家賃を下げずに収益を改善する方法があれば誰もが実践したくなるものです。これを行うには以下のいずれかを選択することになります。
物件資産性を向上させて、家賃を値上げする
毎月の支出を見直す
弊社物件は1993年から賃貸経営を行っていますが、2007年に身内の不幸が重なり急遽自分が2代目オーナーに就任しました。
就任当初は完全な債務超過で自転車操業的な経営を行っていたものの、収益性を改善しさらに毎月の支出を見直したことで、今では安定的な賃貸経営を行うことができています。
本投稿は、家賃を下げずに収益改善する方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃下げずに収益最大化させるポイント”
１．賃貸家賃を下げずに収益改善する方法とは？
競争力が低下している築20年以上の物件は、家賃値下げしても物件の価値自体が低下しているため客付けが難しく空室が長引く可能性が高くなります。
家賃値下げせずに収益改善させるためには、物件価値が高くなるリノベーションが効果的です。
それではリノベーションの有効性についてみていきましょう。
１）リノベーションすることで、収益性が向上
物件の資産価値と家賃相場はある意味連動しています。築年数が20年以上経過すると設備の減価償却が終了してしまうため物件競争力低下し家賃相場も値崩れしやすくなることから、価格競争になりがちになります。
価格競争が激化すると募集家賃と家賃相場に乖離しやすくなるためさらに客付けが難しくなります。
しかしリノベーションを行うと同築年の物件と比べ資産価値が高まることから、早期成約＋募集時に家賃値上げがしやすくなるため収益性を改善させることができます。
リノベーションするとなるとそれなりの費用が発生する点が唯一のデメリットです。そのため貸主の中にはキャッシュフローがうまく回るか心配する方もいます。
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年からリノベーションを積極的に行っています。
リノベーションを機に原則家賃8～10％値上げしまた独自集客を強化したことで、リノベーション前と比べると入居率／家賃収入とも大幅に改善させることに成功。
また質の高いリノベーションを展開＋物件管理を強化しているため、物件稼働率を高めることができ収益改善させることに成功しています。
因みに本執筆時の2024年4月19日現在満室状態を継続しています。
▶弊社リノベーション物件の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）リノベーション融資は公的融資を利用する
室内全体を改修するリノベーションは費用が高額になるため、リノベーションを行う際金融機関から事業系融資をお願いするケースが多いと思います。ただ金利が高め（だいたい２％～５％）に設定されているため貸主にとっては頭が痛い問題です。
そこでおススメなのが公的融資です。公的融資の最大のメリットは…
事業系融資と比べ低金利設定されている
利子補給が設定されている場合がある
保証協会に支払う保証料の一部を負担してくれる
ため使い勝手がとてもよい融資と言えます。
弊社物件がある山梨県甲府市には、「小規模事業者小口資金」という融資制度があります。
金利自体は2.2％ではあるものの、年1回1.2％分の利子補給があることから実質金利は1.0％です。
（ただし、同資金を活用する場合、見積金額の10％分を自己資金で対応することになります）
公的融資がどれだけオトクになるかは下記の表を比較すれば一目瞭然です。
仮に「7年返済で200万円」を借りることになった場合、金利が違うだけで支払い総額に大きな差が発生してしまいます。（元利均等返済で計算）
| 毎月の支払額 | 支払総額 | 差額 |
金利2.5％ | 25,979 | 2,182,343 | |
実質金利1.0％ | 24,663 | 2,071,765 | +110,578 |
余談ですが、弊社物件でリノベーションする際には毎回公的融資を活用しています。
▶リノベーション資金に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）金利見直し提案がしやすくなる
家賃値上げ目的のリノベーションで稼働率が改善されると従前と比べ利幅が増えるため年度決算しやすくなり連続で黒字決算になると、金融機関からの評価（＝格付け）が高くなり、借入金利の見直しをしてくれる可能性が高くなります。
弊社物件は2020年度以降「増収増益」を達成させることができたため、金利見直し提案をしたところ一部借入金利を引き下げていただきました。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は家賃を下げずに収益改善する方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションすると資産価値が向上するため、家賃値下げしなくても客付けすることはできますが、今後リノベーション物件が多くなると競争が厳しくなるため収益性を高めることは難しくなります。
ただ競合物件との差別化を意識したリノベーションを展開すれば資産価値の目減りを抑えることができるため、安定した家賃収入を得ることができます。
ただ今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できるものの「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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