家賃値下げばかりの集客は、家賃滞納リスクが急上昇します。
更新日：2月6日
不動産賃貸物件数は、地方都市では明らかに供給数が過多状態となっていることから、空室がとても目立つようになり、空室対策を今後強化しない賃貸物件はキャッシュフローが悪化してしまう可能性が高くなります。
空室期間が長期化するより家賃値下げを行い早期に客付けした方が、空室による家賃機会損失が最小限になると言われています。
そのため築年数が経過している物件で空室期間が長期化しているところでは、家賃値下げを行っている所が多いです。
一見すると理にかなった空室対策と言えますが、実は家賃値下げ集客してしまうと様々な問題が発生してしまいます。
家賃値下げしてしまうと、主に「収益性が低下する」「家賃滞納リスクが上昇」する懸念があります。本投稿は家賃値下げすることによって家賃滞納リスクが上昇してしまう点について、お伝えします。
▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。
家賃値下げを行うと入居条件が緩和されることから、賃貸検索サイト上の反響も多くなり入居促進効果が期待できます。ただその一方で、家賃値下げをしてしまうと過去に滞納履歴を持った方が入居してくる可能性が高くなり、一度滞納癖がついた方は、そう簡単に癖を直すことができないため、入居後滞納してしまうリスクは高くなってしまいます。
近年の賃貸業界では、契約時に仲介会社が指定した家賃保証会社を利用するケースが多くなってきています。
保証会社を利用することによって
保証会社によって信用情報を確認することができ、滞納歴を把握できる
契約後家賃滞納が発生しても代位弁済してくれる（回収は保証会社）
滞納長期化による強制退去させる際の裁判費用を全額負担してくれる
ことから、大手管理会社物件ではもちろんのこと、街の不動産屋さんや、自主管理している貸主でさえも家賃保証会社を利用しています。
管理会社は家賃滞納者を忌避する傾向が強いです。
理由は強制退去になった場合の物件イメージが悪くなってしまうからです。
家賃滞納を連続して3か月以上続けると保証会社は一気に不動産明け渡し訴訟＝強制退去に向けた手続きに入ります。訴訟になるとまず原告側＝貸主側の訴えが認められ強制退去となる可能性が高いのですが、管理会社が最も嫌うのは強制退去の執行日。
複数人の関係者が部屋の中に入り込むことから、物件イメージは低下してしまうのはもちろんのこと、他の借主にも現場を見られてしまうことから、管理会社としては家賃滞納歴が確認できる方の入居は避けたいのが本音です。
家賃値下げ集客は、早期客付けする効果がある一方で、家賃滞納歴がある方が入居してくる可能性が出てくるので、強制退去となるリスクが高まることにもなります。物件価値を高めるためには、やはり安易な値下げはしないほうが得策です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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