更新日:9月20日


せっかく、退去後に「室内リフォーム」しても、部屋が埋まらなければ、ただのショールーム的な部屋となってしまいます。


お部屋を早期に埋めるためには、ネット上における反響数を増やすこと、また客付けに強い仲介会社にお願いして「店頭内にオーナー様募集物件の写真を展示」してもらうようにお願いする、または広告料を別途設定するなどといった方法があります。


弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は1993年築ということもあるので、家賃を常に値下げし続けなければ、早期成約させること自体が難しくなってしまうような状態ですが…


しかし、弊社物件では「家賃相場を完全無視」「家賃相場より1万円以上高い設定」で募集し、高入居率を保っています。2021年9月末には「久しぶりの満室経営」を実現し、満室状態は、翌年3月まで続きました。


2022年の繁忙期は3月末と4月上旬に「転勤」「転職」のため、ご退去となりましたが、ご退去されてから1か月もたたないうちに、これからリフォームする予定(5月末完成)の部屋に入居申込が入り、さらに先週末から「お客様からの問い合わせ、ご内見」画続いていることから、反響数としては「ものすごく高い状態」となっています。


どうして、「募集家賃が相場より1万円以上高い」「築年数が古すぎる」弊社物件に、これほどまでの反響数が多いのかというと、弊社が行っている空室対策は、他社が展開している空室対策とは、180度違っていて、さらに「入居するであろう客層にダイレクトに情報発信」することができているからと、推測しています。


 

目 次

1.今までの賃貸ではまずないような部屋を提供

2.入居者の悩みを解決

3.築古特有の悩みまでも解決

4.SNSをフル回転させた集客

5.まとめ

 

1.今までの賃貸ではまずないような部屋を提供

おしゃれなナチュラルテイスト賃貸は、第一印象がとてもいいです

弊社物件は、2LDK賃貸アパートということもあるので、入居される方は主に「20~30代のカップル/新婚さん/子育て中のご家族」が多いのが特徴です。


これから賃貸で新生活を迎える時、お部屋探しをされている方は、当然ながら「築年数や家賃」など「目に目る部分」は非常に気になりますが、ただこれと同じぐらいに、募集している部屋が「おしゃれで生活しやすい部屋になっているか」は、非常に重要となってきます。


築年数が経過している物件では、どうしても「家賃帯」で部屋を探される方が多いので、家賃を安く設定している物件が多いのですが、ただこれをしてしまうと「価格競争」となってしまい、経営上マイナスになってしまうという懸念が生まれてしまいます。


そこで、築年数が経過している弊社においては、家賃値引きをするのではなく、部屋自体に「資産価値」をつけた「差別化リノベーション」を展開しようと、2018年以降空き部屋を順次リノベーションしています。


ナチュラルテイストに特化した賃貸物件は、当然ながらエリア内はもちろん、山梨県内においても「珍しい」ことから、弊社物件情報を「賃貸検索サイト」等で一度でもご覧になった方は、お部屋に興味をしてして頂ける可能性は「高く」なり、また仲介会社の担当者の方も、「おしゃれすぎる部屋が募集されていたら、家賃が高くても客付けは十分に可能」であると判断してくれることから、最近では「他社仲介会社」さんにおいても、積極的に物件紹介をして頂けるようになりました。



2.入居者の悩みを解決

入居者の悩みを解決

築年数が経過している物件に入居する場合…

  • キッチンなどの設備が交換されてなく、使いにくい

  • キッチンなどが交換されているが、無理やり設置した感じがあり、違和感がある

  • 室内の機能性(断熱、湿気、防音)が悪い

といった懸念がどうしても先行してしまい、リノベーションをしたとしても、設備部分は良くなったとしても、室内の機能性においては「解決されていない」ことがあるため、不満を口にされている方も多いのではないでしょうか?


そこで弊社リノベーションにおいて、上級グレードのお部屋に関しては「フルリノベーション」対応することで、築古物件特有の「悩み」を可能な限り解決させています。


(1)キッチンの使い勝手向上

弊社リノベーション部屋においては、リノベーションを機に「ナチュラルキッチン」にリメイクしていますが、キッチンの使い勝手を良くするために「調理台を付けた可動式のキッチンカウンター」を開発・設置しています。カウンターを取付けることによって、今までの調理スペースと比べて「約2倍の広さ」を確保することができたので、利便性が向上したばかりではなく、対面キッチンとしての使い方もできるため、壁付けキッチン特有の悩みまでも解消しています。


(2)室内の機能性向上

フルリノベーション対応している部屋においては、自然素材の無垢材や漆喰を「LDK・和室・洋室」の全ての壁に施工しています。漆喰を施工することによって、調湿効果や消臭効果、吸音効果などが期待できるため、築古物件の悩みのひとつでもある「室内の機能性」を可能な限り解消してくれます。


