入居率がいい賃貸アパートに共通している点
更新日：5月5日
賃貸経営を行う時、一番重要視する部分といえば入居率です。入居率が高くなれば家賃収入も安定してくるため経営的も安心することができます。
しかし入居率が低下してしまうと、次の部屋が埋まるまでは家賃収入は一切発生しないことになることから、早期客付けを強化し家賃収入を復活させなければなりません。
ただ客付けを強化しようと思っても、地方都市においてはすでに空室率が悪化傾向となっています。エリアによっては空室率が30％を超えている所があり、今後地方都市では人口減少がさらに加速することが予想されるため、入居率を改善したくても難しくなる物件が多くなることが予想されます。
一般的に入居率を改善させるためには、セキュリティー強化や最新設備の導入、家賃値下げをすると効果的と言われています。確かに新築物件や築年数が浅い物件などでは、最新設備やセキュリティー強化されているため、入居率が悪いということはまずありません。
では、入居率が低下している築年数が古い物件に、「最新設備やセキュリティー強化」「家賃値下げ」を行えば入居率が改善するかというと、入居率は改善するかもしれませんが利益を確保するのは難しいと言わざるを得ません。
最新設備やセキュリティー強化するとなると、それなりの費用が発生してしまいます。そのため利益を確保する場合には家賃値上げを行う必要が出てきます。ただ物件募集を賃貸検索サイトに依存してしまうと、家賃帯や築年数で判断される可能性が高くなるため、反響率を高めることが難しくなってしまいます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は「築年数が30年目」を迎えていますが…
アパート入居率は平均97％以上
募集家賃は家賃相場より5000～10000円以上高い
リノベーションを機に家賃8～10％値上げ
をしています。また2020年以降の収益は増収増益となり、2022年度のアパート収入は過去最高を更新することができました。
弊社物件が高入居率を維持することができている理由は、顧客ファーストの賃貸経営を行っているからです。
理由①：集客ターゲットに沿ったリノベーションを展開
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年からリノベーションを展開しています。家賃値上げして集客しているため、内見される方に納得させるような部屋作りをしなければ成約に繋げることができません。
弊社物件の間取りは2LDKとなっています。
入居される方の大半は20～30代のカップル、新婚さんが多く、成約決定権は女性が握っています。
そのことからカフェスタイルに特化したリノベーションを展開すれば家賃値上げしても納得して頂けると判断し対応した所、これが大正解！
本格的なカフェスタイルキッチンが賃貸で味わえることから、女性客から高い評価を頂くことができ、場合によっては内見当日に入居申込を頂くこともあります。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
理由②：管理体制を強化している
高入居率を保つためには、物件管理を強化しなければなりません。物件管理を強化しなければ借主の不満が高まり長期入居は難しくなり、またトラブルが発生しているような物件は仲介会社担当者も案内したくないと考えるはずです。
弊社物件は築年数が経過していますが、入居満足度は驚異の97％以上。
その理由としては「物件設備故障が発生しても、オーナーである自分がすぐに対応している」からです。弊社物件ではオーナー自ら平日の午前中物件清掃を行っているため、借主と会う機会はとても多く、相談事を頼まれるとすぐに管理担当者に連絡し対応してもらうようにしています。
さらに経年劣化により設備故障が発生した場合において、設備費用が概算で10万円以下であればオーナー決裁不要としているため、早期対応を実現しています。昨年2月に借主の部屋のガス給湯器が故障してしまいましたが、すぐにガス会社に連絡した所即日対応してもらうことができました。
物件管理対応能力が高く清掃もしっかりと行っているため、近年では他社仲介会社からお客様紹介を受けるほど、注目されるようになりました。
理由③：集客強化
一般的に部屋探しをされる方は、賃貸検索サイトを利用することが多いです。
同サイトは希望条件を入力すれば、条件に合致した部屋が掲載されるため、部屋探しをされる方にはとても便利なツールと言えます。
一方、部屋を貸す側にとって「希望条件に1つでも該当しないと成約候補から除外される」ことになるため、特に築年数が経過している物件では家賃値下げを行う傾向が強く、価格競争になりがちになります。
弊社リノベーション物件はリノベーションを機に家賃値上げ＋家賃相場無視しているため、同サイト集客は非常に厳しくなります。そこで2018年から独自集客に力を入れるようになりました。
その結果、現在では入居される方の約8割は「弊社公式サイト」から問合せをされた方となり、さらに弊社が希望する家賃帯で借りていただくことができたため、家賃収入は年々増加傾向となってきています。
まとめ
入居率がいい賃貸アパートは募集部屋のクオリティーが高いことはもちろんですが、物件管理の質が高いのも特徴と言えます。弊社物件は築年数が経過しているものの、顧客ファーストの賃貸経営を継続することができているからこそ、家賃値上げした部屋が埋まりやすくまた長期入居して頂ける方が多いと思われます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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