不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われているため近年では、副業感覚で不動産投資をされる方が結構多くいます。
ただ今後賃貸空室率は地方都市ではもちろんのこと、都市圏においても悪化が予想されるため、資産価値が低下している物件では収益性が低下する可能性が高くなります。
賃貸経営を取り巻く環境は厳しくなっていますが、この様な状況下でも成功している賃貸オーナーは数多くいます。成功している賃貸オーナーとうまくいっていない賃貸オーナーの大きな差は…
経営者としての自覚を持っているかどうか。
経営者の自覚を持っている賃貸オーナーは、管理会社に管理委託していても自ら動き対応しています。実は管理会社や仲介会社は賃貸オーナーがしっかりと対応してくれる＝意見を聞いてくれると積極的に応援してくれます。
本投稿は成功している賃貸オーナーの共通点について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"成功している賃貸オーナーの共通点”
１．成功している賃貸オーナーとは？
成功している賃貸オーナーの特徴は、借主や管理／仲介会社目線に立った賃貸経営を行っています。一見すると当たり前のことですが、ただ殆どの物件では貸主目線で対応している所が多いです。
借主／管理／仲介会社目線に立った賃貸経営を行うとどうして成功するのか、説明いたします。
１）借主目線で動いている
設備対応に積極的
物権付帯設備の所有権は賃貸オーナーにあります。賃貸設備は約5～10年で経年劣化が発生するため定期的な設備交換を行うことになります。
経年故障が発生すると修繕費は賃貸オーナーの負担となります。
成功している賃貸オーナーは修繕対応が遅れると「退去のきっかけ」を作ってしまうと判断し、早急に対応／設備投資に積極的な態度を示すため、長期入居してくれる方が多いです。
物件クオリティーを意識している
成功している賃貸オーナーは室内クオリティーを高めるリノベーションなどを行い、収益性アップを図っています。
リノベーション／設備投資すると費用が高額になりキャッシュフローが厳しくなると考える賃貸オーナーがいますが、成功している賃貸オーナーは近年の賃貸市場は物件供給数過多／過当競争となっているため、原状回復程度のリフォームでは早期客付け＋安定した家賃収入を得ることができないことを把握しています。
リノベーション／設備投資すると物件資産価値を高めることができ、さらに価値の目減りが抑えられるため従前と比べ…
募集時に家賃値上げがしやすくなる
契約更新時借主から家賃値下げ要求が発生しにくくなる
ため安定した家賃収入を得ることが期待できます。
▶弊社物件でもリノベーションを行うことで収益改善を図ることができました。詳細は過去記事をご覧下さい。
２）物件管理を徹底している
部屋探しされる方が物件内見をする際、一番最初に確認するのが物件共用部です。ごみ置き場／駐輪場／共用廊下が清潔になっているかどうかで、物件印象が確定してしまうと言っても過言ではありません。
当然ながら共用部が清潔になっていない物件は、募集部屋が清潔になっていても「入居したい」と考える方は殆どいないため、客付けは厳しくなりさらに仲介会社も「時間の無駄」と考え他の物件を紹介する可能性が高くなります。
成功している賃貸オーナーは物件清掃の重要性を認識しているため、定期的な清掃を行い物件景観を最適な状態に保つよう努力しています。
▶弊社物件の管理取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）仲介会社との連携がうまくいっている
賃貸経営を成功させるには、仲介会社の協力は必要不可欠です。
成功している賃貸オーナーは、物件のクオリティーを上げるとともにある程度の裁量権を事前に担当者に与え、内見時に交渉が入った際もスムーズにクロージングができるよう対応しています。
なお広告料設定すると空室対策に効果的と言われています。ただ広告料設定物件の多くは反響数が少ないケースが多いため
内見者が希望する部屋と広告料物件に接点が少ない可能性は高い
仲介会社訪問件数は減少傾向
となっていることから、広告料設定による費用対効果はあまり期待できないのが現状です。
▶広告料の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）リスクマネジメントを意識している
成功している賃貸オーナーは、賃貸経営が今後厳しくなることを把握した上で「どうすれば賃貸経営が安定するのか？」しっかりと考えています。
賃貸経営に取り巻くリスクとは
空室リスク
家賃下落
家賃滞納
入居者トラブル
設備対応トラブル
サブリース契約
が挙げられます。サブリース契約以外においては賃貸オーナー次第で対応することが十分可能であり、実際地方都市で賃貸経営に成功しているオーナーは、リスクマネジメントをしっかりと把握しています。
▶リスクマネジメントの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．金融機関との関係が良好
成功しているオーナーは金融機関との連携を非常に大切にしています。
かぼちゃの馬車事件によって不動産融資が非常に厳しくなりましたが、成功しているオーナーは黒字経営を継続させまた積極的に借入をしていることから金融機関からの信用も非常に高くなり、金利引き下げを認めてくれることがあります。
弊社物件は今までの空室対策では集客することが難しいと判断したため、2018年から差別化リノベーションを展開。
収益性を高めるため1室あたり200万円近い費用を出してリノベーションを行うことに、当初メインバンクは事業性に対し懐疑的でした。
しかし集客方法の見直しを行うことで2年後から2期連続増収増益を達成することができ、昨年度（2023年）アパート収入が過去最高を更新することができました。
その結果メインバンクから今までの業績を評価して頂き一部の金利を引き下げてもらうことができました。
▶弊社事業の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は成功している賃貸オーナーの共通点について、お伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
需要と供給のバランスが均衡だった時代では、何もしなくてもすぐに部屋は埋まりました。しかし今は物件供給数が飽和＋人口減少の影響の為、今後賃貸空室率はさらに悪化することが予想されています。
賃貸業界を取り巻く環境は厳しくなりますが、ただ賃貸経営を他人事にするのではなくオーナー自ら対応することによって、大空室時代を迎えたとしても安定経営は十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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