誰でもできる空室対策は淘汰される理由
更新日：5月7日
賃貸物件で空室が発生してしまうと、部屋が埋まるまでは家賃入金が発生しません。
そのため退去連絡を管理会社が受理した時点において、再募集を行うことになります。
早期客付けを目指すのであれば賃貸検索サイトにアップしてもらい物件反響数を伸ばすしか方法はないと言われています。
物件反響数を伸ばすための対策として
募集家賃が適正賃料になっているか
賃貸検索サイト上で募集している部屋は広角で撮影されているか
客付けに強い仲介会社に定期的に訪問／広告料増額
すると効果的と言われています。
ただし、先程紹介した空室対策を行っても効果はあまり実感することができず空室を埋めることは難しいと弊社では考えています。
理由として考えられるのは
需要と供給のバランスが崩壊している
設備増強しても収益性が低下してしまう
この2点を挙げることができます。詳細についてみていきましょう。
需要と供給のバランスが崩壊している
賃貸物件の空室率は年々悪化傾向となってきています。特に影響を受けやすいのが築年数が経過している物件です。
とりわけ築年数が20年以上経過している物件では減価償却が終了していることもあるため、家賃予算が少しでもあれば築年数が浅めの物件を選択する傾向となっています。
そのため築年数が経過すればするほど空室率は悪化傾向となり、集客強化のために家賃値下げすると対抗措置として競合他社物件も同様の対応をしてきます。
場合によっては負のスパイラルに陥ってしまう物件が発生し、適正賃料以下に設定していも長期間空室状態が続いている物件も最近では多くなってきています。
設備増強しても収益性が低下？
集客強化を図るためには物件資産価値を上げることが重要となります。
そこで貸主の中には設備増強を行い資産価値を高めようと対応しています。
賃貸設備として人気がある「インターネット無料化」「宅配ボックス」は対応することにより賃貸検索サイト上における反響数を伸ばすことが期待できます。
ただしインターネット無料化の場合は毎月のインターネット使用料（全室）／宅配ボックスはイニシャルコストがかかってくるため、導入後は費用回収のため家賃値上げを行わなければ貸主負担が大きくなってしまいます。
しかし余程の好エリアではない限りは、築年数の経過と共に家賃は下落していくため、設備増強したとしても家賃相場以上の家賃設定することは難しくなってしまいます。
最近の部屋探しの特徴としては、エリア内の家賃相場は確認してきますので、同じような設備が標準対応している部屋が複数あれば、家賃帯が安い部屋を選択されてしまいます。
インターネット無料化は今では空室対策では当たり前と言われています。しかしインターネット無料化物件に入居している方の約7割は、速度に対して不満を感じていることが株式会社Link Lifeの調査で分かっていることから、費用対効果として必ずしも有効的とは言えません。
▶株式会社Link Lifeが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
インターネットの通信速度に関する調査を実施 ～通信速度が落ちた場合の具体的な対処法を紹介～
つまり誰でもできるような空室対策は、必ずと言っていいほど参入者が出てくるため、差別化を図ったつもりがいつの間にか同質化となり早期成約させることが難しくなってしまいます。
基本的に同質化戦略が効果的なのは、トップ会社のみと言われています。賃貸業界で置き換えれば新築物件が該当すると思われます。築年数が経過している／空室で困っている物件はランチェスター戦略上弱者に該当するため、同質化戦略は期待できません。
しかし、人気がない築古物件であっても競合他社との差別化を図ることができれば、強者＝新築物件に対抗することができるだけではなく、場合によって立場が逆転することもあります。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年から差別化リノベーションを展開しています。成約ターゲットを20～30代女性としたうえで、女性が家賃が多少高くても生活してみたい本格的なカフェスタイルリノベーション部屋を作りました。
また集客方法を全面的に見直し、物件独自の公式サイトを開設しSNS＋HP集客を強化しました。
その結果、物件クオリティー＋集客における差別化を図ることができたため、適正家賃を家賃設定をしても安定的な客付けを行うことができ、2020年以降は増収増益＋満室達成することができるようになりました。
▶弊社リノベーションの実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
空室対策で少しでも効果的と言われると、誰もが真似してきます。
一見すると早期に問題解決を図れると思われがちですが、同じような部屋が複数発生してしまうと確実に価格競争が生まれ収益低下／空室期間が長期化してしまいます。
賃貸空室率は今後もさらに悪化することが明白となっているため、空室対策は必須となるものの差別化を意識しなければ確実に淘汰されてしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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