近年の賃貸市場は人口減少＋物件供給数飽和状態が続いているため、全国的に空室率が悪化傾向となっています。
日本の人口は今後減少傾向となるため、賃貸空室率はさらに悪化することが予想されます。空室率悪化は客付けできない物件が増加することを意味するため、価格競争が激化→キャッシュフローが悪化する物件が多くなることを意味します。
空室による家賃機会損失を防ぐには家賃値下げが有効的と言われています。確かに家賃値下げすれば賃貸検索サイトの反響数が増加するため、早期成約が期待できます。
家賃値下げ集客は一見すると「理にかなった空室対策」と言えます。しかし家賃値下げ集客をすることで賃貸経営上様々なリスクが急上昇してしまいます。
リスク①：価格競争が激化し収益性が低下する
客付け強化のために家賃を数千円値下げすると、賃貸検索サイト上の反響数は一気に高くなりますが、家賃値下げすると競合物件も同様の対応をとるため価格競争→負のスパイラルに陥る可能性が高くなります。
先程もお伝えした通り近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため昔と比べると家賃値下げしても早期客付けは厳しくなるため、収益性は確実に悪化します。
▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。
リスク②：入居審査が通りにくくなる
近年の賃貸業界では契約時に家賃保証会社に加入することが契約条件となっています。保証会社を利用することで、万が一家賃滞納などがあっても保証会社が代位弁済してくれるため、家賃滞納リスクを軽減させることができます。
ただ家賃保証会社を利用することで、保証会社も入居審査を行うことになりますが、保証会社によっては「信用情報機関」と連携しているため過去5年間の滞納履歴を確認することができます。
家賃値下げを続けていると必然的に属性が悪い借主が集まりやすくなります。その結果「滞納歴」がある方が入居してくるため、入居審査に通りにくくなる可能性が高くなります。
▶家賃値下げによる収益性低下の詳細は、過去記事をご覧下さい。
リスク③：管理トラブルが増加
先程もお伝えした通り家賃値下げを繰り返していると、属性が悪い借主が入居してきます。その結果家賃滞納リスク／騒音トラブルなど管理トラブル発生率が格段に高くなります。
このうち家賃滞納リスクは、家賃保証会社を利用することで家賃入金がストップすることはありません。また万が一連続滞納が続いたことによる不動産明け渡し訴訟（＝強制退去）を起こしても、裁判費用は保証会社負担となるため、貸主の直接的な被害は発生しません。
問題なのは騒音トラブルです。騒音トラブルが原因で借主が退去してしまうと再募集時「告知義務」を行わないといけなくなるため、客付けが非常に厳しくなり空室期間が長期化してしまいます。
リスク回避するには？
家賃値下げ集客のリスクを回避するには、物件ブランディングに取り組むのが効果的です。具体的には家賃が多少高くても顧客が住みたいと思うような差別化リノベーションを検討することです。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、さらに物件自体1993年築で和室がいまだにある２LDKアパートです。
稼働率が低下したため2018年から競合他社が真似できない差積化リノベーション＋独自集客を展開。
その結果2020年以降増収増益＋満室をほぼ継続させることに成功。昨年度はアパート収入／稼働率が過去最高を更新することに成功しています。
▶弊社空室対策の取組はこちらをご覧下さい。
まとめ
今回は「家賃値下げ集客はリスクが急上昇」する理由をお伝えしました。近年では物件供給数が飽和状態のため家賃値下げしてもクオリティーが低ければ、適正家賃以下であっても空室が長期化になりやすいです。
またあまりにも空室期間が長いと、仲介会社側も積極的に紹介してくれない可能性が高くなりますが、一部の貸主は家賃値下げすれば早期客付けはできるといまだに信じています。
何度も申し上げますが、家賃値下げしただけでは今の時代客付けは厳しいです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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