原状回復しても家賃維持が難しい理由
不動産投資は他の投資と比べリスクが少ないと言われているため、借主さえ見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができます。
ただし物件資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため退去後に原状回復したとしても、いつまでも家賃維持を続けることは難しくなります。
しかし物件資産価値を高める対策を講じれば、築年数が経過したとしても家賃維持／家賃値上げは十分に可能であり安定した賃貸経営を行うことができます。
本投稿は原状回復しても家賃維持が難しい理由と、家賃維持／値上げしたい場合の対処方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"原状回復しても家賃維持が難しいワケとは？”
１．原状回復しても家賃維持が難しい理由
１）原状回復とは？
原状回復とは元の状態に戻す意味ですが、不動産投資における原状回復とは募集時に前借主の生活感が出ないよう表装リフォームなどを行うことを指します。
表装リフォームのメリットは、劣化している／張り替えたい部分のみ対応すればいいので、修繕費が抑えられる点です。デメリットは競合他社との差別がが難しくなるため築年数が経過してくると客付けが難しくなる点です。
２）物件供給数増加と空室率悪化
原状回復しても家賃維持が難しい一番の理由は物件供給数増加＋空室率が悪化しているからです。日本の人口は今後減少傾向が続きますが賃貸物件の供給数は真逆状態となっています。
つまり需要と供給のバランスが崩壊しているため、競争力／資産価値が低下している築古物件では原状回復しても需要が少ないため早期客付けが難しくなります。そのため家賃維持が困難→値下げ→家賃相場が下落します。
ただし家賃値下げすると競合他社も同様のことをしてくるため、負のスパイラルに陥りやすくなり物件によっては淘汰してしまうリスクが出てしまいます。
２．家賃キープ／値上げしたい場合
物件資産価値はどの物件であっても築年数の経過と共に下落＋今後空室率はさらに悪化するため、家賃維持した集客は非常に難しくなります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行えば、家賃キープ／値上げは十分可能となるものの「顧客目線に立った部屋作り」を心がけなければ、100％成功しません。
顧客目線に立った部屋作りの重要性と弊社リノベーション事例についてみていきたいと思います。
１）顧客目線に立った部屋づくり
本題に入る前に、夏の真っ盛りに急に瓶コーラが飲みたいと思った時、いくらで購入したいと思いますか？
瓶コーラの定価は100円程度ですが、超高級ホテル「リッツカールトン」ではルームサービスで瓶コーラを注文すると1000円以上します。
同じコーラなのに料金に10倍の差が発生している理由は「コーラが一番おいしい温度に冷やしている」状態でライムと氷を添えて提供しているからです。見方を変えれば金額以上の価値を顧客に与えていることになります。
▶リッツカールトンの1000円コーラの詳細は、こちらをご覧下さい。
顧客が金額以上の価値があると判断すれば、購入してもらえる機会は増えていきます。
家賃／初期費用が高い新築物件が募集開始されると、あっという間に満室になるのは顧客が家賃以上の価値があると判断しているからです。
視点を変えれば築年数が経過している／空室率が悪化／家賃相場より高い家賃設定していても、顧客目線に立った部屋作りを行い顧客が家賃以上の価値があると判断してくれれば、早期に入居申込をしてくれます。
弊社物件は「日本一空室率が悪い山梨県に物件がある」「築年数が古い」「家賃相場を無視した家賃設定」しているものの、本執筆時の2023年8月3日現在「満室稼働中」「2020年以降増収増益」を達成しています。
弊社物件が結果を出しているのは…
顧客目線に立った部屋作りをしている
内見時に暮らし方の提案をしている
からであり、視点を変えれば家賃以上の価値を顧客にしっかりと伝えていることができているからです。
２）弊社事例
弊社物件の間取りは２LDK～３LDKとなっているため、借主の多くは20～30代のカップル、新婚さんとなっています。そのため成約ターゲットを20～30代女性と設定し、女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
自然素材の無垢材や漆喰を可能な限り室内に取り入れることで、「温かみや温もり」が全面的に出てくるため女性に好まれる部屋となります。
また上級グレードの部屋のみ自然素材の漆喰を居住スペースに施工していますが、漆喰を施工することで生活上の悩み（湿気や生活音）をある程度解消させることができるため、内見時には実際入居している借主の声を伝えることで、暮らし方の提案をすることができます。
顧客目線に立った部屋作りをしている
内見時に暮らし方の提案をする
ことによって、入居後のイメージが連想しやすくなりその結果、内見される方の約8割は内見当日に入居申込をして頂いております。
家賃についてですが…
家賃据置タイプの部屋：家賃相場より5000～7000円高い
フルリノベーション部屋：家賃相場より13,000円前後高い
設定にしているものの、顧客満足度が高いリノベーション部屋となってるため内見時／契約更新時に値下げ交渉は一切発生していません。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．まとめ
今回は原状回復しても家賃維持が難しい理由と、家賃維持／値上げしたい場合の対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件供給数が飽和状態になれば空室率は悪化傾向となるため、原状回復しても早期客付けは難しくなります。
弊社リノベーション部屋の成約期間は2020年以降短縮傾向となっています。そのため早期に家賃収入が復活するため同築年の競合他社と比べると安定した家賃収入を得ることができています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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