なぜ家賃相場を無視した集客が成功したのか？
更新日：2022年9月24日
賃貸物件を募集する際には、募集家賃がエリア内における「築年数・間取りに対する家賃相場」と同じぐらいになっているかを、確認されますよね。
どうして家賃相場に沿った募集家賃にしなければならないのかというと、今のお部屋探しの主流が「賃貸サイト」となっているため、どうしても家賃相場を無視した募集をしてしまうと、空室が長期化になってしまう懸念が発生してしまいます。
ただ、一部のエリアを除けば、家賃相場は「築年数が経過すればするほど下落」していくので、築年数が経過すれば「確実に利幅は減少」してしまうことから、収益性に期待することができなくなってしまいます。
弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県として有名で、甲府市内における「賃貸空室率は、およそ30％」となっているため、エリア内に10件の部屋があるとしたら、3件は確実に空室ということになり、山梨県を含む地方都市では、今後「人口減少」がさらに増加することが予測されているため、賃貸空室率は「今よりもさらに悪化」してしまうことが懸念されます。
このような状況下の中、築29年目を迎える弊社物件では
「家賃相場を完全無視した『家賃値上げリノベーション』」
が功を奏し、現在満室経営を続けています。
賃貸サイト上では「まず難しい」と言われている、家賃相場を無視した家賃値上げのリノベーションが「どうして成功」したのかというと、集客方法を独自に確立したからです。
賃貸サイトによる集客では、お部屋探しをされている方が「物件検索」されるので、必然的に「入居条件に合致しない部屋」は、その時点で成約候補から除外されてしまいます。
そこで、弊社では「物件独自のHP」をはじめとする「公式サイト」を開設し、独自集客をすることによって、ダイレクトに物件情報を見ていただく事に成功しました。
今の時代は、若い世代では「日常生活上においてSNS」を利用していることから、物件情報や賃貸全般に関する悩みなどを、ハッシュタグを用いたSNSを使って情報発信することによって、ハッシュタグ検索をした方に「ダイレクトに情報が届く」ことから、訴求効果としては、賃貸サイト以上の効果が期待できます。
SNSを使った集客によって、どのくらいの訴求効果が期待できるのかというと…
2019年1月～今年の11月末までにおける、物件HP及びSNSによるアクセス数は、なんと
延べ1.3万人
であり、その内弊社物件がある甲府市からのアクセス数は
およそ1000人
率で言えば、10％弱ということになってしまいますが、ただし直帰率やセッション時間で見てもらうと、ページ滞在時間が長いので、少なくとも甲府市からアクセスされた方にとって、とりあえず「物件見学してみようか？」という考えに至っていると推測できます。
また弊社物件の成約のきっかけに関しても、物件公式サイト経由からが、全体の8割強となっているこから、家賃や築年数だけで物件判断されていないことが、推測することができます。
物件専用HPをお持ちでない場合、結局のところは「賃貸サイト」に頼らざるを得なくなるのではという考えになってしまいまいがちですが、実は専用HPをお持ちでなくても、TwitterやInstagramからの情報発信だけであっても、訴求効果としては期待することができます。
ただ、オーナー様自ら物件募集をする場合、TwitterやInstagramからお問合せが入った方が、ご成約となった場合「何かしらの特典」をつけなければ、集客における差別化を図ることができません。
因みに弊社では、契約日から2か月間の家賃を無料とする「フリーレント」を設定しています。フリーレントがついている物件では、大抵家賃1か月分となっている所が圧倒的に多いため、弊社物件と契約して頂ければ、2倍オトクになるということを「見学時において説明」することができることから、クロージング効果としても期待することができます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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