不動産賃貸新規建築はやめた方がいい理由とは？
更新日：2022年9月29日
現在空き地を所有もしくは築25年以上経過している賃貸物件オーナー様に対して、大手不動産管理会社の建築営業担当者が、しつこいぐらいアポなしでオーナー様のご自宅を訪問しています。
よくあるセールストークとして…
「立て替えしてもらえれば満室にすることができます」
「今の時代融資が難しいですが、うちなら融資が100％通ります」
等といっていますが、もしこれが30年ぐらい前ならまだかわいい話に聞こえますが、現在ではこのような話をする時点で、その管理会社には立替を含む賃貸建築請負はさせないほうがいいと断言できます。
なぜかというと、2020年12月15日より、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部、所謂サブリース新法が施工されたからです。
新規賃貸物件を建築する場合、数千万円～数億という費用が発生することから、金融機関としては「毎月安定した家賃収入でないと、返済がきつくなる恐れがある」ことから、融資実行条件として「空室保証」をつけることを求めています。
空室保証とは、仮に空室が発生したとしても、契約期間内においては「契約通りの家賃」を振り込んでくれるので、オーナー及び金融機関側にとって見たら、リスクが殆どないと言っても過言ではありませんが、ただその一方で空室保証には、様々な条件が加えられていて、経済状況に応じては「家賃見直し」ができたり、またオーナー側が不服を唱えたりしてしまうと、最悪契約解除となってしまうことが、社会問題化になってしまい、また契約時「〇〇年間家賃保証する」という文言が、わかりにくいといった部分も問題化になったことから、2020年12月に、所謂サブリース新法が施行されました。
サブリース新法について簡単に言えば、オーナー側にメリット及びデメリットをしっかりと説明する事、事実とは異なるようなことを伝える、契約前に重要事項説明として契約内容をしっかりと説明することが、賃貸請負契約をする上で必要となりました。
サブリース新法によって、将来必ず発生してしまうであろう「家賃見直し」「大規模修繕をどちらがするのか」が明確になったことは、オーナー側の権利を認めるものとして受け入れられるものでありますが、ただ空室保証がついていたとしても、近い将来少子高齢化の波に必ず飲み込まれることが予想されることから、恐らく管理会社が提案した事業計画通りにはまず行かないものと思われます。
もしどうしても不動産賃貸事業をしたい場合には、管理会社に全てを任せるのではなくて、経営者の視点からしっかりと入居状況などを確認する必要があります。
また空室保証がついていたとしても、近年では契約期間が短い場合（短いものだと10年以下もあり得ます）もあり、もし空室保証を続けなければ、集金管理に切り替わり空室中は家賃が入ってこないので、入居者目線に立った経営ができれば、人口が少なくなったとしても生き残れる可能性が高くなりますが、ただ全てを管理会社に丸投げしているような物件では、確実に物件自体が淘汰されていきますので「将来サラリーマン大家になりたい」「不労所得をして優雅に暮らしたい」と考えてる方は、はっきり言って賃貸オーナーには不向きなので、やめられた方が賢明です。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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