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家賃値下げ集客は、物件の価値をゼロにしてしまいます。

更新日:2023年2月2日



地方都市においては、人口減少が歯止めがかからなくなっているため、エリアによっては空室率が30%を超えている所があります。


空室率が上昇すれば、物件によっては募集しても客付けができない所が増えてきます。


不動産投資は借主が入居してもらえなければ家賃収入が発生しないため、一日でも早く客付けさせたい貸主は、家賃値下げを行ってまでも成約させたいと考えます。





ただ安易な家賃値下げは、集客にプラスになるどころかマイナスになる可能性が高くなり、負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くなります。


弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、弊社物件周りには同年代に建てられた賃貸アパートが無数にあります。競合他社物件では家賃値下げを相次いで行い集客していますが、近年では家賃相場より家賃を低くして募集しても、早期成約ができていない物件が多くなってきています。


さらに一部の物件では破格の家賃設定にしている所があるものの、一向に成約に繋げることができていない所があります。このような状況になってしまうと「物件価値はもはやゼロ」になっているといっても過言ではなく、淘汰されるのは時間の問題になってしまいます。



本投稿は、どうして家賃値下げ集客をしてしまうと、物件価値がゼロになってしまうのか?その理由についてお伝えいたします。







理由①:質が悪い入居者しか入居しない。

家賃を相場より値下げをすれば、賃貸ポータルサイトではすぐに動きが出て、早ければ翌日にはお問合せ・物件案内が入りやすくなります。


ただ安易に家賃値下げをしてしまうと、借主の質が明らかに低下してしまい、場合によっては借主同士によるトラブルを発生させてしまう恐れが出てきてしまいます。


たとえ問題行動を起こした借主がいたとしても、借地借家法上借主には「借家権」という法的権利が与えられているため、正当事由がない限りは「不動産明け渡し=強制退去」させることはできません。


強制退去は司法判断で認められなければできないことから、管理上のリスクを増やすだけとなってしまいます。





理由②:家賃保証会社の審査が通らない

近年では、契約時に家賃保証会社に保証料を支払うことを必須としている管理会社が、非常に多くなってきました。


家賃保証会社を利用することにより、万が一借主が家賃滞納しても、家賃保証会社が家賃を肩代わりしてくれるので、管理会社/貸主側の家賃滞納リスクを減らすことができます

また家賃回収業務や、滞納が続いたことによる強制退去に向けた裁判手続き+裁判費用も保証会社が担当することになるため、家賃滞納リスクを減らすことが期待できます。



基本的に保証会社は過去に家賃滞納やクレジットカード滞納ある方には入居許可を出さない傾向ですが、貸主が問題があるような方を入居許可出してしまうとトラブルや家賃滞納リスクが上昇し、物件の価値を低下させてしまいます。






理由③:建物の耐震性が弱くなる

築年数が経過しても物件メンテナンス(外壁塗装)を行えば、建物寿命を延ばすことは十分可能です。大手管理会社担当者の話では、メンテナンスを定期的に行えば50~60年ぐらいは十分持つとのことです。


ただメンテナンスをするにはそれなりの費用が掛かってしまいます。


家賃値下げ集客を行っているような物件は収益性が低下しているため、修繕積立をするような状況ではない可能性が高いです。そのため外壁劣化が明らかになっても放置し続けてしまいます。


実は外壁劣化を放置してしまうと、古臭さがさらに強調されるだけではなく、耐震性が弱くなってしまいます。


1980年6月以降に建てられた物件は、新耐震基準で施工されています。

新耐震基準で施工された物件は震度6~7の地震でも倒壊は免れるはずですが、外壁劣化を放置したままでいると、万が一震度が発生してしまうと建物自体に深刻なダメージを受けてしまう恐れがあるため危険と言わざるを得ません。





家賃値下げを安易にしてしまうと、値下げを止めることができないばかりか、賃貸経営+物件価値をさらに低下させるだけとなり、結果的には売却そのものも難しくなってしまいます。今回ご紹介したものは、多くの貸主が認識していないものばかりですので、これから賃貸経営を始められる方は是非一読されることをおススメします。


今回ご紹介した内容は賃貸経営上とても重要なものですが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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