空室対策コンサルタント ㈲山長家賃値下げは本当に借主にとってプラスなのか？
更新日：1月21日
賃貸でも戸建て住宅、分譲マンションであったとしても、月々の支出の中で「最も支払額が多い」ものといえば、断然家賃などの住居費だと思われます。
賃貸物件においては、家賃は手取り収入の３割以下に抑えていれば、滞納履歴がない限りは、お部屋に住むことはできます。
ただ昨今はインフレ状態が続いているため、家計にとって一番の出費となってしまう住居費は抑えたいと誰もが思うはずです。
一部のエリアを除けば、賃貸物件は明らかに供給過剰状態となっていることから、人気があまりない「築年数が経過している物件」においては、価格競争が激化しています。
現在の賃貸集客方法は、大手賃貸サイト上による集客が確立しているため、成約を急ぎたい貸主が「家賃値下げ」を許可した場合、データーが反映されると、意外なほどすぐにお問合せや見学予約が入ります。
これは、値段を下げることによって「お客様が希望される家賃のニーズと合致」しやすくなるため、早ければ「データーが更新されたその日」に、連絡をもらうことは珍しい事ではありません。
ただ、価格を下げるということは、何かを捨てなければ、経営的には成立しなくなってしまいます。
価格競争を繰り広げた結果、収益が悪化した事例としては、大手牛丼チェーンがよく取り上げられます。
一時期は牛丼並盛が300円を切ってしまった時もありましたが、価格競争をライバル会社同士が行った結果、利益が取れなくなってしまったことから、業界全体が疲弊してしまいました。
そこで、牛丼業界は「今までの戦略」を大きく見直し、低価格牛丼販売を取りやめて、今までより100円高い「プレミアム牛丼」を販売したり、今まではなかった牛丼以外のサイドメニューを提供することによって、業績悪化から脱出しました。
家賃値下げは、普通に関画れば借主からは歓迎されるはずではありますが、ただ先程紹介した牛丼価格競争と同じく、家賃値下げは借主／貸主にとってプラスに働く事はありません。
どうしてこのようなことが言えるのか？
借主側から見た家賃値下げの影響
借主側にとって家賃が値下げされれば、浮いた費用を他のものに回すことができるため歓迎される可能性が高いです。
ただし家賃を値下げすることによって、確実に借主の質は低下してきます。
家賃値下げを行うことによって、過去に滞納歴や人格に問題があるような方が入居してくる可能性が高く、一旦入居を許可してしまうと「借家権」の問題から正当事由がなければ、簡単に退去させることができなくなってしまいます。
更に、入居者同士によるトラブルが原因で退去してしまうと、退去されてしまった部屋を再募集しようと思っても「告知義務対象物件」となってしまうため、集客が難しくなってしまうといった新たな問題が発生してしまいます。
貸主側から見た家賃値下げの影響
貸主側が家賃値下げを行えば、すぐに反響が発生する可能性が高くなるので、早期に部屋が埋まりやすくなります。
ただその一方で、先程ご紹介した通り借主の質の低下は避けられず、家賃値下げを繰り返すことによってキャッシュフローが低下し、負のスパイラル状態に巻き込まれてしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件が業績を回復させた最大の要因とは？
弊社物件は築年数が経過しているものの、退去リフォームをしっかりとしていたこともあって、再募集しても比較的早期に客付けさせることができていました。
しかし、2017年の繁忙期。全くと言ってもいいほど客付けさせることができず、追い打ちをかけるように3月末に転勤による2部屋同時退去が発生し、業績が悪化してしまいました。
どうして部屋が埋まらなかったのかその理由を考えた際、今までの集客ではもう難しいと判断し、リフォームからリノベーションへと舵を切り、さらに集客方法も全般的に見直し、イノベーションを展開しました。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
もともと弊社物件家賃は相場と比べて高めとなっていましたが、リノベーションを機に従前家賃と比べて8～10％値上げしました。
一見すると顧客無視した集客と言えますが、弊社リノベーションは家賃価格で勝負するのではなく価値で勝負しようと思い、弊社が希望する家賃で納得して頂ければ入居してほしいというスタンスにしました。
結果的には、借主も弊社募集家賃帯が家賃相場より高くなっていることは承知しているものの、リノベーション部屋に納得して入居して頂いたことから、顧客が創造できるようなリノベーション部屋になっていると思われます。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
顧客の創造ができるような物件／賃貸経営ができれば、家賃値下げなどをする必要性はないと思います。弊社物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県。明らかに供給数が多いことから、探そうと思えば家賃帯が安い物件は山ほどあります。
ただ弊社物件に入居されている方は、上記を承知した上で入居しています。
どうして入居されたのか？その理由は家賃以上の価値が部屋にあるからです。弊社では価値を高める賃貸経営を継続しようと考えています。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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