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賃貸の家賃値上げがどうして難しいのか?

更新日:2022年12月22日


賃貸業界における「永遠の謎」のひとつに、入居中の家賃値上げがあります。


正当事由があれば、更新時に「家賃値下げ」「家賃値上げ」をお願いすることはできます。

ただ現実的には家賃値下げはよく発生しますが、値上げに関してはできないことが殆どであるため、ある意味において永遠の謎と言っても過言ではありません。


本投稿は、貸主が家賃を値上げしたい場合どのような対策を講じればいいのかについて、お伝えいたします。



 

目 次

1.法的に家賃値上げ請求は可能

2.どうして家賃値上げすることが難しいのか?

3.どうしても家賃値上げをしたい場合

4.まとめ

 

1.法的に家賃値上げ請求は可能

法的に家賃値上げ請求は可能

借主が更新時に「家賃値下げ請求」を行うことがありますが、これは法律によって認められている「正当な行為」です。


「借地借家法」という法律の中に、次のような条文が記されています。

(第32条)建物の建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

家賃値下げ/値上げを要求する場合には、正当事由が求められます。

「正当事由とは一体何か?」というと、「家賃相場の増減」「土地の価格=固定資産税の値上がり」等が認められた場合、家賃値下げ/値上げ請求を行うことが可能となります。


よくあるケースでは、2年に1度行われる「賃貸借契約の更新」時において、エリア内の家賃相場が現状の家賃と「明らかに差異」が生じていることを借主が確認できた場合、管理会社(貸主)に対して、家賃値下げ請求を行うことが可能です。


また、貸主も「家賃相場が値上がりし、現状家賃と明らかに差異がある」「固定資産税が値上がりしてしまい、経営的に厳しい」場合には、借主に対して「家賃値上げ請求」をすることができますが、ただ現実的には「家賃値下げ」は容認され、値上げに関しては「まず認められない」ことが多いです。



2.どうして家賃値上げすることが難しいのか?

どうして家賃値上げすることが難しいのか?

家賃値下げ/値上げ交渉が入った際、その金額が認められる条件として、双方が合意することが求められるため、どちらか一方が「拒否」してしまうと、家賃値下げ/値上げ交渉は失敗となってしまいます。


中には借主より「更新時に家賃値下げ交渉」が入った時は、認められることがあります。

これは貸主が「一方的に交渉を拒否してしまうと、更新してもらえず退去してしまう可能性がある」と判断してしまい、やむなく同意している可能性が高いです。


万が一交渉が決裂して、更新手続きができなかった場合であっても「従前契約がそのまま生き残る=法定更新に切り替わる」ので契約自体は有効となります。


なお、法定更新に切り替わった場合で、更新料設定があると「法定更新でも香辛料の支払い義務は発生」するため注意が必要となります。



3.どうしても家賃値上げをしたい場合

「家賃値上げをして収益改善」をしたいのであれば、リノベーションがおススメ

収益性の低下や土地価格が上昇してしまい、何とかして値上げをしたい場合には、再募集時に値上げをするのが一番効果的です。


契約期間中の貸主からの値上げ要求は、まず認められないことが多いです。


ただ家賃を値上げするとなると、集客のハードルが高くなってしまうため、借主が納得できるような部屋を提供しないと、空室期間が長期化してしまいます。


例えば、築年数が経過した物件では、資産価値を高めることができるリノベーションを行えば、家賃値上げをしても成約に結び付けることができます。



弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーション事業を展開しています。

リノベ前家賃

リノベ後家賃

アップ額

フルリノベ部屋①

6,0万円

6,6万円

6000円

フルリノベ部屋②

6,0万円

7,0万円

1万円

フルリノベ部屋③

6,0万円

6,5万円

5000円

従前家賃と比べて8~10%値上げしていますが、リノベーションのクオリティーを高めることによって家賃値上げしても集客上マイナスになることは少なくなります。


実際弊社においても家賃値上げ目的のリノベーションを展開した所、収益性が高くなり増収増益を達成することができました。

 

▶弊社リノベーション実績に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

 


4.まとめ

いかがだったでしょうか?

貸主側から「家賃値上げ」要求することは、法的には認められるものの、現実的には「認められない」可能性=拒否されてしまえばそれまでとなってしまうので、非現実的となってしまいます。


しかし、退去後に「リノベーション」を行うことによって、物件資産価値が高くなることから、リノベーションを機に家賃値上げをしても、集客することは可能であり、また資産価値が高くなれば、家賃値下げを要求してくる可能性も少なくなることから、一石二鳥となります。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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055-241-2218

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