間違っていることに気づいていない賃料適正化の問題点

更新日:9月22日


賃貸物件を募集する際、家賃が適正化になっていなければ、当然ながら「反響を得ること」ができません。そのため、募集する際には「適性家賃になっているか」を確認した上で、募集したほうがいいと、多くの専門家の方や、不動産管理会社は主張していますが…


ただその考え方は「令和の時代で間違っている」と断言できます。


家賃適正化を主張される方は、募集している部屋の家賃が「相場よりも高く、空室期間が長期化すると予想」した場合、空室による機会損失を防ぐ目的で、家賃値下げをすることで「早期に反響を得やすくし、成約に結び付ける」ことができ、収益改善化が可能となるとのことですが、これをすることによって、実はオーナー様の資産価値下落のスイッチを押すことを示唆しています。



1.家賃値下げ要求が次々に発生する

家賃値下げ要求が次々に発生する

賃貸業界における賃貸集客は、大手賃貸サイトに依存しているのが多いため、募集中のお部屋において「家賃が5000円値下げして募集」した場合、確かにサイト上において「すぐに反響を得やすく」なり、成約になる可能性が「現在入居されているお客様が、値下げした部屋の情報を確認」してしまうと、不満に感じてしまいます。


実際、現場サイドでは「隣の部屋の家賃と比べて、自分達の部屋の家賃が高すぎる」から、値下げしてほしいといったクレームが発生することがあります。クレームだけならば、まだいいのですが、一番の問題は「更新時期」。


更新時期を迎えられるお客様の中で、そのまま住み続ける場合、家賃を少しでも安くしてほしいと考える方が多くなりますが、その際「隣の部屋の家賃より5000円以上高い」状態が続いていると、明らかに不公平感があると考え、更新のタイミングで「家賃値下げ要求」を行う可能性が高く、さらに「家賃値下げができなければ契約更新しない」といった「退去カード」をちらつかせられます。


このような状態になってしまうと、オーナー様としてみたら「退去されるぐらいならば、ここは妥協して家賃値下げした方が、機会損失を防ぐことができる」と判断する可能性が出てくるため、仕方がなく「要求を認める」と思いますが、ただしこれを行ってしまうと、その情報はほかの入居者の方にも「伝えてしまう」可能性があるため、家賃値下げが簡単にできる物件=資産価値が下落してしまう物件となってしまいます。



2.キャッシュフローが回らなくなる

キャッシュフローが回らなくなる

家賃値下げは、お部屋探しをされている方/現在入居されている方にとっては、年間で換算した際、数万円削減することができるため「歓迎」されますが、一方賃貸物件を所有しているオーナー様としてみたら、家賃値下げを行ったことによって「年間収入が減少」となってしまい、さらに家賃値下げを複数の部屋で行ってしまえば、経営的にもマイナスになってしまうことは、誰もがわかることです。


さらに家賃値下げすることによる懸念は、築年数は経過すればするほど「修繕費」が多くなってしまうことから、稼働率を高水準に保つことができなければ、キャッシュフローが回らなくなってしまうのは、時間の問題です。


キャッシュフローが回らなくなってしまった場合、当然ではありますが、支出を見直すか、利益を上げるしか解決策はありません。


家賃値下げをしたことによって、仮に満室になったとしても「今までよりも収入が多くなる」ことはあり得ませんので、支出を見直すしか方法はありません。


ただ、修繕費を見直すことは「事実上不可能」であり、例えば「経年劣化によって設備不良」が発生した時、一定期間内に対応しなければ、民法上において「借主は家賃減額請求をすることができる」ので、一時的であったとしても、最大で家賃半額を請求される可能性が高くなってしまうので、修繕費を減らすことは不可能です。



3.メインバンクからの信用がなくなる

キャッシュフローが回らなくなってしまった場合、最終的には借入先の金融機関に相談をして「借入期間の延長」「元金据え置き」等の対応をしなければなりません。


昔と比べると、今の金融機関は「貸し倒れ」を防ぐために、支払いがきつくなった場合、柔軟な対応はしてくれるものの、ただ条件変更をした場合、新規融資は基本的には難しくなってしまい、さらにその物件で「物件を取り壊した上で、新たに新築物件を立てて賃貸経営」を始めるにしても、信用力が低下しているオーナー様に、金融機関がアパートローンを貸してくれる可能性は、正直少なくなってしまいます。


スルガ銀行のアパートローン不正融資問題が発覚してから、不動産投資に関する融資に関しては、とても厳しくなっており「一見さん」は、基本的には断っているとのこと。さらに新規融資をしてもらいたいと思い、金融機関「事業計画書」をもって営業したとしても、オーナー様の信用力がなければ、借入することはまず難しいので、物件の資産価値を下落させるような対応は、するべきではありません。

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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