空室対策の一環で相場並みの家賃設定はNG。
更新日：2月7日
近年の部屋探しは、賃貸検索サイトを活用される方が多いです。
同サイト内にはエリア家賃相場が掲載されていることから、希望条件に合った部屋の家賃より家賃相場の方が高ければ反響に結び付けることが難しくなってしまい、空室リスクが高まってしまいます。
そのため、募集中の部屋において反響などが得られにくいと、家賃見直しをしたほうがいいのではと検討する貸主は多いはずです。
確かに募集中の部屋の家賃を数千円程度値下げしただけでも、反響数が伸びることはよくあることで、成約に結び付けることも期待することができます。
しかし空室対策の一環という目的で家賃相場並みに安易に値下げすることは、今後の賃貸経営をマイナスにさせるきっかけを作ってしまうものです。
キャッシュフローを悪化させるだけ
家賃値下げを行えば、確かに入居ハードルが下がりますので、反響を得られやすいというメリットはあります。しかし家賃値下げするということは、その分収入が減ることを意味しています。
賃貸業界の暗黙の了解として、一度家賃値下げしてしまうと元の家賃に戻すことができないばかりか、値下げした情報は他の借主も見ている可能性が高くなることから、値下げ要求を受けやすくなります。
その結果負のスパイラルに陥り、キャッシュフローを低下させてしまいます。
また近年の賃貸市場は、物件供給数が完全に飽和状態となっており、特に築年数が経過している物件では空室率が悪化傾向となっています。空室率悪化＝募集しても部屋が埋まらないということになるため、相場以下に家賃設定したとしても客付けは難しくなってしまいます。
借主の質の低下→長期入居が難しくなる
家賃値下げ＝借主の質が低下しやすいと言われています。
借主の質が低下してしまえば、借主同士のトラブルや家賃滞納といった新たな問題が急浮上してしまいます。部屋探しをされている方は、上記事実を殆ど認識していない可能性が高いため、入居してから初めてこの事実を知ることになります。
実際に合った事例として家賃相場より安い物件に入居された方は、入居後騒音トラブルに悩まされ管理会社に連絡して満足した対応をしてもらえないことから、時期が来たら家賃が高めの物件に住替えたいとのことです。
騒音トラブルなどの理由で借主が退去してしまうと、その部屋は告知義務の対象物件となってしまうことから、再募集したとしても客付けすることは非常に難しくなってしまいます。
▶上記騒音トラブルの詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
「ベランダはゴミ捨て場、エレベーターには排泄物。これが激安マンションの現実です」
▶騒音問題による告知義務の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
入居したら隣室から騒音が…契約時に“隣人問題”の告知義務はない? 弁護士に聞いた
家賃値下げ＋広告料設定＝効果薄い
募集部屋の家賃を値下げした上で広告料設定すると、早期に客付けさせることができると言われています。
しかし先程もお伝えした通り、賃貸市場は既に一部のエリア以外は供給数が過多状態になっていることと、部屋探しをされている方が昔と比べて仲介会社訪問する件数が減少傾向となっていることから、広告料をつけても昔ほどあまり効果は期待できません。
▶広告料設定に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸空室を最速で埋めたい場合には、広告料を出さなければならないのか？
資産価値を高めることの大切さ
空室対策で重要となるのは、入居する顧客の視線に立った部屋を提供することです。顧客目線に立った部屋を提供することができれば、内見時において入居後のイメージを描くことができるため、入居促進を図ることができます。
弊社物件は築年数が経過していることもあるため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っております。成約ターゲットとなる20～30代女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを行い、その際家賃値上げを行いました。
もともと弊社物件家賃は相場より少々高めに設定していましたが、リノベーションを機にさらに高くなったため、当初はなかなか結果を出すことができませんでした。しかし物件集客強化を図ったことから、2020年以降は安定した集客を行うことができ、増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
まとめ
空室対策の一環として家賃を相場並みに設定したとしても、家賃相場は築年数の経過と共に値下げしてしまうことから、収益性を悪化させるだけとなってしまいます。さらに近年の賃貸市場は空室率が悪化傾向となっているため、昔と比べると客付けのハードルが高くなってしまい、特に築年巣が経過している物件では顕著に見られます。
募集部屋を一日でも早く埋めるためには、物件資産価値を高める必要があります。
築年数が経過している弊社物件が、家賃相場を無視した集客に成功した最大の要因は、顧客目線に立ったリノベーションを行ったからです。そのおかげで毎月安定した利益を確保することができるようになりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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