人気物件と不人気物件の差は管理力
更新日：9月29日
賃貸経営を取り巻く環境は、今後厳しくなるものと思われます。
少子高齢化、若い世代における人口流出…、このままの状態が続けば、地方都市にある賃貸物件は確実に空室率が上昇していきます。
今後賃貸経営に生き残っていくためには、物件管理力を強化しなければなりません。見方を変えれば顧客目線に立った経営をしていくことが重要となります。
ただ不動産投資目的で賃貸経営をしている貸主は、物件管理力強化に関してはほとんど意識していません。そのため物件管理意識が薄い物件は空室部屋が多くなり、明らかに不人気物件となっています。
本投稿は人気物件と不人気物件の差は物件管理力にあることについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"人気物件と不人気物件を考える上で重要なポイント”
１．物件管理力低下するとどうなる？
賃貸経営を成功させるためには、集客力と物件管理力を強化することが求められます。仮に集客力を強化し客付けに成功したとしても、管理力が低下してしまえば長期入居は難しくなり安定した家賃収入を得られなくなってしまうからです。
物件管理能力が低下してしまうと、以下のようなことが発生しやすくなります。
物件紹介がされにくくなる
借主の質が低下
収益性が低下
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件紹介されにくくなる
物件管理力が低下している物件では、恐らく設備投資があまりされていない可能性が高いです。
設備投資をしている物件では募集部屋のクオリティーはもちろんのこと、家賃帯に関しても値下げなどを行わなくても成約に繋げられる可能性が高いため、仲介担当者は積極的に紹介してきます。
一方設備投資に消極的な物件では、部屋のクオリティーが低下しているため、客付けが難しくなってしまいます。賃貸物件の供給数はすでに飽和状態であるため、設備投資をしなければ反響数自体も伸ばすことはできなくなってしまいます。
２）借主の質が低下
物件管理力が低下してしまうと、借主の質は確実に悪化してしまいます。
賃貸物件はひとつの建物の中に複数の部屋が隣接しているため、生活音問題は築年数／構造躯体関係なく発生してしまいます。物件管理力がしっかりとしているところでは、問題が発生した際早期に通知文配布→対象者に注意喚起を行うため、問題が長期化になることはありません。
しかし物件管理力が低下している物件では、トラブルが長期化してしまい、最悪当事者のどちらかが我慢ができなくなり退去してしまうこともあります。
トラブルが多いような物件は、客付けにはマイナスとなってしまうため紹介されにくくなってしまいます。
３）収益性が低下
物件管理力が低下している物件では、先ほど挙げた問題が発生してしまうため、空室期間が長期化してしまいます。そのため貸主の中には家賃値下げを行うことがあります。
家賃値下げすれば反響数が増加するため、客付けさせることができるかもしれません。しかし家賃値下げを行えば物件収益性が低下するのはもちろんのこと、借主の質も低下することが予想されるため、ますます紹介されにくい物件となってしまいます。
２．物件管理力を強化するためには？
物件管理力を強化している物件は、物件紹介されやすい／長期入居する借主が多い／更新時における借主からの家賃値下げ要求があまりないため、仲介会社的には人気物件の認識をもっています。
上記物件は設備投資に積極的で、関係者とコミュニケーションをしっかりと取っていますのが特徴です。
それぞれの特徴についてみていきましょう。
１）設備投資
築年数が経過すると物件資産価値は下落します。
しかし、設備投資を行うことで資産価値を高めることができるだけではなく、収益性の改善や集客力アップさせることが期待できます。
近年ではSDGsが社会的に認知されているため、築年数が古くてもしっかりとリノベーションを行うことで集客に苦戦するようなことは昔と比べると殆どありません。
２）コミュニケーション
人気物件になっているところでは、物件管理を管理会社に丸投げせずに貸主も積極的にサポートしています。
賃貸経営を成功させるためには、仲介会社／管理会社の協力が不可欠となりますが、それと同等に借主からの声にも耳を傾けないといけません。
人気物件の貸主は、現場の声を傾聴し必要と判断した時にはしっかりと対応しています。その結果貸主が知らない所で紹介されやすい物件となっています。
３．人気物件になるとどうなる？
一般的に賃貸経営で成功するためには立地はとても重要と言われています。
しかし、立地が正直あまりよくないエリアであったとしても、先程紹介した設備投資やコミュニケーションを強化することによって、自然と人が集まる物件に様変わりします。
その結果早期成約が可能となるだけではなく「募集家賃が相場より高く」ても入居したいと考える方が多くなります。
▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は人気物件と不人気物件の差は物件管理力にあることについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
賃貸業界ではいまだに「不労所得ができる」と本気で信じている貸主が多いのが実情です。
賃貸空室率は今後悪化することは明白となっているため、生き残るためには所有物件を人気物件にしなければいけません。
そのためには貸主が地に足をつける賃貸経営を行う必要がありますが、これができない貸主は確実に淘汰されてしまいます。
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