なぜ賃貸空室対策しているのに、失敗してしまうのか？
更新日：5月5日
賃貸物件の供給数は、人口減少／戸建て住宅などの住み替えが多くなってきたこともあり「供給過多」状態になっています。
特に地方都市においては賃貸空室率がより深刻となっていることから、空室対策をしっかりしないと手の付けられない状態になってしまう恐れがあります。
一般的に効果が期待できる賃貸空室対策というと…
募集部屋にホームステージングを行い見た目をよくする
インターネット無料化にする
アクセントクロスを貼って部屋の見栄えをよくする
家賃を相場並み～相場以下に下げる
などがあります。
ただ物件供給数が多くなっている今の時代、上記対策しても競合他社も同じようなことを考えるはずであるため、空室対策しても効果が感じられないと悩んでいる貸主は多いはずです。
弊社物件でも空室対策で悩んだ時期があります。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、競合他社物件と比べると退去リフォームに力を入れていたため、募集開始後早期に部屋が埋まっていました。
しかし2017年の繁忙期。
今までの成功事例が全く通用しなくなり、募集しても部屋が埋まらず焦っていた所に3月末に転勤による2部屋同時退去が発生してしまったため、収益性が一気に低下してしまいました。
▶当時の募集状況に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
「今までの空室対策ではもう通用しない」と感じ、資産価値を向上させるリノベーションをするしか方法はないと考え、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行うようになりました。
その後リノベーション事業が順調に推移し、直近2期は増収増益を達成することができ、2022年度（1月～12月）においてはアパート収入が過去最高を更新することができました。
弊社リノベーションが成功している背景には、顧客目線に立った部屋作りを意識している点です。
ただしリノベーションを機に家賃を値上げしています。
一見すると整合性が取れないと言われてしまいますが、成約期間に関して、早いケースでは工事前～遅いケースでも工事完成2か月前には成約させることができています。
弊社リノベーションが成功している理由について、お伝えしていきたいと思います。
成約ターゲットを明確化にする
弊社物件は２LDKとなってることから、入居される方の大半は「20～30代のカップル、新婚さんでこれから二人暮らしを始める方」が多いのが特徴です。
初めて二人暮らしをされる方にとって、一番最初に暮らす賃貸物件は一生の思い出になる可能性が高いことから、デザイン性はもちろんのこと機能性の部分においても注意しながら部屋探しをされているはずです。
ファミリー物件における成約決定権は、圧倒的に女性側となっていることから、リノベーションを行う際には「女性目線」にする必要が出てきます。女性はおしゃれな空間が大好きなためリノベーション部屋がイメージしていた部屋と同じようになっていれば、ほぼ確実に入居して頂けるはずです。
そこで、弊社リノベーション部屋は「カフェスタイル」に特化した部屋作りをしています。
お洒落なカフェのお店を再現したかのような温かみが感じられる部屋となっているため、生活感を感じることなく、さらに賃貸物件でこのような部屋を提供している物件は皆無に等しいため、内見された方は皆さん驚かれます。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
暮らしやすいことを証明できる
築年数が経過している物件は、新築物件と比べると室内機能性は低下してしまいます。
昨今は光熱費が高騰＋自宅にいる時間が長くなりがちになるため、光熱費は抑えたいと誰もが思っています。そうなると築年数が経過している物件は、圧倒的に不利になってしまいます。
弊社リノベーション部屋においては、上級グレードの部屋のみ自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工することによって室内機能性を改善させることはできますが、ただこれに関しては実際に入居している借主でしか実感することはできません。
そこで弊社代表は、実際にリノベーション部屋に入居している借主に取材を行い、忖度なしの感想を聞いています。その結果「光熱費を削減することができた」「暮らしやすい」といった高い評価をして頂き、そのことを内見時に伝えることができるため、入居促進につなげることができています。
▶借主インタビューに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
集客方法の見直し
部屋探しをされている方は「築年数や家賃」で検索されているため、築年数が古い物件はどうしても価格競争に陥りやすくなります。
例えリノベーションしても、賃貸検索サイト上における定義に合致していなければ専用ページに掲載してもらえず、また家賃相場より高い設定にしてしまうと反響数を伸ばすことができません。
そこで弊社ではリノベーション事業を始めた2018年に物件専用サイトを開設し、独自集客を展開しました。
最初の頃は軌道に乗らずミスの連続でしたが、2020年にホームページ管理を外部委託した結果、ホームページ表示回数と反響数が右肩上がりとなり、近年では入居される方の約8割は公式サイト経由となりました。
独自集客をすることで価格競争からの脱却に成功することができ、当方が希望する家賃で貸すことができたため、年々収益を伸ばすことができ2022年度は過去最高を更新することができました。
まとめ
空室対策しても効果が出ない物件に共通しているのは、空室対策が同質化になってしまい差別化を図ることができていないからです。
同質化物件が多くなると必ず価格競争が発生し、値下げしてしまうと負のスパイラルに陥りやすくなりさらに状況が悪化してしまいます。
弊社空室対策が成功した最大の要因は、競合他社／新築物件を手掛ける大手管理会社などが真似することができない差別化戦略（カフェスタイルリノベーション／SNS集客）を打ち出したからです。
差別化戦略を打ち出したことで新たな顧客開拓が楽に行うことができ、その結果収益性を大幅に改善させることができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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