閑散期わずか2か月で満室達成した弊社空室対策とは？
更新日：4月20日
不動産賃貸業界は1月～3月までがもっとも入退去者が多い「繁忙期」となり、5月の大型連休を過ぎてしまうと閑散期に入ります。
繁忙期に部屋が埋まらなかった／繁忙期終盤に退去が発生してしまうと、部屋探しをしている方が少なくなってしまうため、空室期間が長期化になりやすくなります。
このため管理会社などは貸主に「家賃値下げを行い空室解消」を提案してきやすくなります。ただ家賃値下げを行えば部屋は埋まりやすくなるものの、貸主の収益性を低下させるだけとなるため本来の空室対策とは真逆と言えます。
山梨県甲府市に築29年目の物件を持つ弊社において、2022年3月後半／4月前半／5月後半に「転勤や転職を理由による退去」が発生しましたが、何とわずか2か月足らずで全ての部屋が埋まり本執筆時の2023年4月20日現在、満室状態が続いています。
弊社物件の家賃は、家賃相場と比べて1万円以上高い設定となっています。相場より高い部屋でも満室にさせている点は、一般的な空室対策とは真逆と言えます。
本投稿は、閑散期わずか2か月で満室達成した弊社空室対策についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"閑散期中であっても満室にさせるポイント”
１．部屋が埋まらない本質
空室期間が長期化してしまうと
募集時期に問題があった
募集部屋が適正賃料にあっていない
人気設備が導入されていないから
といった理由をつい考えてしまいます。確かに上記理由は一理あるかもしれませんが、空室が埋まらないのは「顧客に飽きられている」のが正直なところです。
弊社物件では家賃相場より1万円以上高い設定にし、また今では空室対策の必需設備ともいえるインターネット無料化対応にはしていませんが、早期成約を実現させています。
弊社空室対策が成功した理由は、顧客目線に立った空室対策を行っていることです。具体的には「集客ターゲットに沿ったリノベーション」「集客スタイルを一新」しただけです。たった2つを実践しただけで早ければ募集開始後1週間で部屋が埋まることもあります。
部屋が埋まらない本質をしっかりと分析することができなければ、たとえ高額なリノベーションをしても結果を出すことは難しくなります。
▶弊社が考える空室が埋まらない本質については、過去記事をご覧下さい。
２．仲介会社を味方につける
賃貸専門の仲介会社の場合、売り上げも大半は「成約に伴う仲介手数料」です。仲介手数料は法律によって最大でも家賃1.1か月分（消費税10％含む）のみとなるため、仲介担当者には成約ノルマが課せられてます。
仲介と管理が一体型の場合、管理物件を最優先に客付けさせるものの、仲介会社の使命は「成約件数」であるため場合によっては他社物件も紹介することがあります。
築年数が経過し家賃相場より高い家賃設定している弊社物件が、満室達成できた理由のひとつに、仲介会社から紹介されやすくなった点です。
女性客の心を揺さぶるカフェスタイルに特化したリノベーション部屋
競合他社が真似することができない＝差別化
家賃相場より高い家賃設定しているため、仲介手数料＝売上UPが期待できる
ことから自社他社問わず多くの仲介会社が弊社物件を紹介してくれるようになりました。
▶弊社の賃貸経営の詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．クロージングがしやすい環境を作る
仲介担当者がクロージングを行う際、成約の決め手となる部分は欲しいと思っているはずです。
弊社物件では仲介担当者がラクにクロージングがしやすいように…
土休日であっても電話連絡OKにする
担当者の判断でフリーレント設定OKにする
ことにより成約率を格段に上昇させることができます。
また弊社では成約御礼として
トイレットペーパー
ティッシュボックス
甲府市指定の燃えるごみ／燃えないごみ袋
を募集部屋に用意しています。
引越し当日から必ず使用するものを事前に用意／プレゼントすることで、クロージング成功率を高めることが可能となります。実際弊社物件に入居された方は、日用雑貨プレゼントを大変喜んでくれています。
４．まとめ
今回は、閑散期わずか2か月で満室達成した弊社空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋が埋まらない理由について、どうしても時期や築年数のせいにしたがるものです。ただ時期が悪くても部屋が埋まる物件は確実にあることを踏まえると、部屋が埋まらないのはやはり顧客から飽きられているからだと思います。
弊社空室対策が成功したのは、「空室対策を見える化」しているからだと思います。
空室を埋めるための対策→効果的なクロージングを展開することで、仲介担当者が積極的に紹介してくれる環境を作ったことが最大の要因であると考えています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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