漆喰を施工することによって、特に夏場のエアコン電気代を「節約」することが可能となってきます。漆喰には調湿効果/保冷保温効果があることから、エアコン設定温度を低くしなくても、快適な暮らしをすることができるため、消費電力を抑える効果が期待できます。


(3)洗面脱衣所・浴室までもリノベーション

築年数が経過している物件は、水回り部分が「古くなってしまう」ことから、見かけ以上に「古さがにじみ出てしまう」ものです。リノベーションすることによって、古さを解消することはできるものの、洗面台は「既製品」を導入するケースが多く、浴室に関しては「コストが高くなってしまう」ため、物件によっては「以前と同じまま」のモノを使用していることがあります。


弊社物件においては、上級グレードのお部屋のみ「浴室と洗面台」は、リノベーション対応しています。(一部のお部屋は除きます)リノベーション対応することによって、他社との差別化をさらに図ることができるため、家賃値下げをしなくても、お客様がお部屋の価値に共感して頂ければ、家賃交渉が入ることは「殆どない」と言っても過言ではありません。



3.築古特有の悩みまでも解決

築古特有の悩みまでも解決

築年数が経過している物件では、設備不良がどうしても発生してしまいがちになります。


設備不良の殆どは「経年劣化が影響」しているものであるため、もし設備不良が発生した場合には、オーナー様対応となりますが、ただ設備不良に対する対応力は「物件ごとで大きな差異」が発生しているのが正直なところ。


弊社物件においては、管理会社とも提携は取っていますが、万が一設備不良が発生した場合でも、設備交換にかかる費用が「10万円以下」であれば、オーナー決済不要で対応していることから、対応の早さが全然違います。


さらに弊社物件では、ガス供給会社とも連携を密にしているため、ガス単価を「地域最安値」的に抑えられるのはもちろん、エアコンやガス給湯器が故障してしまった場合でも、独自ルートから設置することが可能となっているため、よほどのことがない限り、早期に解決することができます。



4.SNSをフル回転させた集客

SNSをフル回転させた集客

賃貸物件を募集する際には、仲介会社に「不動産賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうよう、お願いすることになりますが、同サイト内には「入居条件」を自由に入力することができるため、条件に1つでも合致しない部屋は「その時点で成約候補」から除外されてしまいます。


特に築年数が経過している物件では、家賃勝負となってしまうため、家賃相場より少しでも高いと、検索画面上には掲載することができないことから、どうしても価格競争になりがちになります。


そこで、弊社では2018年に物件公式サイト(HP・Twitter・Instagram・YouTube)を開設し、お部屋探しをされている方が、Googleなどの検索システム上で「入力するであろう特定ワード」を事前に先読みして、SEO対策することによって、上位に物件ページが掲載するように対策を強化しています。


開設当初は、1ページ目に掲載されることはありませんでしたが、数年前に「SEO業者さんに委託」したことによって、今では特定ワードを入力すると、1ページ目に掲載するぐらいにまで成長しました。


さらに今年から、YouTube上における集客も強化しています。

YouTubeは、今では「Googleに次ぐ巨大検索エンジン」となっていて、賃貸物件に入居される方が多い「若い世代」では、テレビよりネット動画をよく視聴している人が多いことから、今後YouTube上における集客は、非常に重要となってくることが予想されます。


そこで、今年から弊社では「YouTube上における物件集客」を強化し、特にShort機能を使った物件紹介に力を入れています。Short機能を使ったYouTube動画は、約1分程度と言ってしまいますが、物件情報をダイレクトに伝えるには、むしろShort機能の方がメリットとしては大きくなり、実際Short機能を使った動画作成し、ネット上にアップしたところ、動画によっては1日で600回再生したこともあるので、物件を知ってもらうという部分においては、ものすごい効果が期待できると思われます。



5.まとめ

一昔前は、賃貸オーナー様は「毎月入金される家賃さえ見ていればいい」というような感じでしたが、今このようなオーナー様は、恐らくいないはずです。


空室保証がついている「サブリース」物件対応であっても、余程の好エリアではない限り、数年に1度は「契約の見直し」があり、確実に家賃値下げを要求されることから、必然的に「築年数が経過」してしまうと、新築時と比べて10~20%以上家賃値下げが行われることから、オーナー様によっては経営状態がマイナスになってしまいます。


築年数が経過してしまうと、どうしても「競合他社物件において家賃値下げ」が行われることから、家賃を維持すること自体が難しくなってしまいます。


しかし、しっかりとした対応をとることによって、家賃値下げをすることなく、募集部屋を成約されることは、難しい話ではありません。日本一空室率が悪い山梨で、築古物件を所有している自分が、家賃相場を完全無視した集客に成功したということは、これは他県においても通用するはずであるので、もし現在空室にお悩みのオーナー様は、差別化したリノベーションを検討すべきです。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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