不動産投資に100％失敗する人の共通点とは？
更新日：2月28日
不動産投資は株やFXとはことなり、比較的値崩れなどが起きにくいことから、副業感覚で行われている方も多いと思います。
ただ不動産投資にも弱点があり、築年数の経過や経済状況の悪化によって空室率が多くなり、その結果キャッシュフローが悪化することは十分考えられます。
不動産投資に成功している人としていない人には共通点があります。失敗している人はどうしてダメになったのか理解していないため、ドツボにはまってしまう方も中にはいます。
本投稿は、不動産投資に失敗する人の共通点と失敗しない方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．不動産投資に取り巻く環境とは？
１）人口減少
２）物件乱立
３）価格競争
４）サブリース問題
２．不動産投資に100％失敗する人とは？
１）自己流になっている
２）仲介会社から嫌われる
３．不動産投資に成功する方法
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"不動産投資に失敗しないポイント”
１．不動産投資に取り巻く環境とは？
賃貸経営を勧める大手管理会社などでは、賃貸経営を始めると
長期的な収入が期待できる
生命保険代わりになる
節税対策となる
経済変動の影響を受けにくい
等メリットばかりを伝えています。
ただし、不動産投資を取り巻く環境は今後厳しくなることが予想されています。その理由としては主に4つの点が挙げられます。
人口減少
物件乱立
価格競争
サブリース問題
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）人口減少
日本の人口は2008年をピークに減少傾向となっています。
このまま人口減少が進むと2048年には1億人を割り込み、2060年には8,674万人まで減少するとみこまれています。
不動産投資にとって人口が減少してしまえば、部屋を借りる人が少なくなることにつながるため、空室率は地方都市はもちろん大都市圏さえ悪化することが懸念されています。
2050年には空室率が40％台に達すると言われていますが、地方都市では空室率悪化のスピードがとても速いため、近い将来40％台に達することは十分考えられます。
２）物件乱立
現在のところ物件供給数が飽和になっているエリアの新規物件を規制する法令などはありません。そのため、賃貸経営を始めようと考えているのであれば、誰もが参入することはできます。
日本人の特徴として新しいものに興味を示す傾向が強いため、新築物件の建設が始まると、建物が埋まる前に満室になることは決して珍しいことではありません。新築物件が満室になるとエリア内にある競合他社物件の空室が増えてしまう可能性があります。
３）価格競争
物件供給数が増加してしまうと、競争力が低下している築年数が古い物件は、空室が目立ってきます。
そのため、築年数が20年を超えてくると価格競争が発生しやすくなり、相場自体も下落してしまいます。ただ特段のことがない限り需要が増加することはまずないため、価格競争は今後も激化する可能性があり、競争に負けてしまった物件は淘汰される恐れが出てきます。
４）サブリース問題
近年施工された新築物件は、空室保証をつけることを融資条件としている所が多いです。所謂サブリース契約をすることによって、空室が何室発生していたとしても毎月一定額の家賃入金があるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
但し募集家賃と家賃相場に大きな乖離が発生すると、管理会社側は空室率が悪化する可能性が高くなるため、乖離幅が大きい場合／稼働率が悪化した場合などには貸主側に家賃減額交渉を行います。
サブリース契約の最大のデメリットは、借地借家法によりサブリース会社＝管理会社が法的に借主の立場となってしまうため、借地借家法第32条1項による家賃減額請求を行うことができる点です。
貸主はこの要求をされてしまうと拒否すること自体ができないため、家賃収入が減少してしまうリスクが発生してしまいます。
２．不動産投資に100％失敗する人とは？
不動産投資に成功したと実感できるのは正直新築～築10年ぐらいまでです。
築年数が経過と共に資産価値は低下していくため、空室率悪化／家賃値下げは頻繁に発生してしまいます。しっかりと空室対策を施せば、資産価値の下落を緩やかにさせることはできますが「空室対策を自己流で行う」「仲介会社から嫌われている」と、状況がさらに悪化してしまいます。
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）自己流になっている
空室対策を行う際、「借主に人気が高い設備導入」「アクセントクロスの施工」「リフォームやリノベーション」を行う貸主は多いと思います。
ただ入居される借主／エリア属性を総合的に見た上で適切な空室対策を行わないと、逆に空室期間が長期化になる可能性が出てきてしまいます。
実際弊社物件があるエリアにおいて、空室対策強化のため家賃相場より家賃値下げして募集している物件では、空室期間が長期化しています。こちらの物件は築年数がある程度経過していますが原状回復程度のリフォームしか行っていないため、部屋探しをされている方にとっては住みにくいイメージが強くなり敬遠されているものと思われます。
２）仲介会社から嫌われる
実は反響数が少ない物件は仲介会社から嫌われています。
物件募集を行う際、仲介会社にお願いして賃貸検索ポータルサイトに掲載してもらいます。
仲介会社は同サイトに掲載料を支払って募集を行うため、反響数や成約率が悪い物件は、仲介会社の判断で掲載を取りやめてしまうこともあります。
部屋探しをされている方は、同サイトを活用することが多いため、掲載終了されてしまうと募集自体が事実上できなくなってしまいます。
反響数や成約率が取りにくい物件の特徴は
掲載されている部屋がリフォームされていない
掲載されている部屋の印象が暗い
物件の手入れが行き届いていない
物件共用部分が汚い
家賃相場より募集部屋の家賃が高い
となっているため、しっかりと空室対策を講じれば反響数が伸びないことはまずないと考えてもいいと思います。
３．不動産投資に成功する方法
新築物件の募集が開始されると、建物が完成する前に全室満室になることは珍しいことではありません。家賃が高めの新築物件に人が集中する最大の理由は、入居後の暮らしのイメージが創造しや酸く家賃以上の価値があると判断しているからと思います。
最新設備が充実している部屋において、暮らしが不自由になることはまず考えられません。
これを逆手に取れば、築年数が経過している物件においても、入居後の暮らしをイメージすることができるような部屋を提供することができれば、家賃相場より高い家賃設定しても「この部屋で暮らしたい」と考える人は必ずいます。
弊社物件は1993年築の２LDK賃貸アパートを所有していますが、物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県です。競合他社は価格競争を激化し空室期間を短縮させようとしていますが、弊社は家賃値下げをするとキャッシュフローの低下を招くだけと判断し、2018年から差別化リノベーションを展開しています。
差別化リノベーションを展開することによって
ターゲットに沿った部屋となるため入居促進効果が期待できる
競合他社が真似することができないため、価格競争から脱却することができる
リノベーションのクオリティーが高いため、家賃以上の価値をを見出すことができる
ことから集客自体がとても楽になり、その結果2020年以降は反響率が上昇し満室達成＋増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件の中には、収益性が低下し空室率が悪化している所があります。このような物件は貸主が資産価値を上げようと考えていないため、家賃値下げを繰り返した結果負のスパイラルに陥ってしまっています。
賃貸空室率は今後さらに悪化することがわかっています。そのため資産価値を高める対策を講じない古い物件は確実に淘汰されてしまうため注意が必要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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