成功している賃貸オーナーの共通点とは？
更新日：5月28日
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
そのため近年では、副業感覚で不動産投資をされる方が結構多くいます。
ただ今後賃貸空室率は地方都市ではもちろんのこと、都市圏においても波及してくることから、資産価値が低下している物件を所有している貸主の賃貸経営は悪化することが予想されます。
賃貸経営を取り巻く環境は厳しくなっていますが、この様な状況下の中でも成功している賃貸オーナーは数多くいます。成功している賃貸オーナーとうまくいっていない賃貸オーナーにはある共通点があります。
それは、経営者としての自覚を持っているかどうか。
経営者の自覚を持っている賃貸オーナーは、管理会社に管理委託していても自ら動き対応しています。実は管理会社や仲介会社は賃貸オーナーがしっかりと対応してくれる＝意見を聞いてくれるところには積極的に応援してくれます。
本投稿は成功している賃貸オーナーの共通点について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"成功している賃貸オーナーの共通点”
１．成功している賃貸オーナーとは？
賃貸系メディアでよく取り上げられる賃貸オーナーは、管理会社に丸投げにせず自ら動いている方が多いです。中には管理会社に委託せずに自分で管理している方もいます。
成功している賃貸オーナーの特徴は、借主や管理／仲介会社目線に立った賃貸経営を行っています。一見すると当たり前のことですが、ただ殆どの物件では貸主目線で対応している所が多いです。
借主／管理／仲介会社目線に立った賃貸経営を行うとどうして成功するのか、理由についてみていきましょう。
１）借主目線で動いている
設備対応に積極的
物件に備え付けられている設備は貸主が所有権を持っていることから、経年劣化などで設備不良等が発生した場合、貸主負担で対応することになります。成功している賃貸オーナーは、借主から連絡があった際、早急に対応するように管理会社に指示を出しています。
設備によっては費用が高額になってしまうものもありますが、成功しているオーナーは「経年劣化しやすい設備や部品、概算」をある程度把握しているため、発注に躊躇することはまずありません。
早期に対応ができれば借主からの物件信用度は増すことになり、その結果長期入居に繋げることが可能となります。
物件クオリティーを意識している
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室率上昇／家賃値下げを余儀なくされてしまいます。不動産投資の最大のデメリットと言っても過言ではありませんが、上記を解消するためには資産価値を上げなくてはなりません。
一般的に築年数が20年を超えてくると、建物や設備の減価償却が終了してしまうため、物件価値が殆ど無くなってしまいます。ただリノベーションを行うことで資産価値を回復させることができ、家賃値上げも十分可能となります。
近年では築年数が経過してもデザイン性が優れているリノベーション物件を選択する方は一定数います。しかしリノベーションするとなると多額の費用が発生するため、費用が気になるオーナーは原状回復程度のリフォームしか行っていません。
実は築年数が経過している物件で成功しているオーナーは、設備投資を積極的に行い物件クオリティーをどうやって上げるかしっかりと考えています。競合他社との差別化を図ることさえできれば、家賃値上げしても家賃相場の影響が受けにくくなるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
▶弊社物件でもリノベーションを行うことで収益改善を図ることができました。詳細は過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
２）物件管理を徹底している
募集中の部屋をしっかりとリフォーム／リノベーションしていたとしても、物件外観などが汚ければ入居しようとはだれも思いません。特にファミリー物件においては「共用部分清掃」「物件外観」が汚くなってしまうと第一印象が悪くなるため、入居促進を図ることが難しくなります。
成功している賃貸オーナーは物件管理の質を高めるように常に意識しています。
物件清掃は最低でも週に1回するのは当たり前ですし、また物件外観についても定期的に大規模修繕（外壁塗装）を行っているため、第一印象が悪くなっていることはまずないと言っても過言ではありません。
▶弊社物件の管理取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社人気リノベーション物件の外観、共用部分の紹介
３）仲介会社との連携がうまくいっている
賃貸経営にとって空室＝退去はどうしてもついて回るものです。
空室を埋めるためには仲介会社の協力が必要不可欠です。
成功している賃貸オーナーは、物件のクオリティーを上げるとともにある程度の裁量権を事前に担当者に伝え、内見時に交渉が入った際もスムーズにクロージングができるように対応しています。
なお、広告料設定すると空室対策に効果的と言われていますが、部屋探しをする際に
事前に希望物件に合致した部屋のみ内見予約する
仲介会社訪問件数は減少傾向
となっていることから、昔と比べて広告料を設定しても、それほど効果を期待することはできなくなっています。
▶広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）リスクマネジメントを意識している
成功している賃貸オーナーは、賃貸経営が今後厳しくなることを把握した上で「どうすれば賃貸経営が安定するのか？」をしっかりと考えています。
賃貸経営に取り巻くリスクとは
空室リスク
家賃下落
家賃滞納
入居者トラブル
設備対応トラブル
サブリース契約
が挙げられます。サブリース契約以外においては賃貸オーナー次第で対応することが十分可能であり、実際地方都市で賃貸経営に成功しているオーナーは、リスクマネジメントをしっかりと把握しています。
▶リスクマネジメントの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
２．金融機関との関係が良好
成功しているオーナーは金融機関との連携を非常に大切にしています。
かぼちゃの馬車事件によって不動産融資が非常に厳しくなりましたが、成功しているオーナーは黒字経営を継続させることができているため、金融機関からの信用も非常に高くなり、新規融資や金利引き下げを認めてもらうことが多いです。
弊社物件においては、今までの空室対策では集客することが難しいと判断したため、2018年から差別化リノベーションを展開。1室あたり200万円近い費用を出してリノベーションを行うことに、メインバンクや管理会社からは事業性に疑問を呈していました。
しかし、集客方法の見直しを行うことによって、2年後の2020年から2期連続増収増益を達成することができ、2022年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。その結果メインバンクから今までの業績を評価して頂き一部の金利を引き下げてもらうことができました。
▶弊社事業の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
３．まとめ
今回は成功している賃貸オーナーの共通点について、お伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
需要と供給のバランスが均衡だった時代では、何もしなくてもすぐに部屋は埋まりました。しかし今は物件供給数が飽和となりさらに人口減少の影響の為、今後賃貸空室理宇はさらに悪化することが予想されています。
賃貸業界を取り巻く環境は厳しくなりますが、ただ賃貸経営を他人事にするのではなくオーナー自ら対応することによって、大空室時代を迎えたとしても生き残ることは十分可能となります。
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