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賃貸営業活動を強化しても、効果は期待できません。

更新日:1月6日


貸主が賃貸物件を募集する際、仲介会社にお願いして不動産賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうようにお願いすることになりますが、それと同時に客付けが強い仲介会社に定期的に訪問営業すると効果的と言われています。


客付けが強い仲介会社に定期的に訪問営業を行えば、担当者は貸主の顔と物件を覚えてくれるため、問い合わせなどが入った時には、紹介してもらうことができると言われています。



ただ、不動産仲介会社は

  • 仲介手数料が取れる物件を優先的に紹介したい

  • 賃貸検索サイト上において反響率が悪い物件は、あまり紹介したくない

と考えているため、もし貸主の物件が反響率が取れないような部屋の場合、いくら営業活動をしても焼け石に水と言っても過言ではありません。



賃貸営業活動を強化しても、効果は期待できません

訪問営業をしているのにどうして反響率が少ないのか、その理由は下記のとおりです。


1)物件のクオリティーが低い

仲介会社は1件でも多くの成約=仲介手数料が欲しいと考えています。そのためリフォームが甘い/物件清掃をしっかりしていないような物件は、成約は難しくなってしまいます。


つながらないような物件を紹介したとしても、時間の無駄になってしまいますので、仮に仲介会社に訪問営業したとしても、担当者は愛想よく対応するのみとなってしまいます。


2)貸主が堅物

今の賃貸業界は完全に借り手市場となっていることから、入居前に交渉が入ることはよくあります。家賃などの条件を変更する際には、貸主の同意が必要となります。


そ貸主が担当者からの相談に対して「断固拒否」してしまうと、「あの物件は客付けに対して協力的ではない」といった印象を与えてしまい、客付けが圧倒的に不利になってしまいます。


3)自分の物件が問題があると言っているようなもの

貸主が仲介会社に訪問営業をする最大の理由は、早期に客付けをしてもらいたいためですが、そもそも通常の物件は貸主が特段動かなくても、早期に決まります。


貸主が仲介会社訪問営業をするということは、仲介会社側から見れば「何か問題があるのでは?」と言っているようなものです。物件によっては早期に動いてくれることもありますが、先程お伝えした通り物件のクオリティーが低い物件では、担当者がいくら頑張っても客付けが苦戦する可能性が高くなります。




仲介会社が「積極的に紹介したい」物件とは

では、仲介会社が「積極的に紹介したい」物件とは、どのような部屋なのでしょうか?


①物件共用部が奇麗は必須

今の時代では「オンライン上において内見」ができるようになったものの、ただそれでも多くの方は「現地物件を訪問」して、お部屋見学されています。

お部屋見学をする際には、当然ながら仲介担当者も同行しますが、その際物件エントランスや共用部でもある「ごみ置き場」などが、清潔な状態に保っているかどうかで、お部屋の印象度は180度違って見えてしまいます。


②最低限のリフォームはしている

近年の賃貸業界において、退去後のリフォームをあまりしないで、その代わり「ホームステージングを強化」している物件が多くなってきています。確かにホームステージングは、お部屋の印象をとてもよくしてくれるので、集客上においては効果的であることには間違いありません。


ただ、成約が決まってしまうとステージング類はすべて撤去してしまいます。


何もない部屋を借主が見た時、内見時との印象は確実に違ってきますので、場合によっては入居したことを後悔してしまう可能性があります。

 

▶ホームステージング詳細に関しては、こちらをご覧下さい。

ホームステージングは空室対策として有効的か?

 

弊社物件は

  • 築年数が古く、和室がいまだにある

  • 物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県

  • 物件家賃は相場と比べて1万円以上高い

ことから、賃貸業界的には客付けが強い仲介会社に訪問営業を行わないと集客すること自体ができないと思われますが、実は弊社物件は仲介会社に訪問営業は一切せずに満室を達成することができています。


どうして満室を達成することができたかと言いますと、顧客が創造できるような部屋を提供しているからです。顧客が創造できるような部屋を作れば、当然ながら反響数は多くなり、仲介会社側も積極的に紹介してくれるようになります。


 

▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②

【過去記事】待っているだけで賃貸物件反響を伸ばす方法とは?

【過去記事】顧客の創造ができない賃貸経営は、必ず衰退します

 


今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 




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