賃貸経営は副業感覚でできるの？
更新日：3月26日
不動産投資は、毎月一定額の家賃入金があり、煩わしい管理業務は管理会社に委託することによって、会社員や公務員の方であっても、副業感覚で賃貸経営を行っている方が多いと思います。
ただ、賃貸管理をしている管理会社が一同が思っていることは…
「賃貸経営は、副業感覚でできるようなものではない」
ということです。
どうして副業感覚でできないのかというと、賃貸業界に待ち構えている将来像は、人口減少による空室率の悪化。この問題は確実に起こり得るものである以上、賃貸オーナーであっても「経営者としての視点で対応」しなければ、将来確実に痛い目にあってしまいます。
▼目 次
１．築年数の経過で、家賃は確実に値下がりする
余程の好エリアに物件があれば例外かもしれませんが、一般的な賃貸物件の場合、1年経過するごとに「家賃が1％下落」すると言われています。これは築年数が経過することによって「物件資産価値が低下」してしまうため、それに比例して家賃も一緒に値下がり傾向が続いてしまいます。
さらに築年数が経過してくると「大規模修繕や突発的な修繕」が発生してしまうことから、更に利幅が減少してしまう可能性が高くなってしまいます。
なお、サブリース契約の場合においては、契約内容によって違いはあるものの、大規模修繕や退去後のリフォームなどに関しては、サブリース会社負担（若しくは貸主負担）となりますので、収支計画が狂うことは少なくなります。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．築年数の経過で、客付けが難しくなる
築年数が経過してくると、設備や内装が古くなってしまいます。
壁紙などは、張り替えることによって、室内空間が明るくなるものの、設備に関しては「新築時と同じものを使用」していると、「古臭い印象」がどうしても出てしまい、客付け的にマイナスとなってしまいます。
客付け強化のために、家賃値下げや広告料倍増などを検討される貸主は多いのですが、近年の賃貸市場は供給数が飽和状態となっているため、家賃値下げ／広告料をアップしても昔みたいに費用対効果は期待できません。
実際築年数が経過している物件を所有している貸主の中には、キャッシュフローが厳しくなっている方もいます。人口減少は今後ますます多くなってくることを踏まえると、抜本的な改革＝空室対策をしないと淘汰されてしまうリスクが高くなってしまいます。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸空室を最速で埋めたい場合には、広告料を出さなければならないのか？
３．サブリース契約の最大の弱点
会社員などが不動産投資を副業的に行える最大の要因は、サブリースにあると思います。
サブリース契約は、空室が発生していたとしても「毎月一定額の家賃」が入金されるため、安定した経営を行うことができる一方で、募集している部屋の家賃と相場との間に「乖離」が発生していると、管理会社的には「空室率が高くなってしまう」ことから、損をしてしまいます。
そこで、サブリース会社は、募集中の家賃と相場家賃との間に乖離が発生した場合、借地借家法第32条1項を適用し、貸主に対して「家賃減額請求」を起こしてきます。
借地借家法によって、サブリース会社が借主の立場となってしまうため、家賃減額請求が発生してしまうと、貸主は「拒否」することができなくなってしまいます。
減額幅に関しては、サブリース会社との話し合いによって、譲歩してもらえる可能性はあるものの、話し合いのテーブルにつかないような強気の態度をとってしまうと、最悪契約自体を破棄されてしまう可能性があるので、要注意となります。
▶サブリース契約のデメリットについては、過去記事をご覧下さい。
４．賃貸経営に成功している人の共通点
１）物件周りがきれい
賃貸経営に成功している物件の特徴としては、物件周辺にごみなどが、まず落ちていません。
物件清掃が行き届いていると、入居者満足度も高くなることから、長期入居して頂ける可能性が高くなりますが、成功している方は、物件清掃の大切さをよく理解しています。
２）設備投資を行っている
築年数が経過してくると、どうしても設備や内装が劣るので資産価値が低下します。
そのため家賃相場の影響を受けてしまい、空室期間が長期化したり、または家賃値下げをして何とか「空室による機会損失を防ぐ」対策を取らざるを得ません。
一方、賃貸経営に成功している方は、物件設備投資に積極的に行っており、築年数が経過したとしても「リノベーション対応」をしっかりしています。
リノベーションすることによって「家賃値上げ」が可能となり、借入をしたとしても、長期入居さえしてもらえれば「費用回収＋利益確保」をすることができ、更に資産価値が高くなったことで、家賃値下げ交渉が入りにくくなる点を、しっかりと把握しています。
３）管理会社任せにはしない
不動産管理会社は、物件管理のプロ集団。
管理全般から客付けの後方支援までを、行っていますが、賃貸経営に成功している方は、管理会社任せにはしていません。お客様から「物件問合せや相談」を受けた際、土休日であっても、対応してくれる可能性が高いことから、担当者レベルとしては、業務効率がよくなり、客付けに有利になりますが、この点をしっかりと理解して対応しています。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
不動産投資は「将来の年金替わりになる」「副業となり得る」等といったイメージが強いのですが、これはあくまでに「資産価値が高い築浅物件」のみが対象であり、築年数が経過してくれば、例えデザイナーズ賃貸であっても、価値は下落していきます。
しかし、例え価値が低下している物件であったしても、しっかりと手入れやリフォーム・リノベーション対応をとっていれば、築年数の影響を受けにくくなり、資産性を高めることができます。
弊社所有物件は集金管理でさらに築年数が経過しているものの、差別化リノベーションを展開することによって、収益性を高めることに成功。2020年以降は増収増益を達成するまでに至ったことを踏まえると、生半可な気持ちでは決してできないことがお分かりになると思います。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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