家賃相場が下落した場合、家賃見直ししたほうがいいのか？
更新日：2022年12月25日
お部屋探しをする際、大手賃貸検索ポータルサイトを活用される方は、ものすごく多いことから、物件を募集する側の貸主／管理会社も、仲介会社にお願いして、物件情報を同サイトに掲載してもらうように、依頼をかけます。
大手管理会社では、自社HPを持っていますが、反響率の面で言えば「確実に同サイト」の方が上手となっているため、現在では賃貸検索＝大手賃貸検索ポータルサイトという構図が出来上がっています。
同サイト掲載することによって、必然的に生まれてしまうのが「エリア内における同築年の家賃相場」です。
お部屋探しをされている方／現在入居されている方にとって、家賃相場はとても重視しています。
同築年に建てられた物件の家賃相場と、自分達が今後／現在入居している部屋の家賃に「乖離」があれば、当然不均衡となっていることから、家賃を相場並みまで下げてほしいと交渉が入りやすくなります。
本投稿は、家賃相場が下落した際所有物件の家賃は見直したほうがいいのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
１．家賃値下げ交渉がどうして発生するのか？
１）入居前（築に閑散期）
不動産賃貸業界においては、1月～3月までは人気エリアや築浅物件などでは、募集開始と同時に埋まってしまうことも、決して珍しくはありません。
そのため、仲介会社側にとっても、若干のサービス対応はするものの客付けに不利になることは少ないです。
しかし5月の大型連休後においては」閑散期を迎えることから、この時期に募集を行っている物件は、一日も早く部屋を埋めて家賃収入を得たいと考えているため、少しでも反響に繋げようと、貸主の許可を得て「値下げ対応」に応じることがあります。
エリア内において、1つの物件が値下げしてしまうと、競合他社物件も「追随」する傾向となるため、家賃相場が下落してしまいます。
２）契約更新時
賃貸物件の契約形態は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２つあり、大多数の物件では、前者を採用してます。
両者の契約形態を簡単に説明すると、前者は「更新し続ければ、そのまま入居することが可能」に対して、後者は「期限が定められた契約で、原則更新はできない」ことになっています。
普通借家契約の契約期間は、殆どが2年となっているため更新数か月前に管理会社から更新手続きに関する書類が送られてきます。エリア内の家賃相場は一部のエリアを除ければ下落傾向となるため、場合によっては現在の家賃と相場家賃に乖離が発生することがあります。
乖離が発生していることがわかれば、借主側は更新時に「家賃値下げ」を要求してきます。家賃値下げに関しては双方の合意がなければ新賃料にすることができません。
貸主側としては家賃値下げは何とか食い止めたいと考えますが、近年の賃貸市場は借り手側が有利となってしまうため、一部の貸主はやむなく値下げを認めることもあります。
２．値下げしたことによる効果とは？
１）メリット
値下げに応じたことによる「メリット」は、やはり「顧客満足度」が高くなり、長期入居してもらえる可能性が高くなります。例えば、家賃5万円で、2年毎の更新時に「5000円値下げ」してもらえれば、値下げをしなかったときと比べて、ものすごくオトクに住めることになります。
わかりやすく、表で表すと…
| 2年 | 4年 | 6年 | 家賃合計 |
値下げなし | 120万円 | 120万円 | 120万円 | 360万円 |
値下げあり | 120万円 | 108万円 | 96万円 | 324万円 |
家賃値下げに応じてくれたことによって、6年入居した場合「36万円オトク」となり、実質7か月分の家賃がゼロになることになるので、借主としてみたら、余程の理由がない限り「退去はしたくはない」と考えるのが普通です。
２）デメリット
家賃値下げ／更新時における減額に応じた場合、その情報は「他の入居者様」にただ漏れとなってしまう可能性がとても高くなり、1回でも値下げに応じてしまうと、他の方にも同様の対応を取らなければならなくなるので、収益悪化は避けられません。
賃貸業界あるあるですが、よく「空室期間が長期化」になるより、家賃を値下げして早期入居させることができれば、「空室による機会損失を防ぐことができる」と言われています。
確かに機会損失という部分だけを見れば、値下げした方がいいかもしれません。
しかし、現実的な部分としては、物件の家賃維持が難しくなり、値崩れを引き起こしてしまう可能性が「とても高く」なり、その結果収益性が低下してしまい、経営的には厳しくなってしまう可能性が、高くなってしまいます。
▶賃貸経営の負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
３．値下げ交渉が入りにくくする、唯一の方法とは？
築年数が経過している物件では、退去後のリフォーム工事をあまりしない物件が多くあるため、価格競争が発生しやすくなってしまいますが、貸主側としては「家賃値下げは可能であれば、避けたい」のが本音です。
家賃値下げを食い止める唯一の方法は
「資産価値を上げて募集」をすることです。
例えば、新築物件は「管理会社／仲介会社にとってはドル箱」と考えています。
理由は、家賃帯をエリア内において最も高くしても、「それでも入居したい」と考える方は多いため積極的に募集を行います。
築年数が経過している物件は新築物件と比べると資産価値は落ちてしまいます。
しかし、リノベーションすることによって資産価値は高くなることから、家賃相場の影響を受けにくくなるばかりか、リノベーションを機に値上げすることも十分可能です。
弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。
フルリノベーションを行った部屋に関しては家賃を最大10％値上げして募集し、現在では満室状態となっていますが、内見時や更新時において「家賃値下げしてほしい」という交渉は、一度たりともありません。
6年入居した場合の家賃合計額 | |
2年毎に6000円下げた場合 | 388.8万円 |
リノベ前 家賃6万円 | 432万円 |
リノベ後 家賃6.6万円 | 475.2万円 |
家賃値下げ目的のリノベーションを推進したことによって、収益性が年々高くなってきました。
2020年以降、増収増益を達成することができ2023年度においては、アパート収入が過去最高を更新しました。
▶弊社リノベーションの取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
４．まとめ
賃貸募集を行う際、確かに家賃相場は、借主／貸主とも「気になる存在」となってしまいます。
不動産賃貸業界は、今後人口減少が確実に発生してくることから、一部の大都市圏以外では、空室率が悪化することは明白となっています。つまり家賃を値下げしても「借りる人」が少なければ、部屋は埋まりにくくなってしまいます。
ただ、賃貸物件を探されている方の中には、家賃は高くてもいいから「品質が良い物件」を求められる方は必ずいます。このようなお客様は「家賃相場などはあまりに気にされない」ので、入居期間中に相場自体が下がっても、物件管理の質を高めることができれば、交渉してこない確率が高くなります。
賃貸業界で生き残っていくためには、家賃相場が下がったから値下げするのではなく、このぐらいの品質があるから、家賃値下げは難しいと、胸を張って主張できるような物件づくりをしなければなりません。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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