家賃値上げ目的のリノベーションは、受け入れられるのか？
更新日：2022年9月25日
賃貸物件の供給数は、地方都市においては「人口減少」「戸建て住宅住替えの促進」が進んでいることから、空室率は深刻化となっており、特に築20年以上経過している物件においては、稼働率がいい物件と悪い物件との差が「歴然」となっており、現時点で二極化が始まっており、今後この現象はさらに拡大していくことが予想されるので、今現在築年数が浅い物件をお持ちのオーナー様であっても、将来的には空室率が多くなることは必定ですので、今の内から空室対策は行うべきであると、考えます。
賃貸業界の常識としては、一度家賃を値下げした物件において、リノベーションなどを行ったとしても「家賃を値上げすることは難しい」と言われています。
その理由としては、賃貸サイト上に物件情報を出す際、お客様が築年数で検索した場合において、家賃が同じ程度の築年数物件より「高い」場合には、詳細ページをクリックしてもらえない可能性が出てくるからです。
一般的に「築年数が古い物件」を選ぶ方の多くは「家賃を少しでも抑えたい」と考えている方が多いため、仮にリフォームやリノベーションをしたとしても、検索画面上の写真は「物件外観」が掲載されている場合が殆どなので、クリックされる確率は格段に下がってしまうことから、家賃値上げを目的としたリフォームやリノベーションをしても、お問合せ件数や成約率は高くなりにくくなります。
ただし、上記はあくまでも「賃貸サイト」上において物件検索をされた方の場合のみであり、賃貸物件を探される方全てが、賃貸サイトを利用しているわけではありません。
一般的に、何か調べ物をする場合、Googleなどを使って「検索」されると思いますが、調べたいものがすでに分かっている場合は別ですが、大抵は「複数の単語を入力」するケースが一般的ですよね？
例えば、山梨で賃貸物件を探す場合…
山梨 賃貸
甲府 賃貸
等と入力するケースが多いと思いますが、ただお客様によっては「おしゃれな部屋」に住みたいと思っている方もいるはずであり、そうなると
山梨 賃貸 おしゃれ
山梨 おしゃれ 賃貸
と入力してくるのが自然です。
ただ、この様な場合においても、大手賃貸サイト上ではSEO（検索エンジン最適化）を強化しているため、1ページ目に掲載されるケースが殆どですが、もしオーナー様が「リノベーションを行って家賃を値上げしたいけれど、賃貸サイト上ではまずクリックしてもらえない」と思った時には、賃貸サイト上における集客は「諦めて」、別の媒体による集客をしてみることをおススメします。
弊社所有物件は、1993年築の２LDK賃貸アパートであり、日本一空室率が悪い山梨県に物件があることから、競合他社物件においては「空室率を少なくするために、家賃値引き合戦が熾烈を極めて」いるような状態となっています。
このような環境下の中に弊社物件があるので、当然ながら年々集客に苦戦を強いられる結果となり、2017年の繁忙期においては「リフォーム済みのお部屋が殆ど埋まらなうなってしまい」一気に赤字に転落してしまいました。
そこで、集客スタイルを一変し、退去後のお部屋に関しては「差別化・家賃値上げを目的としたリノベーション」を行い、さらに物件独自HPやInstagram・Twitterを開設して、賃貸サイトと並行した集客を行いました。
最初は当然ではありますが、なかなか結果を出すことはできなかったものの、ブログなどを定期的に書く習慣をつけることによって、徐々にではありますが「閲覧件数」は増加傾向となり、昨年度からはHP上からのお問合せが増加し、ついに2021年10月には「リノベーションしたお部屋が全て埋まり満室」状態となりました。
（SEO対策強化のため、1年前から専門業者にパソコン管理委託をしてもらっています）
地方都市の山梨県において、HPやTwitter・Instagramで、本当に集客ができるのか？
と多くの方が疑問に思っていると思いますが、皆さんが思っている以上に、集客効果は抜群によく、2020年以降における弊社所有物件入居者の約8割強は
弊社物件HP・Twitter・Instagram
からのお問合せがきっかけとなっています。
さらに、賃貸サイトからのお問合せ件数が減少したことによって
家賃や築年数で物件判断
をされる懸念はなくなり、物件専用HPに直接お問合せをしていただく事によって、通常の賃貸初期費用と比べると、4分の1程度までコストカットした金額を提示しているので、物件＋初期費用に満足される方が多くなったことから、お問合せをされた方の内、約8割ぐらいの確率で、そのままご契約につなげることが可能となりました。
結果的に
・差別化リノベーションすることで家賃値上げ
・物件独自集客確立によって、賃貸サイト上におけるデメリット回避
・リノベーション部屋評価＋初期費用の減額＝入居の決め手
につなげることができ、さらに家賃が高い理由などをしっかりと説明することができたため、お客様も家賃は高いものの、それ以上の価値があると判断して頂くことができたため、ご納得された上でご入居して頂くことができました。
家賃を値上げしたことによって、入居者の質は高くなることから、家賃滞納／入居者トラブルの発生率を抑制することが可能となり、さらにリノベーション部屋にお客様の友達を連れてくる機械は必ずあると思いますが、その時にお友達から「羨ましいな」「こんな部屋に住みたい」などプラス言葉を言っていただければ、長期入居が可能になるのはもちろんのこと、お友達をぜひ紹介したいといった口コミ効果も期待できます。
空室率全国ワースト1位の山梨でも、家賃値上げ目的のリノベーションに成功した以上、これが他県で通用しないわけはないはずです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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